Luận văn thạc sĩ UEH nợ xấu bất động sản tại việt nam, ước lượng quy mô, đánh giá tác động và cách

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT



TRẦN THANH TÙNG

NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM:

ƯỚC LƯỢNG QUY MÔ, ĐÁNH GIÁ TÁC

ĐỘNG VÀ CÁCH THỨC XỬ LÝ

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

Tiến sĩ HUỲNH THẾ DU

TP. Hồ Chí Minh 2014

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

i

Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)

MỤC LỤC

MỤC LỤC ..............................................................................................................................i

PHẦN I: MỞ ĐẦU .................................................................................................................iv

LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................iv

LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................v

TÓM TẮT.............................................................................................................................vi

DANH MỤC VIẾT TẮT....................................................................................................viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................................ix

PHẦN II: NỘI DUNG CHÍNH .................................................................................................1

Chương 1 ...............................................................................................................................1

BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ VẤN ĐỀ CHÍNH SÁCH..................................................1

1.1. Bối cảnh nghiên cứu và vấn đề chính sách ........................................................................... 1

1.2. Mục đích và câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 3

1.4. Cấu trúc của luận văn............................................................................................................ 3

Chương 2 ...............................................................................................................................4

KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC MÔ HÌNH XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN............4

2.1. Thất bại của thị trường tín dụng BĐS và sự can thiệp của nhà nước.................................... 4

2.2. Quy mô của tín dụng BĐS và nợ xấu BĐS trong nền kinh tế............................................... 5

2.3. Tác động của nợ xấu BĐS đến rủi ro hoạt động của hệ thống ngân hàng............................. 6

2.4. Mô hình xử lý nợ xấu BĐS ................................................................................................. 10

2.5. Cách thức xử lý nợ xấu BĐS ở các nước ............................................................................ 12

1). Hoa Kỳ - cuối thập niên 1980 và đợt khủng hoảng 2007-2010.......................................... 12

2). Nhật Bản - những năm 1990 và giai đoạn sau 1997 ........................................................... 12

3). Trung Quốc - giai đoạn cuối thập niên 1990 và đầu những năm 2000............................... 13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

ii

Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)

4). Các nước Châu Á trong đợt khủng hoảng 1997.................................................................. 14

Chương 3 .............................................................................................................................17

ƯỚC LƯỢNG QUY MÔ DƯ NỢ VÀ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN, ĐÁNH GIÁ TÁC

ĐỘNG CỦA NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.....................................................17

3.1. Đặc điểm hoạt động tín dụng BĐS tại Việt Nam................................................................ 17

3.2. Đánh giá và ước lượng quy mô dự nợ và nợ xấu BĐS Việt Nam....................................... 18

1). Số liệu chính thức ............................................................................................................... 18

2). Các ước tính khác ............................................................................................................... 23

3). Đánh giá và ước lượng nợ BĐS và nợ xấu BĐS tại Việt Nam........................................... 24

3.3. Tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro của Hệ thống ngân hàng .................................... 28

1). Khả năng cho vay mới ........................................................................................................ 28

2). Khả năng mất thanh khoản ................................................................................................. 28

3). Khả năng thua lỗ và mất vốn .............................................................................................. 29

4). Khả năng sụp đổ Hệ thống ngân hàng ................................................................................ 29

Chương 4 .............................................................................................................................30

ĐÁNH GIÁ CÁCH THỨC XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ........30

4.1. Kiểm soát cho vay BĐS........................................................................................................ 30

4.2. Minh bạch thông tin nợ xấu .................................................................................................. 31

4.3. Tái cấu trúc Hệ thống ngân hàng .......................................................................................... 32

4.4. Các giải pháp xử lý nợ xấu BĐS cụ thể ................................................................................ 32

Chương 5 .............................................................................................................................35

KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH .............................................................................35

5.1. Các kết luận chính............................................................................................................... 35

5.2. Gợi ý chính sách.................................................................................................................. 35

1). Lựa chọn mô hình............................................................................................................... 35

2). Các nguyên tắc nền tảng ..................................................................................................... 36

3). Các giải pháp cụ thể............................................................................................................ 38

5.3. Hạn chế của nghiên cứu ...................................................................................................... 40

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

iii

Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)

PHẦN III: NỘI DUNG THAM KHẢO....................................................................................41

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................41

PHỤ LỤC THAM KHẢO ........................................................................................................... 45

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ................................................................................................ 45

Phụ lục 1....................................................................................................................................... 46

THÔNG TIN BẤT CẤN XỨNG TRONG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ...... 46

Phụ lục 2....................................................................................................................................... 48

BỐI CẢNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TOÀN CẦU 2007 VÀ KHỦNG HOẢNG CHO

VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở DƯỚI CHUẨN TẠI MỸ.................................................................. 48

Phụ lục 3....................................................................................................................................... 51

BỐI CẢNH NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHẬT BẢN..................................................... 51

Phụ lục 4....................................................................................................................................... 52

BỐI CẢNH NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TRUNG QUỐC............................................... 52

Phụ lục 5....................................................................................................................................... 53

BỐI CẢNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CHÂU Á 1997 ..................................................... 53

Phụ lục 6....................................................................................................................................... 56

CÁC NGÂN HÀNG THUA LỖ, PHÁ SẢN TRONG ĐỢT KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH

CHÂU Á 1997 ............................................................................................................................. 56

Phụ lục 7....................................................................................................................................... 57

CÁC NGÂN HÀNG THUA LỖ, PHÁ SẢN TRONG ĐỢT KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ

CHẤP NHÀ DƯỚI CHUẨN TẠI MỸ TỪ NĂM 2008 - 2012................................................... 57

Phụ lục 8....................................................................................................................................... 61

CÁC ĐỢT KHỦNG HOẢNG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VÀ CHI PHÍ XỬ LÝ.................... 61

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

iv

Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)

PHẦN I: MỞ ĐẦU

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu do cá nhân tôi thực

hiện. Các số liệu sử dụng trong Luận văn được trích dẫn nguồn đầy đủ và

chính xác theo sự hiểu biết của tôi. Các ý kiến phân tích và đánh giá đã nêu

trong Luận văn này thể hiện quan điểm của tác giả, không phải là quan điểm

đại diện cho Trường đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh và Chương

trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

Tác giả

Trần Thanh Tùng

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

v

Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn này, cùng với sự cố gắng của bản thân, tôi đã nhận

được sự giúp đỡ quý báu của các giảng viên trong Trường Fulbright, các ý

kiến chia sẻ của bạn bè, người thân và đồng nghiệp trong ngành ngân hàng

trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.

