Luận văn thạc sĩ UEH phát triển hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ THU NGUYỆT

PHÁT TRIỂN HỢP TÁC CÔNG TƢ ĐỐI VỚI THỊ

TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

GS.TS. DƢƠNG THỊ BÌNH MINH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 2/98

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành khóa học và thực hiện luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản

thân, tôi đã nhận được sự tận tình giúp đỡ của gia đình, thầy cô, đồng nghiệp cùng rất

nhiều bạn bè.

Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô khoa Tài chính nhà nước, trường Đại

học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức và kinh

nghiệm quí báu trong suốt thời gian em học tập và nghiên cứu tại trường.

Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Cô Giáo sư Tiến sĩ Dương Thị Bình Minh,

người đã trực tiếp tận tình và luôn động viên hướng dẫn em trong suốt quá trình thực

hiện luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn học viên lớp TCNN K17, những người đã

cùng tôi học tập và chia sẻ kinh nghiệm trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu tại

trường.

Cuối cùng, con xin chân thành cảm ơn đến ba mẹ và những người thân trong gia

đình, tất cả đã luôn hỗ trợ và giúp đỡ con mọi mặt trong suốt thời gian qua, mọi người

đã mang đến cho con nguồn động viên lớn lao, là chỗ dựa quan trọng để con có thể tập

trung hoàn thành chương trình học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.

Tp. Hồ Chí Minh , ngày 31 tháng 5 năm 2011

Người thực hiện luận văn

Nguyễn Thị Thu Nguyệt

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 3/98

MỤC LỤC

TỪ VIẾT TẮT.................................................................................................................5

PHẦN MỞ ĐẦU..............................................................................................................6

1. Lý do chọn đề tài............................................................................................................. 6

2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................... 6

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................... 7

4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................ 7

5. Tình hình nghiên cứu trong nước và quốc tế .................................................................. 7

6. Những điểm mới của luận văn........................................................................................ 8

7. Kết cấu của luận văn....................................................................................................... 8

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ..............................................................................................9

1.1. Khái quát về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp .............................................. 9

1.1.1. Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp........................................................... 9

1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp................... 11

1.1.3. Đối tượng mua bán nhà ở cho người thu nhập thấp........................................... 11

1.2. Tổng quan về hợp tác công tư.................................................................................... 13

1.2.1. Khái niệm hợp tác công tư................................................................................. 13

1.2.2. Lợi ích của hợp tác công tư................................................................................ 14

1.2.3. Cấu trúc của hợp tác công tư ............................................................................. 15

1.2.4. Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tư................................. 17

1.2.5. Các rào cản trong hợp tác công tư đối với phát triển cơ sở hạ tầng................... 20

1.2.6. Phân chia rủi ro .................................................................................................. 21

1.3. Hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp........................... 22

1.3.1. Khung pháp lý cho hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập

thấp ............................................................................................................................ 22

1.3.2. Các hình thức hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp23

1.4. Quản lý các dự án hợp tác công tư trong thị trường nhà ở thu nhập thấp.................. 27

1.4.1. Chính phủ................................................................................................................. 27

1.4.2. Chủ đầu tư dự án...................................................................................................... 27

1.5. Kinh nghiệm một số nước về thực hiện các dự án hợp tác công tư........................... 28

1.5.1 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia........................................................... 28

1.5.2 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan........................................................... 33

1.5.3 Rào cản đối với phát triển nhà ở thu nhập thấp ở một số nước đang phát triển .... 35

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP

THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI

THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH..........................................39

2.1. Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh... 39

2.1.1 Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức.............................................. 39

2.1.2 Thực trạng nhà ở công nhân ..................................................................................... 41

2.2. Thực trạng môi trường pháp lý cho các dự án hợp tác công tư tại TP.HCM ............ 43

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 4/98

2.3. Thực trạng hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại

TP.HCM................................................................................................................................. 43

2.3.1. Dự án nhà ở thu nhập thấp ................................................................................. 43

2.3.2. Phân tích các hình thức hợp tác công tư và các loại hợp đồng hợp tác công tư 46

2.3.3. Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu

nhập thấp tại Việt Nam ...................................................................................................... 55

2.4. Thực trạng quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 66

2.5. Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt

Nam .................................................................................................................................... 67

2.5.1. Ưu điểm ............................................................................................................. 67

2.5.2. Hạn chế .............................................................................................................. 68

2.5.3. Nguyên nhân ...................................................................................................... 68

CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG

PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................................................................70

3.1. Định hướng phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM đến năm

2020. .................................................................................................................................... 70

3.2. Hoàn thiện luật pháp, chính sách về hợp tác công tư và phát triển thị trường nhà ở

cho người thu nhập thấp ở TP.HCM...................................................................................... 71

3.2.1 Chính sách đối với thị trường nhà ở thu nhập thấp................................................ 71

3.2.2 Chính sách, khung pháp lý đối với hợp tác công tư............................................... 72

3.3. Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường nhà ở cho người

thu nhập thấp ở Việt Nam...................................................................................................... 74

3.3.1. Hoàn thiện các hình thức hợp tác công tư.......................................................... 74

3.3.2. Hoàn thiện các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư ......................................... 77

3.4. Các giải pháp hoàn thiện quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người

thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.............................................................................. 82

PHẦN KẾT LUẬN........................................................................................................87

A. Kết luận:........................................................................................................................ 87

B. Giới hạn của nghiên cứu ............................................................................................... 87

