Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và Bài học cho Việt Nam.pdf

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

-----------------

CÔNG TRÌNH DỰ THI

GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN

“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010”

TÊN CÔNG TRÌNH:

TÁC ĐỘNG CỦA CUỘC KHỦNG

HOẢNG LÊN THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO

VIỆT NAM

THUỘC NHÓM NGÀNH: Khoa học kinh tế

TÓM TẮT CÔNG TRÌNH

Trong thời gian qua, cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất

dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới. Hàng

loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải

gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa,

cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu Âu, Nhật…

Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng

tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ

kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng

nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu

chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế

giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu

vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng đó. Thông qua

việc phân tích nguyên nhân, thực trạng và hậu quả của cuộc khủng hoảng này, bài

viết đưa ra một số kiến nghị đối với việc cho vay bất động sản ở Việt Nam hiện

nay.

Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại được xem như là một cuộc khủng hoảng tồi tệ

nhất từ thời kì Đại Suy Thoái. Hàng triệu việc làm đã mất và hàng ngàn tỷ USD đã

bị bốc hơi. Cả thế giới đã chịu ảnh hưởng nặng nề. Cuộc khủng hoảng tài chính

hiện nay rất đặc biệt, nó đã làm các hoạt động toàn cầu, thương mại và lạm phát

giảm xuống mức thấp chưa từng thấy kể từ sau Chiến tranh thế giới thứ 2.Tăng

trưởng sản lượng hàng năm đã giảm hơn 10%, khối lượng mậu dịch trong năm đã

giảm hơn 30% và giá tiêu dùng cũng giảm mạnh. Bên cạnh đó nó còn tác động

đến thị trường bất động sản làm giá giảm rất mạnh. Cuộc khủng hoảng tài chính

hiện tại với tầm ảnh hưởng trên toàn thế giới đã để lại nhiều bài học cho thế giới

và ở Việt Nam.

Đề tài bao gồm 3 phần chính:

Chương một: bao gồm những cơ sở lý luận qua đó thấy được tổng quan về thị

trường bất động sản và khủng hoảng tài chính

Chương hai: tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản trên thế

giới và ở Việt Nam

Chương ba: bài học rút ra và những biện pháp cần thiết cho việc bình ổn thị

trường bất động sản ở Việt Nam.

Kết quả của công trình nghiên cứu này có thể cho thấy được tác động to lớn của

thị trường bất động sản trong giai đoạn khủng hoảng. Đồng thời, công trình này

cũng có giá trị tham khảo đối với các doanh nghiệp Việt Nam ở giai đoạn hậu

khủng hoảng này.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày

càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây

dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển do

thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ

hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất

động sảnViệt Nam ra đời con non trẻ, hoạt động còn manh mún, không theo quy

luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên

thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước ta

đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát

triển hơn. Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng

sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính

trong nước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động

sản là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì

vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản

Việt Nam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động của

cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trường

bất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra

được các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này la một vấn

đề cần thiết.

Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại được xem như là một cuộc khủng hoảng tồi tệ

nhất từ thời kì Đại Suy Thoái. Nó tác động mạnh đến nhiều mảng trong kinh tế,

trong đó không thể không đề cập đến vai trò của thị trường bất động sản. Cần thiết

phải thấy được sự ảnh hưởng to lớn của thị trường được xem là luôn nóng bỏng

này để từ đó đưa ra những giải pháp thiết thực và hiệu quả ở thị trường thế giới nói

chung và Việt Nam nói riêng.

2. Mục đích nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với hai mục đích chính:

Thứ nhất, đề tài làm rõ cơ sở lý thuyết có liên quan đến khủng hoảng và những

nguyên nhân chính gây ra cuộc Đại Suy Thoái này.

Thứ hai, những bài học thiết thực được rút ra ở thị trường Việt Nam.

3. Đối tượng nghiên cứu:

Chúng tôi lấy số liệu trong bản tin bất động sản hàng tuần của Vietrees để tính giá

bất động sản Việt Nam. Ở đây chúng tôi lấy số liệu Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và

các tỉnh khác như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai,… để đại diện cho giá bất

động sản Việt Nam.

4. Phạm vi nghiên cứu:

Công trình nghiên cứu đưa ra được tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường

bất động sản và các chạy mô hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản ở

Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Công trình nghiên cứu dựa trên những lý thuyết cơ bản liên quan đến thị trường

bất động sản và khủng hoảng kinh tế và những nghiên cứu có liên quan gần đây.

Bên cạnh đó chúng tôi chạy mô hình hồi quy về thị trường bất động sản ở nước ta.

Từ đó rút ra các bài học cho Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

MỤC LỤC

Trang

TÓM TẮT CÔNG TRÌNH

PHẦN MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH…………………………………………………1

1.1 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản…………………………………....1

1.2 Giai đoạn thứ hai của bong bóng bất động sản……………………………2

1.3 Bùng nổ bong bóng nhà đất...………………………………………………4

1.4 Chế độ thưởng sai trái…………...………………………………………….6

1.5 Mối quan hệ giữa chu kì nền kinh tế với thị trường bất động sản...……..9

1.6 Lịch sử các cuộc khủng hoảng nhà đất……………...……………………10

1.6.1 Phương pháp xác định khủng hoảng nhà đất……………….……..11

1.6.2 So sánh lịch sử…………………………………………………….12

1.7 Cơ chế dẫn truyền toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất…………….14

1.7.1 Mô hình chu kỳ kinh tế toàn cầu………………………………….15

1.7.2 Phương pháp mô phỏng………………...………………………...16

1.7.3 Tác động toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất………………..17

1.8 Kết luận…………………………………………………………………….18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI

VÀ VIỆT NAM………………………………………........................................20

2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới……………………………..20

2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam……………………….25

2.2.1 Thị trường bất động sản trước khủng hoảng………...……………25

2.2.2 Thị trường bất động sản trong khủng hoảng…...…………………27

2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục…………...…………30

2.2.4 Tín dụng bất động sản Việt Nam…………….………...…………32

2.2.5 Kết luận………………………………………………...…………35

2.3 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế ở Việt

Nam…………………………………………………...…….……………….37

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM……………………………………………………………………..40

3.1 Đối với các ngân hàng thương mại……………………………………….41

3.2 Đối với Nhà Nước………………………………………………………….41

3.3 Đối với doanh nghiệp bất động sản………………………………………46

Phụ lục

Tài liệu tham khảo

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH

1.9 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản ở Mỹ phát triển cùng với bong bong chứng khoán những

năm 1990. Sự logic của sự tăng trưởng bong bóng này rất đơn giản. Những người

có của cải tăng lên cùng với sự tăng lên bất thường của giá chứng khoán đang tiêu

xài dựa trên những của cải đang tăng lên này. Điều này đã làm bùng nổ tiêu dùng

vào những năm cuối thập kỉ 1990, với tỷ lệ tiết kiệm ngoài thu nhập có thể chuyển

nhượng được giảm từ 5% giữa thập kỉ xuống còn trên 2% năm 2000.

Sự giàu có từ chứng khoán làm bùng nổ tiêu dùng, mọi người mua những ngôi nhà

to hơn hoặc tốt hơn, vì họ cố gắng tiêu xài của cải từ các chứng khoán mới dựa

trên nhà ở. Nhu cầu tăng lên gây ra bong bong bất động sản vì việc cung cấp nhà ở

trong ngắn hạn tương đối cố định. Do đó, sự tăng lên trong nhu cầu sẽ dẫn tới điều

đầu tiên là giá tăng. Sự kì vọng vào việc giá tiếp tục tăng làm những người mua

nhà trả nhiều hơn nữa cho nhà ở hơn là các thứ khác.

Dữ liệu của chính phủ cho thấy giá nhà sau khi điều chỉnh lạm phát trên toàn quốc

trên thực tế là không thay đổi từ 1953 đến 1995. Robert Shiller đã xây dựng một

chuỗi dữ liệu từ năm 1895, và cho thấy rằng giá nhà trên thực tế không thay đổi

trong suốt 100 năm cho đến năm 1995. Năm 2002, giá nhà đã tăng lên gần 30%

sau khi điều chỉnh lạm phát. Việc đưa ra sự ổn định trong giá nhà trong khoảng

thời gian dài từ dữ liệu của chính phủ, và thậm chí là chuỗi thời gian lâu hơn được

xây dựng bởi Shiller, là bằng chứng cho thấy giá nhà được điều khiển bởi bong

bong đầu cơ hơn là nền tảng của thị trường nhà đất.

Thật sự, việc thuê nhà đã tăng lên gần 10% so với giới hạn thực đã cung cấp nhiều

bằng chứng ủng hộ quan điểm cho rằng quốc gia đang trải qua bong bóng bất động

sản. Nếu có các yếu tố cơ sở điều khiển sự tăng lên trong giá nhà, chúng nên có