thị trường bất động sản nội đô hà nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp đến

LUẬN VĂN:

Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong

giai đoạn hiện nay – thực trạng và

một số giải pháp

Mở Đầu

Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò

quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ

góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng

thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị

và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những

năm gần đây cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát

triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ

phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 15 năm đổi mới thị trường

BĐSNĐ nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy được nguồn lực to

lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện được chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá

BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự

nghiệp kinh tế.

Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại

phòng Quản lí địa chính – Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: “Thị trường BĐSNĐ Hà

Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp” làm nội dung chuyên đề

thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau:

- Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà

ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong giai đoạn hiện nay

cũng như lâu dài.

- Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các nguồn

thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu.

- Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài có tính

thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.

Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế hiện nay

hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện :

Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá cả…đây là vấn đề

phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để

giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa

ra tập hợp các giải pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài.

Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái quát tình

hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện hành, tìm nguyên

nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động

thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của

chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị trường BĐSNĐ làm cơ sở

lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu.

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau:

Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất động sản

nhà đất.

Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên

địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.

Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị

trường bất động sản nhà đất trên địa bàn.

Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trường Bất động sản nhà đất

I. Khái niệm đặc điểm.

1. Khái niệm

1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất.

Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất

nước và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện nhiều mối quan

hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư

kinh doanh và người sử dụng. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức

tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình

thành đồng bộ các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh

doanh.

Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại: bất động

sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành BĐS,

ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái niệm chung về BĐS.

Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng một cách rộng rãi và được

ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở nhiều nước trên thế

giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định BĐS được cụ thể hoá trong

trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS giữa các nước đều có sự thống

nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ

nhất định.

ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật

cũng như trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và thuật

ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài

sản lưu động để xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài

sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự

nhiên của các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không.

Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật dân sự đã

xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không di dời được bao

gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất,

các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.

Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động sản xuất

kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai chủ

yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng kí nhằm

bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền.

Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại chủ yếu :

- Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước

-BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho,

các nhà máy điện nước...

- BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ,

trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi thuỷ sản.

- BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại, cửa hàng,

khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe.

- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang,

BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự.

Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và đất ở.

1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng được hình

thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc biệt, tuy

không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nảy sinh

các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐSNĐ là nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ,

mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà

các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định.

Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường

cho thuê BĐSNĐ, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ.

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia thị trường

này làm ba cấp:

- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng

đất (còn gọi là thị trường đất đai)

- Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua

hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công

nghiệp đặc biệt).

Ngày nay, thị trường BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống

các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn

định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua.

2. Đặc điểm

2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất.

- BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển được: Đặc tính này có

ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể

đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng đối với BĐS, vì vậy

người ta thường nhắc tới vị trí “Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát

triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu

vực có địa điểm BĐS.

- Tính lâu bền : Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có thiên

tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm

năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm

dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng

BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn

tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục

bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng

cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây dựng thì ta có thể

kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế.

Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên quan đến

tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư,

khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45

năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm,

của các công trình nông thôn lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do

ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không

nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.

- Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì

lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ lại đặc trưng của

công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công

năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách

hàng, nên nhà đầu tư luôn quan tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ.

- Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống hệt

nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một

thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau.

Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi

người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn

nhu cầu cá nhân...Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn

toàn giống như các BĐS khác.

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt

động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS thường đưa ra

các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi

ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được

nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính

sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế...

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải

tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán haykim loại quí. Thế nhưng

đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển

xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhưng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi

phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy

chữa cháy và các biện pháp an toàn khác... Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường

chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc người thuê nhà

không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây chưa kể các chi phí chuyên gia kế

toán thuế và luật sư, môi giới, marketting...

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS được nâng cao lên nhờ sự

thay đổi các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ

sở hạ tầng kĩ thuật như công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị...Kinh nghiệm

cho thấy nếu được dự đoán chính xác đầu tư của chính phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ

tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển BĐS trước một bứơc thì thành công rất lớn.

2.2. Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ.

Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát

triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do vậy BĐSNĐ có một số đặc điểm sau :

- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ chứ

không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị

hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng..vv tức là có tính tương đối

chứ không phải tuyệt đối.

- Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của

BĐSNĐ. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường

BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nhau.

BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. BĐSNĐ

thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị

trường nằm ở một địa phương mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát

triển giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn

hoá, xã hội khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình

độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi...

- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. BĐSNĐ thường

có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người chẳng có

mấy lần thay đổi mua sắm như vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý