Luận văn thạc sĩ UEH tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HÀ ĐỨC THỦY

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM, KINH NGHIỆM TỪ CUỘC

KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ

Chuyên ngành: Kinh Tế – Tài Chính – Ngân Hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN NGỌC ĐỊNH

TP.HCM - NĂM 2012

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

1

Mục Lục

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. 3

LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... 4

DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... 5

DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... 6

BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... 7

LỜI NÓI ĐẦU ...................................................................................................... 8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN.. ................................................................ 10

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản. .............................................................. 10

1.1.1 Bất động sản ........................................................................................................ 10

1.1.2 Thị trường bất động sản....................................................................................... 14

1.2 Tín dụng bất động sản. ........................................................................................... 19

1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản. ...................................................................... 19

1.2.2 Những quy định trong tín dụng bất động sản. ................................................... 20

1.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản. ................................................................. 21

1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản. ...................................................................... 21

1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất động sản................................................................ 23

1.3 Thực trạng cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ................................. 25

1.3.1.Cơ chế cho vay thế chấp. .................................................................................... 25

1.3.2 Quá trình phát triển cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ .............. 27

1.3.3 Hậu quả của việc cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ....................................... 32

1.3.4 Những bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ.......... 35

Kết luận chương 1. ...................................................................................................... 39

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ............................................. 40

2.1Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011. .................................. 40

2.1.1 Diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua. .............................. 40

2.1.2 Một số nhận xét về những diễn biến của thị trường bất động sản. ................... 52

2.2 Chính sách tiền tệ giai đoạn 2007 – 2011. ............................................................ 55

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

2

2.3 Tình hình cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn

TP.HCM giai đoạn 2007 – 2011. ................................................................................. 58

2.3.1 Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản. ....................................... 58

2.3.2 Diễn biến dư nợ bất động sản giai đoạn 2007 – 2011. ...................................... 60

2.3.3 Đánh giá chung về hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM Việt Nam. ........... 68

Kết luận chương 2 ....................................................................................................... 75

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở

CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM. ............................................... 76

3.1 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam. ..................................................... 76

3.2 Những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại

Việt Nam. ...................................................................................................................... 78

3.2.1 Những giải pháp đối với ngân hàng thương mại ............................................ 78

3.2.2. Các đề xuất đối với Ngân hàng nhà nước ..................................................... 82

3.2.3.Những giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước...................................... 83

Kết luận chương 3. ...................................................................................................... 85

Kết luận chung. ........................................................................................................... 86

Tài liệu tham khảo. ..................................................................................................... 88

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng luận văn “Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín

dụng bất động sản ở Mỹ” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các thông tin, dữ liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực, các nội

dung trích dẫn đều được ghi rõ nguồn gốc và các kết quả nghiên cứu được trình bày

trong luận văn này chưa được công bố tại bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

T.P Hồ Chí Minh, ngày …. tháng …. năm 2011

Người cam đoan

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

4

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập, nghiên cứu tài liệu và điều tra thu thập thông tin,

đến nay ý tưởng trong luận văn tốt nghiệp cao học với đề tài: “Tín dụng bất động

sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ

cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ” đã được thực hiện thành công.

Có được kết quả này là nhờ công ơn to lớn của toàn thể Quý Thầy Cô, gia đình và

bạn bè đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Đặc

biệt, tôi xin chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến: PGS.TS Nguyễn Ngọc Định,

PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt, người đã dìu dắt hướng dẫn tôi từ những bước đi

đầu tiên làm đề cương cho đến khi hoàn thành luận văn cao học. Đồng thời cũng là

người động viên và giúp đỡ tôi rất nhiều trong việc điều tra thu thập số liệu, phân

tích, xử lý tốt bộ dữ liệu của mình.

TP Hồ Chí Minh, tháng …. năm 20…

Học viên

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

5

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Diễn biến dữ trữ bắt buộc năm 2007-7/2010. ............................................. 56

Bảng 2.2 Diễn biến các mức lãi suất điều hành của NHNN 2007-7/2010 ............... 56

Bảng 2.3 Cơ cấu dư nợ BĐS giai đoạn 2007 – 2009 theo thời hạn.. ........................ 72

Bảng 2.4 Tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ bất động sản giai đoạn 2005-2012 ..................... 74

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

6

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Lãi suất Cục dự trữ Liên bang Mỹ giai đoạn 5/2000 – 6/2006. ................. 28

Hình 1.2 Dư nợ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD) ......... 30

Hình 1.3 Chứng khoán hóa tài sản cho vay thế chấp ( 1975 – 2007).. ..................... 32

Hình 1.4 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngôi nhà). ........ 33

Hình 2.1 Nguồn cung diện tích văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản

TP.HCM (Từ quý 4/2010-quý 3/2011) ....................................................................... 47

Hình 2.2 Giá thuê văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản TP.HCM (Từ

quý 4/2010- quý 3/2011) .............................................................................................. 48

Hình 2.3 Nguồn cung căn hộ theo các quận trên địa bàn TP.HCM. ......................... 49

Hình 2.4 Giá chào bán căn hộ bình quân tại thị trường bất động sản TP.HCM ( Từ

quý 4/2010- quý 3/2011). ............................................................................................. 49

Hình 2.5 Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM ( Từ quý 4/2010-3/2011)..... 50

Hình 2.6 Nguồn cung đất nền tại thị trường bất động sản TP.HCM ........................ 51

Hình 2.7 Giá đất nền khu vực TP.HCM quý 3/2011. ................................................ 51

Hình 2.8 Dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hang trên địa bàn TP.HCM ... 63

Hình 2.9 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn

TPHCM ......................................................................................................................... 65

Hình 2.10 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên

địa bàn TP.HCM ........................................................................................................... 66

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

Hà Đức Thủy – K17-TCDN

7

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản.

NHNN: Ngân hàng Nhà nước .

NHTM : Ngân hàng thương mại.

TCTD: Tổ chức tín dụng .

ARM: Vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortage)

FED: Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System).

Fannie Mae: Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortage

Association)

Freddie : Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia ( Federal Home Loan Mortage

corporation)

MBS: Chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản thế chấp (Mortage Backed

Securities)

CSTT: Chính sách tiền tệ.

TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh.

TTTC: Thị trường tài chính.

SBV: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

TTCK: Thị trường chứng khoán.

DN: Doanh Nghiệp.

TSBĐ: Tài sản bảo đảm.

ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]