Luận văn thạc sĩ UEB phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở việt nam

§¹i häc quèc gia hµ néi

tr-êng ®¹i häc kinh tÕ

------------------

nguyÔn Anh khoa

ph¸t triÓn dÞch vô cho thuª nhµ ë t¹i c¸c

khu c«ng nghiÖp tËp trung ë ViÖt Nam

Chuyªn ngµnh: Kinh tÕ ChÝnh trÞ

M· sè:

tãm t¾t luËn v¨n th¹c sü kinh tÕ chÝnh trÞ

ng-êi h-íng dÉn khoa häc:

PGS, TS Ph¹m V¨n Dòng

Hµ Néi – 2008

MỤC LỤC

Mục lục

Mở đầu

Chƣơng 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận và

kinh nghiệm quốc tế

1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ

cho thuê nhà ở

1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và

những bài học kinh nghiệm

1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới

1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

Chƣơng 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập

trung ở Việt Nam.

2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung ở Việt Nam.

2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Bắc Bộ

2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Trung Bộ

2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Nam Bộ

2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở

các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở

tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở

tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển dịch

vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung

Chƣơng 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển

dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại

Việt Nam

3.1. Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

3.2 Các quan điểm cơ bản

3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân

1

gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất

3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước

cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho thuê

nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất

3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp.

3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

công nghiệp tập trung ở Việt Nam

3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung

3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng

3.3.1.2 Về kiến trúc, xây dựng

3.3.1.3 Về thuế và ngân sách

3.3.1.4 Về huy động vốn

3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu

chế xuất

3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp

3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu công

nghiệp tập trung, khu chế xuất

3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng khu

công nghiệp, khu chế xuất

3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ

cân khu công nghiêp, khu chế xuất

3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình

xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của

khu công nghiệp, khu chế xuất

3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp

2

3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành

3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện

3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã

Kết luận

Tài liệu tham khảo

3

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:

Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã

đạt được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc

nội (GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm

xấp xỉ 8%/năm. Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của

Việt Nam năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh

tế vĩ mô trong nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I

năm 2008, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%,

thấp hơn cùng kỳ 2007 song không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng

GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%-7%. Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo

hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức

tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng sản phẩm của các ngành công

nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch vụ cũng đạt mức tăng

8,1%.

Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch

chuyển đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể

như: lao động nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ

tuổi lao động vào đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay. Tỷ lệ đi

xuống này được bù lại bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên. Do có sự

thay đổi như vậy, nên một số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành thị

và các khu công nghiệp tập trung. Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc

biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh

thành có các khu công nghiệp tập trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc

độ nhanh hơn. Đồng thời với việc di dân cơ học là việc tăng trưởng dân số tự

4

nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư tại các

thành phố.

Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý

nhà nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên

chức, trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép

hộ, ở nhờ, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19%

đang thuê nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990;

14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định

61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của

cán bộ công nhân viên chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở.

Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55

tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động,

góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm

nghèo cho các địa phương. Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công

nghiệp tập trung sẽ thu hút trên 1,5 triệu lao động. Tuy nhiên, sự phát triển

mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao

động. Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân

vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện qui hoạch phát triển các khu

công nghiệp thiếu đồng bộ. Trên thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có

khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn

chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Đa số công nhân ngoại tỉnh làm

việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải thuê nhà trọ của

dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định. Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu

hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều kiện

vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân

5

được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ

chức đoàn thể xây dựng.

Việc di dân do nhu cầu lao động của quá trình tăng trưởng kinh tế và tỷ

lệ tăng dân số tự nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, các

khu công nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho

thuê.

Nhà ở là hàng hoá đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản

quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có vị trí quan

trọng trên thị trường bất động sản. Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là

một trong những yêu cầu thiết yếu nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất

và tinh thần của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những

quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực

phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở tại Việt Nam đã và

đang xuất hiện nhiều vấn đề bức xúc, cần có giải pháp và chính sách để tháo

gỡ, giải quyết. Tình trạng phát triển nhà ở manh mún, tự phát diễn ra khá phổ

biến ở nhiều nơi. Quỹ nhà ở đô thị mặc dù có sự gia tăng đáng kể, nhưng tỷ lệ

nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp. Nhà ở trong các dự án đã được đầu tư

xây dựng trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở có quy mô và chất lượng cao

để bán cho người khá giả (thu nhập cao), có khả năng về tài chính. Nhà ở

dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (nhà ở xã hội) tại khu vực đô thị và

người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được quan tâm đúng

mức. Hoạt động kinh doanh nhà ở chủ yếu được thực hiện thông qua giao

6

dịch mua bán, hầu như rất ít chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng nhà ở để cho

thuê.

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm

kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị trường để

phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị trường, phục vụ cho nhu

cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã hội ...

Nhưng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít được người

kinh doanh đầu tư. Đây là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản.

Người ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho

thuê thì lãi suất thấp lại cần trường vốn.

Vì vậy, khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở là biện pháp

quan trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân

cư tại khu vực đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc

biệt là những đối tượng lao động có thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy thị

trường nhà ở phát triển đồng bộ. Đây chính là lí do mà tác giả đề tài chọn để

nghiên cứu.

2. Tình hình nghiên cứu về thị trƣờng dịch vụ nhà ở cho thuê

- Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch

vụ nhà ở cho thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù

dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê - Lựa chọn tất yếu cho dân

nghèo thành thị ở các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên Hiệp Quốc

(Rental Housing - UN HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng

gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng

7

gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia đang phát triển. Ngoài việc nêu rõ tầm quan

trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở, nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã

tổng hợp những nghiên cứu, những kinh nghiệm tại một số quốc gia có dịch

vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất những giải pháp để mở rộng và cải

thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người dân.

- Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước đã có sự

quan tâm trong việc giải quyết nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và

nông thôn. Cụ thể, ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, đồng

thời để Luật Nhà ở được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính

phủ cũng đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP

nhấn mạnh đến việc phát triển nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và

nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê). Công tác phát

triển và quản lý nhà ở đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần đáng

kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế

trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà

cho thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn

cung về nhà cho thuê. Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam

hiện nay phần lớn do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều

kiện cơ sở dịch vụ còn yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát.

Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở

hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn

mang lại lợi nhuận cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu

8