C. Hướng nghiên cứu thêm................................................................................................ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................89

PHỤ LỤC.......................................................................................................................94

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 5/98

TỪ VIẾT TẮT

ADB Ngân hàng phát triển Châu Á

BOT Xây dựng – kinh doanh - chuyển giao

DB Thi ết kế - Xây dựng

GDP Tổng sản phẩm quốc nội

HOF Quỹ Phát triển nhà Hồ Chí Minh

IDB Ngân hàng phát triển quốc tế

IMF Quỹ tiền tệ quốc tế

KCN Khu công nghiệp

KCX Khu chế xuất

LIP Người thu nhập thấp

MPI Bộ kế hoạch và đầu tư

NHA Cơ quan nhà ở quốc gia

PPP Hợp tác công tư

SIDA Cơ quan phát triển hợp tác quốc tế

SMEs Các doanh nghiệp vừa và nhỏ

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBND Ủy ban nhân dân

VDB Ngân hàng Phát triển Việt Nam

WB Ngân hàng thế giới

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 6/98

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Quĩ nhà ở hiện nay không thiếu nhưng người nghèo lại không có chỗ hoặc phải ở

trong những căn hộ chật chội, thiếu tiện nghi. Hiện tượng đầu cơ bất động sản xảy ra

phổ biến trong khi đó nhà nước lại chưa có chính sách ngăn chặn. Mức sống của người

dân Việt Nam thuộc hàng thấp nhất thế giới trong khi giá đất (đặc biệt là các thành phố

lớn) lại thuộc hàng đắt đỏ.

Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được chính quyền nhà nước đặt

ra và cố gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai đoạn phát triển.

Mặc dù chính phủ đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây

dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ

tướng Chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các bộ ngành liên quan nhưng trên

thực tế chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô

vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.

Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh

nghiệp do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu

hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải

quyết hiệu quả hiện nay. Do đó, việc nghiên cứu các mặt bất cặp trong quá trình phát

triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị, thành phố lớn để tìm ra

các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế

tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của nghiên cứu này là đề xuất các giải pháp có thể để khuyến

khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM và các

thành phố lớn trên cả nước. Để đạt được mục tiêu chính này, các nội dung nghiên cứu

sau đây cần đạt được:

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 7/98

 Lý luận tổng quan về hợp tác công tư trong phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp và tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư.

 Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại

TP.HCM dựa trên các tiêu chí đánh giá phát triển.

 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư áp dụng trong thị trường nhà ở

cho người thu nhập thấp tại TP.HCM.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu này tập trung vào dự án hợp tác công tư trong phát triển thị trường

nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Dữ liệu được thu thập từ các tạp chí, đề tài nghiên cứu, bài báo trình bày tại hội

nghị, tài liệu pháp luật, phỏng vấn và dự án nghiên cứu.

Nghiên cứu được tiến hành tại TP.HCM trong khoảng thời gian 2006 – 2010 và

định hướng 2011 - 2020.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

1. Phương pháp định tính:

- Phân tích, tổng hợp.

2. Phương pháp định lượng:

- Phương pháp định lượng tập trung vào việc thu thập và phân tích các dữ liệu

số, thống kê và so sánh.

5. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc và quốc tế

5.1 Nghiên cứu trong nước:

- Ths. Phí Thị Thu Hương “Nhà ở cho người có thu nhập thấp: một thị trường

cần thiết và đầy tiềm năng” trên tạp chí Kinh tế và dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội

Việt Nam tháng 9/2008.

- Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và

các khu công nghiệp tập trung TP.HCM” của Dương Thị Kiều Anh (2008).

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 8/98

- Luận văn thạc sĩ “Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện

Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai” của Phạm Xuân Diện (2008).

5.2 Nghiên cứu quốc tế:

- Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing

development in Can Tho, Viet Nam” của Trần Quan Ninh - du học sinh tại Thái Lan

(2008).

- European Commission (2003). Guidelines for Successful Public – Private

Partnerships.

- International Monetary Fund (2004). Public-Private Partnerships.

Downloaded July 2009, from Ministry of International Monetary Fund website:

http://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.htm

6. Những điểm mới của luận văn

- Mô hình hợp tác công tư là một giải pháp cho khoản vốn còn thiếu hụt

giữa nhu cầu đầu tư và nguồn vốn sẵn có.

- Theo đề xuất của Bộ Kế hoạch Đầu tư, mô hình hợp tác công tư sẽ được

áp dụng thí điểm ở những lĩnh vực như: đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng

biển, hệ thống cung cấp nước sạch, v v. Bài nghiên cứu này đề xuất thêm lĩnh vực thị

trường nhà ở cho người thu nhập cần áp dụng mô hình hợp tác công tư.

7. Kết cấu của luận văn

Gồm 3 chương. Cụ thể:

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công tư

Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công

tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường

nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Luận văn thạc sĩ Trang 9/98

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ

1.1. Khái quát về thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

1.1.1. Khái niệm nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) là nhà

ở được nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán

(trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại

khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa. Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp

được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác. Việc đầu tư xây

dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn

cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc

điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo

đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công

khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp

được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm

cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã

hội của khu vực đô thị. (Quyết định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày

24/4/2009).

Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong

những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ,

chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước đo:

thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi tiêu được

sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập tương đương

với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các nước đang phát

triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là chi thuê nhà. Do đó, các nhà kinh tế

đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ

của chúng lên ngưỡng nghèo.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]