Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư tại Thành phố Thủ Đức của người dân :Luận văn thạc sĩ - Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỖ DƯƠNG TRỌNG PHÁT

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH

MUA CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC

CỦA NGƯỜI DÂN

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Mã chuyên ngành:8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh.

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Xuân Giang ............................................

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường

Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày . . . . . tháng . . . . năm . . . . .

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

1. TS Nguyễn Thành Long..................................- Chủ tịch Hội đồng

2. TS. Ngô Quang Huân......................................- Phản biện 1

3. TS. Nguyễn Quang Vinh.................................- Phản biện 2

4. TS. Đặng Hữu Phúc .......................................- Ủy viên

5. TS. Nguyễn Quốc Cường................................- Thư ký

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ)

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA/VIỆN….………

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Đỗ Dương Trọng phát ....................... MSHV: 19000171

Ngày, tháng, năm sinh: 31/07/1994 ............................... Nơi sinh: Thừa Thiên Huế...

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh .............................. Mã chuyên ngành:8340101 .

I. TÊN ĐỀ TÀI:

“CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ TẠI THÀNH

PHỐ THỦ ĐỨC CỦA NGƯỜI DÂN”

NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư tại Thành Phố Thủ Đức

của người dân.

đo lường và kiểm định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố

đề xuất một số hàm ý quản trị đối với các công ty bất động sản để gia tăng ý định

mua chung cư của người dân.

II. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài) ...................

III. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài).

IV. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. Phạm Xuân Giang

Tp. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 20 …

NGƯỜI HƯỚNG DẪN

(Họ tên và chữ ký)

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

(Họ tên và chữ ký)

TRƯỞNG KHOA/VIỆN….………

BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

i

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến toàn bộ quý thầy cô

Trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền đạt cho em những

kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường, từ đó giúp

em có những nền tảng kiến thức cần thiết vận dụng trong công việc thực tế, tạo tiền

đề để em có thể hoàn thành được luận văn này.

Đặc biệt, trong quá trình hoàn thiện luận văn, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến

giáo viên hướng dẫn – PGS.TS Phạm Xuân Giang, người đã nhiệt tình hướng dẫn,

chỉ bảo để tài luận văn còn nhiều thiếu sót được hoàn thiện hơn mỗi ngày. Đồng

thời xin gửi lời cảm ơn đến các Thầy, Cô, anh chị em học viên trong lớp đã dành

thời gian chia sẻ, góp ý, thảo luận trong quá trình hoàn thiện thang đo cũng như góp

phần tạo nên ức tranh tổng thể phản ánh được một phần thực tế về sự ảnh hưởng

của các yếu tố tác động trực tiếp đến ý định mua chung cư tại TP.TĐ của người dân.

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu này, em đã rất cố gắng để đảm bảo tính thực

tiễn của luận văn, tuy nhiên do kiến thức còn hạn hẹp, vì vậy không thể tránh khỏi

những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, phê bình của Quý

Thầy Cô để bài luận văn ngày được hoàn thiện hơn và có cơ hội được áp dụng vào

thực tiễn trong cuộc sống.

Em xin chân thành cảm ơn!

ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Luận văn thực hiện tổng quan và tổng hợp các nghiên cứu trước đây về các yếu tố

ảnh hưởng đến ý định mua chung cư, bất động sản của người dân. Trên cơ sở lý

thuyết nền và bộ thang đo của các nghiên cứu trước đây, tác giả lựa chọn nghiên

cứu đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư tại Thành Phố Thủ Đức

của người dân”. Mục tiêu tổng quát của nghiên cứu là đề xuất mô hình và kiểm định

các yếu tố tác động đến ý định mua chung cư tại Thành Phố Thủ Đức của người

dân. Dựa trên cơ sở khảo sát sơ bộ đối với 55 đối tượng và khảo sát chính thức với

cỡ mẫu 300 đối tượng thì nghiên cứu đã phát hiện ra có 6 yếu tố tác động đến ý

định mua chung cư tại Thành Phố Thủ Đức của người dân trong đó yếu tố “Thương

hiệu” (β = 0,404) là yếu tố quan trọng nhất, tác động mạnh nhất đến ý định mua

chung cư của người dân, kế tiếp là “Tài chính” (β = 0,284), “Môi trường“ (β =

0,189),“Vị trí” (β = 0,151 ), “Cảm nhận giá“ (β = 0,137) và tác động thấp nhất là

biến “Thái độ“ (β = 0,127). Đây là các yếu tố then chốt ảnh hưởng đến ý định mua

chung cư tại Thành Phố Thủ Đức của người dân.

