Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THANH NHÀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH

GIAI ĐOẠN 2011 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THANH NHÀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH

GIAI ĐOẠN 2011 - 2016

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Thanh Nhàn

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý

báu của các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên, sự quan tâm giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự giúp đỡ phối hợp của nhân

dân địa phương nơi nghiên cứu. Đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS

Nguyễn Ngọc Nông, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn

này về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo ân cần của các

thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên cũng như các thầy cô giáo trường

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong suốt thời gian tôi học tập tại trường.

Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc

Nông đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện

luận văn của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nghi Xuân, Phòng Tài

nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục Thống kê, UBND thị trấn

Nghi Xuân, UBND xã Xuân Phổ, UBND xã Xuân Mỹ, UBND xã Xuân Yên cùng các

hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nghiên cứu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi

trong suốt thời gian thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn

bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu

và kịp thời đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Thanh Nhàn

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................v

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................vi

DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................................vii

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1

2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................................2

2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................................2

2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.....................................................................3

3.1. Ý nghĩa khoa học......................................................................................................3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................4

1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai.................................................................4

1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản ...................................................5

1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................................................10

1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI ................................................................................20

1.2.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ............................................................20

1.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................23

1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ......................27

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................29

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................29

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................29

2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................29

2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội và tình

hình quản lý, sử dụng đất huyện Nghi Xuân ........................................................29

2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá

trên địa huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh ..............................................................29

2.2.3. Phân tích hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Nghi Xuân......30

2.2.4. Một số tồn tại hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu

giá đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Nghi Xuân ..................................................30

iv

2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................30

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .................................................................30

2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu...................................................31

2.3.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .........................................................................31

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN NGHI XUÂN,

TỈNH HÀ TĨNH....................................................................................................32

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................32

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................................35

3.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH .........................................................42

3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................................42

3.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................50

3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa

huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh ...........................................................................50

3.2.4. Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua ý kiến cán bộ quản lý

và người dân..........................................................................................................73

3.3. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NGHI XUÂN ...............................................................79

3.3.1. Hiệu quả kinh tế ...................................................................................................79

3.3.2. Hiệu quả xã hội....................................................................................................81

3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................................82

3.4. MỘT SỐ TỒN TẠI HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG

CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

HUYỆN NGHI XUÂN.........................................................................................83

3.4.1. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Nghi Xuân ..........83

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử

dụng đất ở tại huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh ....................................................84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. KẾT LUẬN ...............................................................................................................86

2. KIẾN NGHỊ...............................................................................................................87

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................88

PHỤ LỤC

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BĐS Bất động sản

BTC Bộ Tài chính

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP Bộ Tư pháp

CSHT Cơ sở hạ tầng

ĐVHC Đơn vị hành chính

GCN Giấy chứng nhận

NĐ-CP Nghị định Chính phủ

QĐ Quyết định

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TT Thông tư

Trđ Triệu đồng

UBND Ủy ban nhân dân

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 .................................................................40

Bảng 3.2. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2013 - 2016.............42

Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạch xen dặm dân cư

vùng Nhà Trành, thị trấn Nghi Xuân ...........................................................53

Bảng 3.4. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở

vùng quy hoạch xen dặm dân cư vùng Nhà Trành, thị trấn Nghi Xuân .......55

Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạch dân cư thôn 3, xã

Xuân Phổ ......................................................................................................58

Bảng 3.6. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở

vùng quy hoạch dân cư thôn 3, xã Xuân Phổ...............................................60

Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư vùng Cồn

Trạng, xã Xuân Mỹ ......................................................................................63

Bảng 3.8. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở

vùng quy hoạch dân cư Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ ........................................65

Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư xã Xuân Yên ........69

Bảng 3.10. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở

vùng quy hoạch dân cư xã Xuân Yên...........................................................71

Bảng 3.11. Một số ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá

trên địa bàn huyện Nghi Xuân.........................................................................73

Bảng 3.12. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá

trên địa bàn huyện Nghi Xuân.........................................................................77

Bảng 3.13. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá......................80

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh……………………. 32

Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2015……………………………….. 36

Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2016…………………………….. 41

Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2013-2016…………………. 42

Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất………………………………. 50

Hình 3.6. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở xen dặm dân cư vùng Nhà

Trành, thị trấn Nghi Xuân…………………………………………….. 51

Hình 3.7. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư thôn 3, xã Xuân Phổ…. 56

Hình 3.8. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở vùng Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ. 61

Hình 3.9. Biểu đồ số lô đất trúng đấu qua các phiên đấu giá QSDĐ tại quy hoạch

dân cư vùng Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ…………………………….. 64

Hình 3.10. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư xã Xuân Yên……….. 67

Hình 3.11. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch

dân cư xã Xuân Yên………………………………………………….. 69

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không thể tái tạo và trở

thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp.

Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế

- xã hội, an ninh - quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn

có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.

Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế

thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất

đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở

thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là

nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của

đất nước.

Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì

đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định

trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch

trong quản lý, sử dụng đất đai.

Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy định

và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa

Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Giữa hai

loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường chuyển quyền

sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất thu một nguồn thu

ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi. Do

đó, để tạo ra sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai cần phải có hình

thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử

dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá

đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng

hoặc thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với

những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau

có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự

nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng

định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy