Luận văn thạc sĩ UEH giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

NGUYỄN THỊ NGỌC LAN

GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN

CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TỪ NĂM 2011 ĐẾN NĂM 2015

Chuyên Ngành: Kinh tế Tài chính - Ngân Hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN TẤN HOÀNG

TP HỒ CHÍ MINH - 2011

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

MỤC LỤC

Trang

Danh mục các bảng .....................................................................................................

Danh mục các hình ......................................................................................................

Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 3

4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................... 3

5. Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn ............................................................................ 3

6. Điểm mới của đề tài ................................................................................................. 3

7. Kết cấu của luận văn ................................................................................................ 3

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................... 4

1.1TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............... 4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS ............................................................................. 4

1.1.1.1 Khái niệm BĐS ............................................................................................... 4

1.1.1.2 Đặc điểm BĐS ................................................................................................. 4

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................... 7

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS ............................................................................... 7

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS ................................................................................. 8

1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS ....................................................... 10

1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS ............................................................................. 11

1.2MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ

VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG ...................................................................................... 14

1.3KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH BĐS .......................................................................................................... 20

1.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu .................................................................................... 20

1.3.2 Nguồn vốn tín dụng ........................................................................................ 21

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

1.3.2.1 Khái niệm về tín dụng BĐS ........................................................................... 21

1.3.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS .......................................................... 22

1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS .......................................................................... 23

1.3.3 Huy động vốn từ nước ngoài .......................................................................... 26

1.3.4 Các hình thức khác ......................................................................................... 26

1.4NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG

VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .................................................. 27

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) ................................ 27

1.4.2 Kinh nghiệm phát triền nhà ở xã hội ............................................................... 28

1.4.3 Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS .............................................................. 31

1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở ............................................. 32

1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc ................ 32

1.4.6 Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ............................................... 33

Kết luận chương 1 .................................................................................................... 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH BĐS VIỆT NAM ....................................................................................... 35

2.1 KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ...................... 35

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG

THỜ GIAN VỪA QUA ........................................................................................... 40

2.2.1 Dự án đất nền .................................................................................................... 40

2.2.2 Dự án nhà ở ...................................................................................................... 41

2.2.3 Căn hộ dịch vụ cho thuê ................................................................................... 46

2.2.4 Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê ................................................................... 48

2.2.5 Thị trường mặt bằng bán lẻ .............................................................................. 52

2.2.6 Thị trường BĐS du lịch .................................................................................... 55

2.2.7 BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất ................................................................. 56

2.2.8 Nhà ở cho người có thu nhập thấp .................................................................... 57

2.3 NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ........................... 60

2.4 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH

BĐS ........................................................................................................................... 62

2.4.1 Nguồn vốn chủ sở hữu ..................................................................................... 62

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

2.4.2 Nguồn vốn tín dụng ......................................................................................... 63

2.4.2.1 Vay nợ từ các tổ chức tín dụng ...................................................................... 63

2.4.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu ............................................... 65

2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng ......................................................................... 68

2.4.3 Tình hình nguồn vốn ngoại ............................................................................. 70

2.4.4 Những hình thức huy động khác ..................................................................... 73

2.5 NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH BĐS VN ..................................................................................................... 76

2.5.1 Những thành tựu ............................................................................................... 76

2.5.2 Những tồn tại ................................................................................................... 78

2.5.2.1 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS ............ 78

2.5.2.2 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS ......................................................... 79

Kết luận chương 2 .................................................................................................... 81

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG

KINH DOANH BĐS ................................................................................................ 82

3.1 HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU .................................................... 82

3.1.1 Huy động từ những nguồn lực có sẵn ............................................................... 82

3.1.2 Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu ................................................ 83

3.1.3 Kêu gọi hợp tác đầu tư ..................................................................................... 84

3.2 HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG ................................................................... 84

3.2.1 Thu hút đầu tư từ khách hàng ........................................................................... 84

3.2.2 Quyền chọn mua .............................................................................................. 85

3.2.3 Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp ...................................................................... 85

3.2.4 Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân ..................................................................... 85

3.3 VAY VỐN NGÂN HÀNG ................................................................................. 86

3.3.1 Cho phép thế chấp BĐS tại các NHTM nước ngoài ......................................... 86

3.3.2 Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay .................... 86

3.3.3 Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS ........................................................... 88

3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU ............................................................................ 89

3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI ............................................................... 90

3.6 TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP ....................................................... 91

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

3.7 THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT) .................................. 93

3.7.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư ............................................................... 93

3.7.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế ............................................................... 94

3.8 CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................... 96

3.8.1 Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS ............................................................... 96

3.8.2 Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS ......... 97

3.9 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP ...................... 99

3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC .......................................................... 100

3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ...................................................................... 100

3.10.2 Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm

hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ .................................................................... 103

3.10.3 Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn ............................. 103

3.10.4 Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung

cấp cho người mua và người bán ............................................................................ 104

3.10.5 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ....................................................... 104

3.10.6 Quản lý các sàn giao dịch BĐS .................................................................... 105

Kết luận chương 3 ................................................................................................... 106

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................

