Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018-2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

---------------------------------------

ĐỖ THỊ HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2018 – 2020

Ngành : Quản lý Đất đai

Mã số ngành : 8 85 01 03

`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2021

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết

quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào.

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Huyền

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của

bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời

gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài

nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá

trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân – tỉnh Thanh Hoá, Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai huyện Thọ Xuân Thanh Hoá đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi

trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành

luận văn./.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Huyền

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii

MỤC LỤC .....................................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.........................................................................vi

DANH MỤC CÁC BẢNG..........................................................................................vii

DANH MỤC CÁC HÌNH..........................................................................................viii

MỞ ĐẦU.........................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài....................................................................................2

3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..............................................3

1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................3

1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản...............................................................3

1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất...............................................................5

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất..................................................................................9

1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................12

1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới........................17

1.3.1. Đấu giá ở Trung Quốc.........................................................................................17

1.3.2 Đấu giá ở Thái Lan...............................................................................................19

1.3.3. Đấu giá đất ở Nhật Bản .......................................................................................20

1.3.4. Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất................................................22

1.4. Thực trạng công tác đấu giá QSD đất tại Việt Nam. .............................................23

1.4.1. Tình hình đấu giá QSD đất tại Việt Nam..........................................................23

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung Ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại

lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. ..................................25

1.4.2. Tình hình đấu giá QSD đất tại thành phố Hồ Chí Minh.....................................25

1.4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An........................27

1.4.4. Tình hình đấu giá QSD đất tại tỉnh Thanh Hóa ..................................................28

iv

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...30

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................30

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................30

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................30

2.1.3. Phạm vi thời gian: giai đoạn 2018 - 2020. ..........................................................30

2.2. Nội dung nghiêncứu ..............................................................................................30

2.3. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................31

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp....................................................31

2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................31

2.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp......................................................32

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................34

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý SDĐ của huyện

Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa............................................................................................34

3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Thọ Xuân,

tỉnh Thanh Hóa..............................................................................................................34

3.1.2. Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân....41

3.2. Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân,

tỉnh Thanh Hóa từ năm 2018-2020..................................................................................44

3.2.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện Thọ Xuân giai đoạn

2018-2020.......................................................................................................................44

3.2.2. Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân, huyện Thọ Xuân ..................................54

3.2.3. Dự án đấu giá QSDĐ thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân ...............................60

3.2.4. Dự án đấu giá QSDĐ xã Xuân Lai, huyện Thọ Xuân. .......................................67

3.2.5. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu. ..................68

3.2.6. Tình hình sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ ....................................................68

3.3. Kết quả điều tra, phỏng vấn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ....................................................................69

3.3.1. Đối với người tham gia đấu giá...........................................................................70

3.3.2. Đối với cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ..............................................................73

v

3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

qua các mặt và đưa ra một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng

đất...................................................................................................................................74

3.4.1. Thuận lợi, khó khăn - hạn chế của công tác đấu giá QSD đất............................74

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..............76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................79

1. Kết luận .....................................................................................................................79

2. Kiến nghị ...................................................................................................................80

TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................81

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Giải thích

BĐS Bất động sản

QSD Quyền sử dụng

SDĐ Sử dụng đất

CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

ĐVT Đơn vị tính

HTX Hợp tác xã

CSHT Cơ sở hạ tầng

UBND Ủy ban nhân dân

GCN Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất

GTSX Giá trị sản xuất

NXB Nhà xuất bản

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

TW Trung Ương

KH Kế hoạch

XDCB Xây dựng cơ bản

GPMB Giải phóng mặt bằng

GCNQSD Giất chứng nhận quyền sử dụng đất

TNTP Thành phố Thái Nguyên

KT-XH Kinh tế - xã hội

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2018- 2020...............................................................37

Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2020 .........................41

Bảng 3.3: Các dự án đã đấu giá QSDĐ tại Bhuyện Thọ Xuân giai đoạn

2018-2020..................................................................................................................49

Bảng 3.4: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân năm 2018 55

Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân năm 2018.....59

Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ tại thị trấn Thọ Xuân năm

2019 ..........................................................................................................................61

Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ.................................................51

tại Thị trấn Thọ Xuân năm 2019................................................................................51

Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ ............................................53

tại xã Xuân Lai năm 2020 .........................................................................................53

Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá tại 3 dự án .........68

Bảng 3.10. Kết quả điều tra, phỏng vấn đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ............70

Bảng 3.11. Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ.................73

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Thọ Xuân.........................................................34

Hình 3.2. Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân .........48

Hình 3.3. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Phú Xuân (Phú Yên cũ) ...........................54

Hình 3.4. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại thị trấn Thọ Xuân.....................................60

Hình 3.5. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại dự án KDC xã Xuân Lai ..........................50

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư

liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác

tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội,

an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của

mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.

Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,

nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Khoản 1 Điều

54). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản – hàng hóa đặc

biệt. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại nhiều lợi ích to

lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu

giá QSDĐ có vai trò vô cung quan trong, thể hiện ở những phương diện:

Thứ nhất: Đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn

thu cho ngân sách, tạo vốn xây dụng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.

Thứ hai: Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị trường

BĐS.

Thứ ba: Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã

hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích

của người sử dụng.

Huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa, là một huyện đang phát triển kinh tế theo

hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu

sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn. Các dự án quy hoạch khu dân

cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ

tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển. Để giải quyết các

khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở,... huyện Thọ

Xuân đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND tỉnh cho thực hiện công tác đấu giá

QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương

đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

trên địa bàn. Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong

2

các khu dân cư nông thôn cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã

hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn với xây dựng nông

thôn mới.

Nhưng để đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị

trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận

thức được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng

đất tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại

một số dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018 - 2020”.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số

dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020.

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn nghiên cứu.

3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu

giá quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp

phù hợp.

- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất thông qua các dự án khác nhau nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại huyện Thọ Xuân, làm tài liệu tham khảo cho các cấp thẩm quyền liên quan

đến công tác đấu giá của huyện có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù

hợp để công tác đấu giá của huyện đạt kết quả tốt hơn, góp phần quản lý đất đai hiệu

quả hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển kinh tế trên

địa bàn huyện.