Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai: Luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng / Võ Quan Trinh ; Đặng Thị Quỳnh Anh người hướng dẫn khoa học

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

VÕ QUANG TRINH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN

QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ

ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH

TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

VÕ QUANG TRINH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN

QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ

ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH

TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã ngành: 8 34 02 01

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ QUỲNH ANH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020

i

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Phần tiếng Việt

Tiêu đề: Các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ

cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai

Tóm tắt: Dựa trên sự phát triển quá nóng, thiếu bền vững của thị trƣờng BĐS

huyện Long Thành kể từ khi Chính phủ triển khai dự án sân bay quốc tế Long

Thành, cũng nhƣ chƣa có nghiên cứu nào về các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định

đầu tƣ BĐS của NHĐTCN, đề tài đã đƣợc thực hiện nhằm đƣa ra các kiến nghị liên

quan để hoàn thiện công tác quản lý thị trƣờng BĐS huyện Long Thành.

Thông qua cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trƣớc, đề tài đã xây dựng mô

hình các nhân tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của NĐTCN tại địa bàn

huyện. Thông qua phƣơng pháp nghiên cứu định tính đề tài đã hoàn thiện thang đo

phục vụ cho nghiên cứu. Bộ dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ 349 NĐTCN trên thị

trƣờng BĐS Đồng Nai. Kết quả nghiên cứu định lƣợng cho thấy các yếu tố gồm: cơ

hội đầu tƣ BĐS, các yếu tố văn hóa - xã hội, các yếu tố kinh tế, hành vi nhà đầu tƣ,

chính sách thuế và các khoản thu liên quan BĐS, chính sách Nhà nƣớc và thị trƣờng

liên quan đều có ảnh hƣởng tích cực đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá

nhân trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với độ tin cậy 99%. Trong đó,

nhân tố cơ hội đầu tƣ BĐS và các yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế là 3 nhân tố

tác động mạnh nhất. Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS mặc dù

có tác động tích cực nhƣng mức độ ảnh hƣởng thấp nhất trong các nhân tố đề cập

trong mô hình. Từ đó, đề tài đề xuất 07 kiến nghị dành cho chính quyền địa phƣơng

và nhà đầu tƣ cá nhân nhằm hoàn thiện công tác quản lý thị trƣờng BĐS huyện

Long Thành trong thời gian tới.

Từ khóa: quyết định đầu tƣ, bất động sản, nhà đầu tƣ cá nhân, huyện Long

Thành

ii

English

Title: Factors affecting real estate investment decisions of individual

investors in Long Thanh district, Dong Nai province

Abstract: Based on the overheating and unsustainable development of the

Long Thanh district real estate market since the government implemented the

project of Long Thanh international airport, as well as there is no research on the

factors affecting the decision. Real estate investment by SOCBs, the subject has

been implemented to provide related recommendations to improve the management

of the real estate market in Long Thanh district.

Through the theoretical basis and previous studies, the thesis has built a

model of factors affecting real estate investment decisions of the investor in the

district. Through qualitative research methods, the topic has completed the scale for

the research. Primary data set was collected from 349 NDTCN on Dong Nai real

estate market. Quantitative research results show that factors include: real estate

investment opportunities, socio-cultural factors, economic factors, investor

behavior, tax policy and real estate related revenues. State policies and related

markets all have positive effects on individual investors' decisions on real estate

investment in Long Thanh district, Dong Nai province with 99% confidence. In

which, factors of real estate investment opportunities and cultural - social factors,

economic factors are the three most influential factors. Tax policy and real estate

related revenues, though having a positive impact, have the lowest impact among

the factors mentioned in the model. Since then, the topic proposes 07

recommendations for local authorities and individual investors to improve the

management of the Long Thanh district real estate market in the coming time.

Key words: investment decisions, real estate, individual investors, Long

Thanh district

iii

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một

trƣờng đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết

quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã đƣợc công bố

trƣớc đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn

đƣợc dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn.

Tác giả

iv

LỜI CÁM ƠN

Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh

sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hƣớng dẫn nhiệt tình của Cô Đặng Thị

Quỳnh Anh, cũng nhƣ sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời

gian học tập nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ.

Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến giảng viên hƣớng dẫn đã hết lòng

giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân

thành bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy cô trƣờng Đại học Ngân hàng thành

phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng nhƣ tạo mọi

điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến

khi thực hiện luận văn.

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn

đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và

thực hiện luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh.

v

MỤC LỤC

MỤC LỤC..............................................................................................................v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................... viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU...................................................................................ix

DANH MỤC HÌNH VẼ..........................................................................................x

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI...................................................................1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI....................................................................1

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................................2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát ....................................................................................2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể..........................................................................................2

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU................................................................................2

1.4 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................3

1.5.PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................3

1.5.1 Dữ liệu nghiên cứu....................................................................................3

1.5.2 Phƣơng pháp nghiên cứu...........................................................................4

1.6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...........................................................................4

1.7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................5

1.8. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN ...........................................................................5

Kết luận chƣơng 1 ..............................................................................................6

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG

ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ

NHÂN ....................................................................................................................7

2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN..............................................7

2.1.1 Khái niệm bất động sản..............................................................................7

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản ........................................................................7

2.1.3 Phân loại bất động sản ...............................................................................8

2.2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN .......................................................................9

2.2.1 Các khái niệm về quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ cá nhân9

vi

2.2.2 Các lý thuyết về quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ cá nhân11

2.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ

cá nhân ..............................................................................................................13

2.3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC CÓ LIÊN QUAN.............15

2.3.1 Nghiên cứu nƣớc ngoài ............................................................................15

2.3.2 Nghiên cứu trong nƣớc ............................................................................16

2.3.3 Khoảng trống nghiên cứu.........................................................................17

Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................18

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................19

3.1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................19

3.2 Mô hình và giả thuyết nghiên cứu..............................................................19

3.2.1 Mô hình nghiên cứu .................................................................................19

3.2.2 Giải thích biến và giả thiết nghiên cứu: ...................................................20

3.3 Phƣơng pháp định tính để hoàn thiện bảng khảo sát .................................23

3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................26

Kết luận chƣơng 3 ............................................................................................29

CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.........................30

4.1 Giới thiệu về thị trƣờng bất động sản tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng

Nai .......................................................................................................30

4.1.1 Đặc điểm tự nhiên, xã hội huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai................30

4.1.2 Thị trƣờng bất động sản tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai..............30

4.2 Phân tích mô tả mẫu nghiên cứu ................................................................34

4.3 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN

TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI.............................36

4.3.1 Phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha ...............................................36

4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá .....................................................................39

4.3.2.1 Phân tích nhân tố khám phá biến độc lập.............................................39

4.3.2.2 Phân tích nhân tố khám phá biến phụ thuộc ........................................41

4.3.3 Phân tích ma trận tƣơng quan ..................................................................43

vii

4.3.4 Phân tích hồi quy đa biến.........................................................................45

4.4 Thảo luận kết quả nghiên cứu ....................................................................49

Kết luận chƣơng 4 ............................................................................................53

CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................54

5.1 KẾT LUẬN................................................................................................54

5.2 KIẾN NGHỊ ...............................................................................................55

5.2.1 Chính quyền địa phƣơng cần tạo ra nhiều cơ hội đầu tƣ BĐS.................55

5.2.2 Chính quyền địa phƣơng cần quan tâm đến các yếu tố văn hóa - xã hội.56

5.2.3 Chính quyền cần có cơ chế phát triển kinh tế địa phƣơng.......................56

5.2.4 Chính quyền cần đảm bảo sự tuân thủ chính sách đất đai của Nhà nƣớc,

tăng tính minh bạch của thị trƣờng bất động sản ..............................................57

5.2.5 Kiến nghị dành cho nhà đầu tƣ ................................................................58

5.2.6 Quan tâm đến sự phát triển của các thị trƣờng liên quan.........................58

5.2.7 Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS ............................59

5.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO.....60

Kết luận chƣơng 5...............................................................................................61

KẾT LUẬN .........................................................................................................62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................i

viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Stt Từ viết tắt Ý nghĩa

1 BĐS Bất động sản

2 NĐTCN Nhà đầu tƣ cá nhân