Từ kết quả nghiên cứu tác giả đã đề xuất một số hàm ý nhằm gia tăng ý định mua

chung cư cho các công ty bất động sản đồng thời đưa ra một số hạn chế của nghiên

cứu để phát triển tốt hơn cho nghiên cứu tiếp theo.

iii

ABSTRACT

The thesis conducts an overview and synthesis of previous studies on the factors

affecting the intention to buy apartments and real estate of people. On the basis of

the theoretical background and the scale of previous studies, the author chose to

research the topic "Factors affecting people's intention to buy apartments in Thu

Duc City". The overall objective of the study is to propose a modet and test the

factors affecting people's intention to buy apartments in Thu Duc City. Based on a

pretiminary survey of 55 subjects and an official survey with a sample size of 300

subjects, the study found that there are 6 factors affecting the intention to buy an

apartment in Thu Duc City of people. In which the factor "Brand" (β = 0.404) is the

most important factor, having the strongest impact on people's intention to buy an

apartment, followed by "Finance" (β = 0.284), “Environment” (β = 0.189),

“Location” (β = 0.151), “Price perception” (β = 0.137) and the lowest impact is the

variable “Attitude” (β = 0.127). These are the key factors affecting people's

intention to buy an apartment in Thu Duc City.

From the research results, the author has proposed an implication to increase the

intention to buy apartments for real estate companies, and at the same time, some

limitations of the research to devetop better for further research.

iv

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan đề tài Luận văn tốt nghiệp “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định

mua chung cư tại Thành Phố Thủ Đức của người dân “là tác giả tự nghiên cứu, dựa

trên cơ sở các kiến thức đã học và trao đổi với giáo viên hướng dẫn, đồng nghiệp

bạn bè và tham khảo thêm các thông tin chính thống.

Các thông tin và dữ liệu mà tác giả sử dụng trong luận văn này là hoàn toàn trung

thực và có nguồn gốc rỏ ràng. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Học viên

(Chữ ký)

Đỗ Dương Trọng Phát

v

MỤC LỤC

MỤC LỤC...................................................................................................................v

DANH MỤC HÌNH ẢNH ...................................................................................... viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................... ix

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................... xi

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU ..........................................................1

1.1 Lý do chọn đề tài ...........................................................................................1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................2

1.2.1 Mục tiêu chung .......................................................................................2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể .......................................................................................2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu........................................................................................2

1.4 Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................3

1.4.1 Phương pháp định tính............................................................................3

1.4.2 Phương pháp định lượng.........................................................................3

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3

1.5.1 Đối tượng nghiên cứu và khảo sát ..........................................................3

1.5.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................4

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài...........................................................................4

1.7 Kết cấu của luận văn......................................................................................4

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...................6

2.1 Một số khái niệm căn bản..............................................................................6

2.1.1 Ý định mua sắm khách hàng...................................................................6

2.1.2 Quá trình hình thành ý định hành vi .......................................................6

2.1.3 Chung cư.................................................................................................7

2.2 Một số lý thuyết nền ......................................................................................8

2.2.1 Thuyết hành động hợp lý – Theory of Reasoned Action (TRA)............8

2.2.2 Thuyết hành vi được hoạch định – Theory of Planned Behaviour (TPB)

...............................................................................................................10

2.2.3 Lý thuyết sự lựa chọn hợp lý - Rational Choice Theory ......................12

2.3 Một số nghiên cứu trước có liên quan .........................................................13

vi

2.3.1 Các nghiên cứu ngoài nước ..................................................................13

2.3.2 Các nghiên cứu trong nước...................................................................16

2.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của người dân.....20

2.4 Giả thuyết và mô hình nghiên cứu...............................................................24

2.4.1 Giả thuyết nghiên cứu...........................................................................24

2.4.2 Mô hình nghiên cứu..............................................................................28

2.5 Biến quan sát dự kiến cho các yếu tố ..........................................................29

2.5.1 Biến quan sát của yếu tố môi trường ....................................................29

2.5.2 Biến quan sát của yếu tố vị trí ..............................................................29

2.5.3 Biến quan sát của yếu tố cảm nhận giá.................................................30

2.5.4 Biến quan sát của yếu tố thương hiệu...................................................30

2.5.5 Biến quan sát của yếu tố tài chính ........................................................31

2.5.6 Biến quan sát của yếu tố thái độ ...........................................................31

2.5.7 Biến quan sát của yếu tố ý định mua chung cư ....................................32

CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU............................................................34

