Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

VŨ THỊ NGA

XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT HIẾN PHÁP VÀ

LUẬT HÀNH CHÍNH

TP HỒ CHÍ MINH - THÁNG 8 - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính

Mã số: 60380102

Người hướng dẫn khoa học: Ts. Nguyễn Thị Thương Huyền

Học viên: Vũ Thị Nga, lớp cao học Luật Khóa 21

Thành phố Hồ Chí Minh, 2018

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện dưới

sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn. Các số liệu nêu trong Luận văn là trung

thực. Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học đều được trích dẫn và chú thích rõ

ràng, đầy đủ và chính xác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thị Nga

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA XỬ PHẠT VI PHẠM

HÀNH CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.............................................6

1.1 Vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản ........................................6

1.1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản.......................................................6

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản ......9

1.1.3. Các hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản..................14

1.2. Xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản ........................24

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất

động sản ................................................................................................................27

1.2.2. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản ......30

1.2.3. Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm

hành chính về kinh doanh bất động sản.................................................................35

1.2.4. Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản.....38

1.2.5. Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản ............39

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VÀ MỘT

SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH

CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN........................................................41

2.1. Tình hình vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản .....................41

2.2. Thực trạng xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản

và những hạn chế, bất cập......................................................................................42

2.2.1. Thực trạng xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản ......42

2.2.2. Những hạn chế, bất cập trong xử phạt vi phạm hành chính về kinh

doanh bất động sản................................................................................................46

2.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả xử phạt vi phạm hành chính về kinh

doanh bất động sản .................................................................................................57

2.3.1. Giải pháp về pháp luật .............................................................................57

2.3.2. Một số giải pháp thực tiễn........................................................................62

KẾT LUẬN.................................................................................................................64

1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bất động sản vốn được xem là một trong những ngành nghề sinh

lợi đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư cao vào những tài

sản có giá trị lớn nên những người kinh doanh trong lĩnh vực này thường được

mệnh danh như những “ông trùm” có sức ảnh hưởng lớn và chi phối nền kinh tế -

tài chính.

Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh – đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương và là

thành phố đông dân nhất, đầu não của các hoạt động kinh doanh, thương mại, đầu

tư; tập trung hàng triệu người chủ yếu trong độ tuổi lao động khắp cả nước nói riêng

và nhà đầu tư, lao động nước ngoài. Trong khi nhu cầu về chỗ ở sinh hoạt, nơi làm

việc, cơ sở hạ tầng và vấn đề an ninh, tiện ích đầy đủ, thậm chí cao cấp ngày càng

gia tăng – đối lập với bài toán về quỹ đất ngày càng hạn hẹp, thì giải pháp tìm đến

các giao dịch bất động sản, nhất là nhu cầu về cao ốc văn phòng, nhà chung cư ngày

càng lớn. Trong ít năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã vực dậy sau một thời

gian dài “đóng băng”, các giao dịch bất động sản liên tục diễn ra, các cao ốc đua

chen xây dựng mới...; thậm chí, những tháng đầu năm 2018, cơn sốt về bất động sản

có nguy cơ bùng phát, mặt bằng về giá thị trường bất động sản leo thang với tốc độ

chóng mặt, thiếu kiểm soát, các nhà đầu tư lao vào như cơn say. Có thể nói rằng,

hiếm khi nào thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh lại nhộn nhịp đến

mức đáng báo động như thời điểm này. Theo, báo cáo về chỉ số minh bạch bất động

sản Châu Á – Thái Bình Dương của tổ chức JLL (Jones Lang Lasalle) thì Việt Nam

nằm trong nhóm có chỉ số “kém minh bạch”, việc thiếu thông tin chính là kẽ hở cho

các nhà đầu tư thu gom bất động sản để đầu cơ thay vì để ở. Thực tế này đã góp

phần đẩy giá trị của bất động sản lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực sự của

người dân. Với diễn biến đó, thị trường bất động sản có nguy cơ tiềm ẩn tác động

xấu lên nền kinh tế nói chung: Người cần mua bất động sản để phục vụ nhu cầu để

ở rất khó tìm mua được giá trị thật; Về phía doanh nghiệp muốn mở rộng hoạt động

sản xuất cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận mặt bằng kinh doanh,

thuê mua hoặc việc đền bù, giải phóng mặt bằng; Về phía các ngân hàng, việc định

giá ngày càng khó khăn khi dùng bất động sản làm tài sản thế chấp, chưa kể nguồn

lực dồn vào bất động sản quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế; Đối với giới

đầu tư nói chung, việc đầu cơ bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng

2

việc vay vốn ngân hàng, khi cơn sốt về bất động sản đi qua, ngân hàng sẽ đối mặt

với nguy cơ về nợ xấu dai dẳng, không dễ gì xử lý. Thực tế cho thấy rằng, xuất phát

từ nhu cầu sử dụng bất động sản để ở, phát triển kinh doanh của các cá nhân, tổ

chức dẫn đến việc ồ ạt kinh doanh bất động sản nên đã có những bất cập nhất định,

trong số đó có những cá nhân, tổ chức lợi dụng kẻ hở của pháp luật, lòng tin của

khách hàng để thực hiện những hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh bất động

sản nhằm thu lợi, ảnh hưởng không nhỏ đến việc quản lý và điều tiết chung của nhà

nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Xử phạt vi phạm hành chính là một trong những biện pháp duy trì trật tự

quản lý nhà nước, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa. Xử phạt vi phạm hành chính

trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng không nằm ngoài ý nghĩa đó, nhất là

trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển bùng nổ và hàng ngàn giao dịch

bất động sản đang diễn ra với tốc độ mất kiểm soát như hiện nay thì việc hoàn thiện

các quy định liên quan đến vi phạm hành chính, các biện pháp ngăn ngừa và xử phạt

vi phạm nhằm ngăn chặn kịp thời, tránh các hệ quả tiêu cực về sau càng có ý nghĩa

cấp bách hơn bao giờ hết. Xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản

hiện nay được quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 29/11/2017 và có hiệu

lực thi hành từ ngày 15/01/2018 thay thế Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày

10/10/2013 của Chính phủ. Tuy nhiên, quá trình nghiên cứu và thực tế cho thấy quy

định của pháp luật về việc xử lý vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản

hiện nay còn chưa toàn diện: Việc ban hành quy phạm pháp luật xử phạt vi phạm

còn mới, nhiều quy định chưa tương thích với Luật kinh doanh bất động sản; mâu

thuẫn với quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính; nhiều quy định về hành vi

mang tính chung chung, chưa sâu sát nên hiệu quả pháp lý chưa cao; mức xử phạt

chưa hợp lý với hành vi và tình hình thực tế. Bên cạnh đó, thẩm quyền xử phạt, thủ

tục xử phạt còn nhiều bất cập....

Với mong muốn góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật và thực hiện

việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nói chung, tại thành

phố Hồ Chí Minh nói riêng, tác giả quyết định chọn đề tài “Xử phạt vi phạm hành

chính về kinh doanh bất động sản” làm đề tài luận văn tốt nghiệp.

3

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Xử phạt vi phạm hành chính không phải vấn đề mới đặt ra. Song song với

các quy định về quản lý nhà nước trong các lĩnh vực của đời sống xã hội, quy định

về xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản cũng không nằm ngoài

phạm vi đó. Hiện nay, có rất nhiều sách báo khoa học và công trình nghiên cứu về

xử phạt vi phạm hành chính nói chung, đồng thời, cũng có nhiều tác giả có những

nghiên cứu và bài viết về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vưc quản lý

nhà nước như xây dựng, hải quan, hóa chất, giao thông... ở các lĩnh vực khác nhau.

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cho tới nay mới chỉ có một số sách, bài

viết khoa học và công trình nghiên cứu một số khía cạnh nội dung liên quan đến

hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này như: “Quản lý thị trường bất động

sản ở nước ta hiện nay” của tác giả Đinh Văn Thông đăng trên tạp chí Đại học

Quốc gia Hà Nội năm 2015 với nội dung đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện

chính sách quản lý nhà nước về thị trường bất động sản hiện nay; “Quản lý nhà

nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” của tác

giả Nguyễn Anh Tuấn, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2009 với nội dung chính

sách quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh bất động sản điển hình tại

thành phố Hồ Chí Minh; Bài viết“Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật

về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Vũ Anh đăng trên tạp chí Nhà

nước và Pháp luật năm 2011 chỉ ra các giải pháp nhằm hoàn thiện về mặt nội dung

quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung; Bài viết “Những điểm

mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014” của tác giả Doãn Hồng Nhung,

Nguyễn Thị Hiền đăng trên tạp chí Quản lý nhà nước năm 2015 và Bài viết “Những

điểm mới và thách thức trong thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014” của tác

giả Trần Huỳnh Thanh Nghị đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp năm 2016 cũng

chỉ chỉ ra những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 so với Luật

Kinh doanh bất động sản 2006 và đánh giá thực tiễn thi hành trong bối cảnh thị

trường bất động sản thời điểm 2015-2016; Bài viết “Pháp luật về kinh doanh bất

động sản hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng

trên tạp chí Tòa án nhân dân 2018 có nội dung chỉ ra một số quy định hiện hành về

bất động sản hình thành trong tương lai với những điểm cần tiếp tục nghiên cứu

hoàn thiện... Tuy nhiên, việc nghiên cứu vấn đề xử phạt vi phạm hành chính về kinh

doanh bất động sản còn rất hiếm hoi, đến nay chưa có một công trình nghiên cứu