Phụ lục 1 : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)

Phụ lục 2 : Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội

Phụ lục 3 : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở

Phụ lục 4 : Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ

Phụ lục 5 : Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc

Phụ lục 6 : Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong

Phụ lục 7 : Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS

Phụ lục 8 : Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS

Phụ lục 9 : Tổng quan kinh tế Việt Nam và một số nước trong khu vực

Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu

Phụ lục 11 : Kết quả khảo sát nghiên cứu về giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt

động kinh doanh BĐS

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 1.1: Các thành phần của thị trường vốn BĐS ................................................... 15

Bảng 1.2: So sánh sự biến động giữa giá BĐS và chỉ số Vn – Index ......................... 19

Bảng 1.3: Ưu và nhược điểm khi sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu .............................. 21

Bảng 1.4: Ưu nhược điểm của việc vay vốn NH ....................................................... 23

Bảng 1.5: Ưu và nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng ....................................... 24

Bảng 1.6: Ưu và nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi .................................. 25

Bảng 1.7: Ưu và nhược điểm khi sử dụng vốn FDI ................................................... 26

Bảng 2.1: Nguồn cung các căn hộ ............................................................................. 42

Bảng 2.2: Căn hộ tại Hà Nội Quý 1/2011 .................................................................. 43

Bảng 2.3: Căn hộ tại TPHCM Quí 1/2011 ................................................................. 44

Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 ....................................... 45

Bảng 2.5: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 ..................................... 47

Bảng 2.6: Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 ........................... 48

Bảng 2.7: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 ............................. 50

Bảng 2.8: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội Quí 1/2011 ................................... 53

Bảng 2.9: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM Quí 1/2011 ................................. 54

Bảng 2.10: Cấu trúc tài sản – nguồn vốn một số công ty BĐS năm 2010 .................. 62

Bảng 2.11: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm .......................... 63

Bảng 2.12: Thống kê đầu tư trực tiếp nước ngoài ...................................................... 70

Bảng 2.13: FDI vào BĐS từ giai đoạn 1988-2008 ..................................................... 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Thị trường người sử dụng, thị trường vốn, chính quyền và giá trị BĐS ..... 16

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CKH : Chứng khoán hóa

CHXHCN : Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa

CĐT : Chủ đầu tư

CTCP : Công ty cổ phần

DN : Doanh nghiệp

FED : Cục dự trữ liên bang Mỹ (Federal Reserve System)

GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)

GHB : Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan

GHLC : Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ

GPMB : Giải phóng mặt bằng

HDB : Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore

HN : Hà Nội

KCN : Khu công nghiệp

KHN : Ngân hàng Hàn Quốc

KNHC : Tổ chức xã hội cung cấp nhà ở Hàn Quốc

M&A : Mua bán và sáp nhập (mergers and acquisitions)

NĐ : Nghị định

NĐT : Nhà đầu tư

NHF : Ngân hàng Hàn Quốc

NN : Nhà nước

NQ : Nghị quyết

NHNN : Ngân hàng nhà nước

NHTM : Ngân hàng thương mại

NƠXH : Nhà ở xã hội

ODA : Hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistance)

REIT : Quỹ tín thác đầu tư BĐS (real estate investment trust)

REIC : Real Estate Investors Club

REIF : Real Estate Investment Fund

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

RECI : Real Estate counselors international

TCTD : Tổ chức tín dụng

TNCN : Thu nhập cá nhân

TNT : Thu nhập thấp

TP : Trái phiếu

TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh

TTTM : Trung tâm thương mại

UBND : Ủy Ban Nhân Dân

VN : Việt Nam

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc

gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi

nền kinh tế. Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng

trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị

trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường vật liệu

xây dựng, thị trường lao động, thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn

đến mọi tầng lớp dân cư.

Mối quan tâm chính của các NĐT BĐS là nguồn vốn tài trợ, vốn là vấn đề sống

còn của DN kinh doanh BĐS. Các DN kinh doanh trong lĩnh vực này thường cần có

lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, thực lực các NĐT vào thị trường BĐS hiện nay

đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra

những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các CĐT chỉ thực hiện

những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị

đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã

hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn

tín dụng của NHTM. Thông thường, đa số các dự án BĐS được tài trợ từ:

- Vốn của các NĐT – nhưng rất nhỏ

- Nguồn vốn ứng trước của người mua

- Nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các NHTM

Tuy nhiên, các nguồn tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn

thì không ngừng tăng. Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong

việc phát triển thị trường BĐS trong nhiều năm qua, là do thiếu các công cụ tài chính

hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Chúng ta có thể nhận thấy rằng những NĐT chưa

có đủ năng lực tài chính để hoàn thành các dự án BĐS.

Hơn nữa, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát

cao, vật giá tăng chóng mặt. NN đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát,

trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Ngoài NĐ

153/2007/NĐ-CP có quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với CĐT kinh doanh

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

2

BĐS; NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Luật nhà ở có quy định rõ về việc huy động vốn đầu tư nhà ở; Chính phủ còn ban hành

Nghị quyết 11/NQ – CP ngày 24/02/2011 nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ

mô, đảm bảo an sinh xã hội. Trong nghị quyết nêu rõ chính sách thắt chặt tiền tệ, đảm

bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay

tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Cụ thể Chỉ

thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 nêu rõ đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh

vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối

đa là 16%, dẫn đến sự “khát vốn” của của các DN kinh doanh BĐS. Nguồn vốn huy

động từ các kênh truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay NH bị

tắc nghẽn, thị trường BĐS rơi vào đóng băng.