3.1 Quy trình nghiên cứu...................................................................................34

3.2 Phương pháp nghiên cứu .............................................................................35

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu định tính.......................................................35

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng....................................................38

3.3 Mã hóa thang đo và biến quan sát ...............................................................39

3.4 Mô tả dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu .....................................................41

3.4.1 Công cụ thu thập dữ liệu.......................................................................41

3.4.2 Xác định kích thuớc mẫu và phương pháp chọn mẫu ..........................41

3.4.3 Quy trình thu thập dữ liệu.....................................................................41

3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu....................................................................42

3.5.1 Thống kê mô tả .....................................................................................42

3.5.2 Kiểm định Cronbach’Alpha..................................................................42

3.5.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA).......................................................43

3.5.4 Phân tích tương quan Pearson...............................................................44

3.5.5 Phân tích hồi qui ...................................................................................45

3.5.6 Kiểm định sự khác nhau của ý định mua chung cư của dân đối với biến

kiểm soát ...........................................................................................................47

vii

CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT...........................................49

4.1 Giới thiệu về TP.TĐ và thị trường bất động sản TP.TĐ .............................49

4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ..........................................................50

4.3 Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức .................................................53

4.3.1 Thống kê mô tả nghiên cứu chính thức ................................................53

4.3.2 Kiểm định Cronbach’s Alpha ...............................................................56

4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá các biến độc lập (EFA)............................58

4.3.4 Phân tích nhân tố khám phá biến phụ thuộc .........................................60

4.3.5 Phân tích tương quan ............................................................................60

4.3.6 Phân tích hồi quy đa biến......................................................................61

4.3.7 Kiểm định sự khác nhau giữa ý định mua chung cư của người dân và

biến kiểm soát ...................................................................................................67

4.4 Thảo luận kết quả nghiên cứu......................................................................72

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ HÀM Ý...............................................75

5.1 Thảo luận kết quả nghiên cứu......................................................................75

5.2 Thảo luận kết quả nghiên cứu......................................................................75

5.2.1 Hàm ý về thương hiệu...........................................................................75

5.2.2 Hàm ý về tài chính ................................................................................76

5.2.3 Hàm ý về môi trường............................................................................77

5.2.4 Hàm ý về vị trí ......................................................................................78

5.2.5 Hàm ý Về cảm nhận giá........................................................................79

5.2.6 Hàm ý về thái độ...................................................................................80

5.3 Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ......................................................81

TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................83

PHỤ LỤC 1A: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA..........................87

PHỤ LỤC 1B: DANH SÁCH CHUYÊN GIA THAM GIA THỎA LUẬN............98

PHỤ LỤC 2: BẢNG KHẢO SÁT ............................................................................99

PHỤ LỤC 3: KẾT QUẢ CHẠY SPSS...................................................................102

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN.......................................................126

viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Mô hình hình thành ý định hành vi..............................................................7

Hình 2.2 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action ) ............................9

Hình 2.3 Mô hình Lý thuyết hành vi dự định (TPB) ................................................11

Hình 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư tại Thành phố Dhaka,

Bangladesh ................................................................................................................13

Hình 2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà tại Malaysia ...........................14

Hình 2.6 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ tại Noida...........15

Hình 2.7 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ tại Noida............16

Hình 2.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp bình dân

của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM...................................................................17

Hình 2.9 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án tại tỉnh Long

An..............................................................................................................................18

Hình 2.10 Các yếu tố ảnh hưởng ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại

khu vực đông nam TP,HCM .....................................................................................19

Hình 2.11 Mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư để ở

của khách hàng cá nhân tại TP,HCM........................................................................20

Hình 2.12 Mô hình nghiên cứu đề xuất.....................................................................28

Hình 3.1 Qui trình nghiên cứu ..................................................................................34

Hình 4.1 Biểu hồ Histogram .....................................................................................65

Hình 4.2 Biểu đồ P-P ................................................................................................66

Hình 4.3 Mô hình kết quả nghiên cứu.......................................................................72

ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tổng hợp các nghiên cứu có liên quan......................................................20

Bảng 2.2 yếu tố môi trường ......................................................................................29

Bảng 2.3 yếu tố vị trí.................................................................................................30