Tôi trân trọng cám ơn thầy Huỳnh Thế Du, giảng viên Chương trình giảng

dạy kinh tế Fulbright là người trực tiếp hướng dẫn nghiên cứu. Thầy đã có

nhiều ý kiến gợi mở, hướng dẫn nhiệt tình, giúp tôi xác định vấn đề và nội

dung nghiên cứu phù hợp, giúp tôi từng bước hoàn thiện Luận văn này.

Tôi trân trọng cám ơn thầy Nguyễn Xuân Thành, giám đốc Chương trình

giảng dạy kinh tế Fulbright Việt Nam và thầy Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên

Chương trình Fulbright đã giúp tôi trong việc lựa chọn đề tài và định hướng

nội dung nghiên cứu của Luận văn.

Tôi trân trọng cám ơn các giảng viên, học viên Chương trình Fulbright, các

đồng nghiệp trong ngành ngân hàng về việc đã chia sẻ số liệu và đóng góp ý

kiến giúp tôi có được nhiều góc nhìn khác nhau đối với đề tài nghiên cứu.

Tôi rất biết ơn gia đình, người thân và bạn bè đã chia sẻ những khó khăn cùng

tôi và động viên tôi trong thời gian thực hiện Luận văn này.

Trân trọng cám ơn tất cả.

Trần Thanh Tùng

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

vi

Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)

TÓM TẮT

Kết quả nghiên cứu của Luận văn này cho thấy có bằng chứng rõ ràng về mối liên quan giữa

tín dụng bất động sản (BĐS) và các rủi ro trong hoạt động của hệ thống ngân hàng (HTNH)

ở các nước cũng như ở Việt Nam. Theo một nghiên cứu của Christopher Crowe và các tác

giả khác (2011), trong 40 quốc gia được khảo sát, thì 30 có khủng hoảng BĐS, 27 có khủng

hoảng tín dụng, 23 có khủng hoảng kép BĐS và tín dụng. Các rủi ro liên quan đến cho vay

BĐS có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính. Ở hầu hết các quốc gia có tỷ lệ cho vay quá mức

vào BĐS đều có trục trặc đối với hệ thống tài chính. Kích thước của bong bóng BĐS1

càng

lớn khi giá BĐS gia tăng cùng với nợ quá hạn tăng lên trong khi thu nhập của hộ gia đình

giảm xuống. Luận văn này thực hiện phân tích các đặc điểm của thị trường tín dụng BĐS tại

Việt Nam; tìm hiểu các nguyên nhân gây ra nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS; thực hiện

ước lượng quy mô dư nợ và nợ xấu BĐS tại Việt Nam giai đoạn 2012-2013; thực hiện đánh

giá tác động của nợ xấu BĐS đối với rủi ro của HTNH Việt Nam và đánh giá cách thức xử

lý nợ liên quan đến BĐS của Việt Nam trong thời gian gần đây.

Tác giả đã ước lượng dư nợ BĐS cuối năm 2013 của Việt Nam là khoảng 1 triệu tỷ đồng,

chiếm khoảng 30% tổng nợ của HTNH. Nợ xấu BĐS theo ước tính cẩn trọng nhất vào

khoảng 227 nghìn tỷ đồng, nhưng khả năng có thể nhất là khoảng 320 nghìn tỷ đồng, chiếm

32% dư nợ BĐS, tương đương 9,3% GDP của Việt Nam. Ước lượng này đưa ra kết quả cao

hơn nhiều so với con số cao nhất được công bố trong năm 2012, đó là nợ BĐS khoảng 230

nghìn tỷ, nợ xấu BĐS khoảng 28 nghìn tỷ. Tác giả cho rằng, số tiền cần thiết để xử lý hiệu

quả nợ xấu ít nhất phải được 50% giá trị nợ xấu BĐS, tức khoảng 160 nghìn tỷ đồng, bằng

khoảng 4,7% GDP. Số tiền này dùng để mua lại các BĐS có khả năng sinh lợi trong tương

lai với mục đích thu hồi vốn ngân sách đã bỏ ra và góp phần làm tăng khả năng của chính

phủ trong việc bình ổn thị trường BĐS. Để có được 160 nghìn tỷ, cần phải phát hành trái

phiếu chính phủ, tuy nhiên số tiền này phải được dùng để cứu nền kinh tế chứ không phải

để cứu các chủ đầu tư BĐS hay ngân hàng yếu kém. Muốn vậy, chính phủ phải tính toán và

chỉ ra những lợi ích của việc phát hành trái phiếu nhằm nhận được sự đồng thuận của xã hội.

Trong đợt khủng hoảng 2008, để ứng phó với nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu BĐS, Việt Nam đã

có nhiều giải pháp tương đối đầy đủ; bao gồm các chính sách kiểm soát cho vay BĐS, các

1 Kích thước bong bóng được tính giữa tỷ lệ nợ quá hạn và thu nhập của hộ gia đình.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]