Làm thế nào để khơi thông nguồn vốn đang bị tắc nghẽn, giúp phát triển thị

trường BĐS? Trên thế giới, từ lâu, để phát triển BĐS nhiều nước không chỉ phụ thuộc

vào vốn vay NH mà người ta sử dụng nhiều phương pháp cũng như công cụ tài chính

để huy động vốn cho thị trường BĐS như: huy động thông qua thị trường cầm cố thế

chấp, chứng khoán hóa BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở … Vấn đề

cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các

công cụ tài chính này như thế nào? DN nên sử dụng những phương pháp huy động

nào? Những công cụ huy động vốn nào phù hợp với DN của mình để mang lại hiệu

quả cao nhất. Đó cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài “Giải pháp tạo nguồn vốn

cho hoạt động kinh doanh BĐS từ năm 2011 đến 2015”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu về:

Tìm hiểu tổng quát về BĐS và thị trường BĐS, những đặc tính riêng của BĐS

và thị trường BĐS. Tìm hiểu các bài học kinh nghiệm về hoạt động kinh BĐS của các

nước trên thế giới.

Thực trạng huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS. Phân tích những ưu và

nhược điểm của từng phương pháp huy động vốn.

Rút ra bài học kinh nghiệm về huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS

cho VN từ những kinh nghiệm về huy động vốn của một số nước trên thế giới. Từ đó,

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

3

xây dựng những phương pháp huy động vốn phù hợp cho hoạt động kinh doanh BĐS

của DN.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Thị trường BĐS là một thị trường rất rộng lớn, hơn nữa các vấn đề của thị

trường BĐS diễn biến rất đa dạng và phức tạp nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị

trường như hiện nay. Vì vậy, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những khía cạnh về pháp

luật BĐS, các phương pháp huy động vốn của các DN.

Thời gian nghiên cứu phân tích và đánh giá thị trường từ 2007 đến tháng

4/2011

4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng một số phương pháp chủ yếu như:

- Thu thập các số liệu thống kê

- Tổng hợp và phân tích số liệu dựa trên phương pháp so sánh

- Thu thập thăm dò số liệu sơ cấp, từ đó rút ra những giải pháp

5. Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn

Đề tài nghiên cứu dựa trên những lý thuyết về kinh tế học, kinh tế phát triển, tài

chính công, tài chính tiền tệ và các văn bản pháp luật VN.

Đề tài được thực hiện theo các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so

sánh và quy nạp.

6. Điểm mới của đề tài

Nhận xét và định hướng các phương pháp thu hút vốn đầu tư vào thị trường

BĐS. Nhận xét và phân tích các ưu và nhược điểm của mỗi phương pháp.

Khảo sát lấy ý kiến của các nhà đầu tư VN cộng với những bài học kinh nghiệm

của các nước trên thế giới trong xây dựng và phát triển thị trường BĐS để đề xuất các

phương pháp huy động vốn phù hợp cho thị trường BĐS VN.

7. Kết cấu của luận văn

Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về các kênh huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Chương 2: Thực trạng huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN.

Chương 3: Giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

4

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN

TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS

1.1.1.1 Khái niệm BĐS

Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS

là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn

liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài

sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS

nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất

gắn liền với đất và có tính không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai

và những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất là những vật thể

tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là

những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí

1.1.2 Đặc điểm BĐS

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể

sau:

- Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với

đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng

như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có

hạn và bị giới hạn về không gian. Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật

kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của

BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức

đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch

vụ. Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi

ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.

- Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng

hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

5

nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể

được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai,

xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây

dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm

năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc

và công trình xây dựng.

- Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự

khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng

địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy

mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên

không thể mở rộng.

- Thứ tư, tính cá biệt của BĐS. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính

khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá

biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố

không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì

chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo

một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo

nhà khác nhau.

- Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có

sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. giá trị của một BĐS có thể bị tác

động bởi BĐS khác. Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình

kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực

đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS

khác là hiện tượng khá phổ biến. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các

BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên

quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến

các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các

công trình BĐS khác sẽ ra đời. Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động

kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Sự ra đời hay sự

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

6

hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm

hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia

- Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do

BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc

thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác,

điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và

người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất

thêm chi phí.

- Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là

hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến

nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác. Vì vậy

khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt.

- Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém

đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng

đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các

vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ

đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt.

- Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây

dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh

doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có

thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi

nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín

dụng.

- Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính

sách của NN. BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác

động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS

chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng

cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho

sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]

7

trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt

động của thị trường BĐS.

- Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS

phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều

chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có

năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc

biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh

hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có

những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về

BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa,

tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS.

Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua

bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch

quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người

mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho

thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể

hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS

dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất

định.

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường

BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:

- Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS

thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị

trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp.

- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường,

người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho

thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [email protected]