Bảng 2.4 Yếu tố cảm nhận giá ..................................................................................30

Bảng 2.5 Yếu tố thương hiệu ....................................................................................31

Bảng 2.6 Yếu tố tài chính..........................................................................................31

Bảng 2.7 Yếu tố thái độ.............................................................................................32

Bảng 2.8 Yếu tố ý định mua......................................................................................32

Bảng 3.1 Kết quả thang đo sau khi nghiên cứu định tính .........................................36

Bảng 3.2 Mã hóa thang đo ........................................................................................40

Bảng 4. 1 Kiểm định kết quả Cronbach’s Alpha sơ bộ lần 1....................................51

Bảng 4. 2 Bảng kiểm định kết quả Cronbach’s Alpha sơ bộ lần 2 ...........................52

Bảng 4. 3 Bảng kết quả loại thang đo .......................................................................53

Bảng 4. 4 Thống kế biến giới tính.............................................................................53

Bảng 4. 5 Thống kê biến độ tuổi...............................................................................54

Bảng 4. 6 thống kế biến tình trạng hôn nhân ............................................................54

Bảng 4. 7 Thống kế biến học vấn..............................................................................55

Bảng 4. 8 Thống kế biến nghề nghiệp ......................................................................55

Bảng 4. 9 Thống kế biến thu nhập ............................................................................56

Bảng 4. 10 Kiểm định kết quả Cronbach’s Alpha chính thức ..................................57

Bảng 4. 11 Bảng kết quả loại thang đo .....................................................................58

Bảng 4. 12 Kết quả phân tích nhân tố khám phá biến độc lập..................................58

Bảng 4. 13 Kết quả ma trận xoay các biến độc lập...................................................59

Bảng 4. 14 Kết quả phân tích nhân tố khám phá biến độc lập..................................60

Bảng 4. 15 Ma trận xoay biến phụ thuộc ..................................................................60

Bảng 4. 16 Kết quả phân tích tương quan.................................................................61

Bảng 4. 17 Hệ số R2 điều chỉnh................................................................................61

x

Bảng 4. 18 Kết quả kiểm định ANOVA ...................................................................62

Bảng 4. 19 Kết quả hồi quy hệ số Beta chuẩn hóa....................................................62

Bảng 4. 20 Giá trị Durbin –Watson ..........................................................................64

Bảng 4. 21 Kết quả phân tích Spearman...................................................................66

Bảng 4. 22 Kết quả kiểm định Levene và T-Test đối với nhân tố giới tính .............67

Bảng 4.23 Kết quả Test of Homogeneity of Variances ý định mua chung cư theo

nhóm tuổi...................................................................................................................68

Bảng 4. 24 Kêt quả ANOVA ý định mua chung cư theo nhóm tuổi ........................68

Bảng 4. 25 Kết quả kiểm định Levene và T-Test đối với nhân tố hôn nhân ............69

Bảng 4. 26 Kết quả Test of Homogeneity of Variances ý định mua chung cư theo

nhóm học vấn ............................................................................................................69

Bảng 4. 27 Kết qủa ANOVA ý định mua chung cư theo nhóm học vấn..................69

Bảng 4. 28 Kết quả Test of Homogeneity of Variances ý định mua chung cư theo

nhóm nghề nghiệp .....................................................................................................70

Bảng 4. 29 Kết qủa ANOVA ý định mua chung cư theo nhóm nghề nghiệp...........70

Bảng 4. 30 Kết quả Test of Homogeneity of Variances ý định mua chung cư theo

nhóm thu nhập...........................................................................................................71

Bảng 4. 31 Kết qủa ANOVA ý định mua chung cư theo nhóm thu nhập ................71

Bảng 5.1 Bảng thống kê mô tả giá trị trung bình của yếu tố Thương hiệu...............75

Bảng 5.2 Bảng thông kê mô tả giá trị trung bình của yếu tố Tài chính ....................76

Bảng 5.3 Bảng thổng kê mô tả giá trị trung bình của yếu tố Môi trường.................77

Bảng 5.4 Bảng thống kê mô tả giá trị trung bình của yếu tố Vị trí...........................78

Bảng 5.5 Bảng thống kê mô tả giá trị trung bình của yếu tố Cảm nhận giá .............79

Bảng 5.6 Thống kê mô tả giá trị trung bình của yếu tố Thái độ ...............................80

xi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

TP.TĐ Thành phố Thủ Đức