Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH

THÁI NGUYÊN - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học,

độc lập của tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn được tập hợp từ nhiều nguồn tài

liệu và liên hệ thực tế, các thông tin trong luận văn là trung thực và có nguồn

gốc rõ ràng.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của luận văn.

Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018

Tác giả luận văn

Tạ Thị Thúy

ii

LỜI CẢM ƠN

Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều

cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân

và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Đỗ Thị Hồng Hạnh -

người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên

cứu và hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ Phòng Đào

tạo, khoa Quản lý - Luật kinh tế, trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh

doanh đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình

học tập và hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên & Môi trường

tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và

những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này.

Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên

tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và

nghiên cứu luận văn này.

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018

Tác giả luận văn

Tạ Thị Thúy

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN.....................................................................................................ii

MỤC LỤC.........................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................. vii

MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4

5. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 4

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ

NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT................................................................................ 5

1.1. Một số khái niệm cơ bản............................................................................ 5

1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 5

1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 8

1.1.3. Thị trường đất đai.................................................................................... 9

1.2. Quản lý nhà nước về giá đất..................................................................... 13

1.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất................................................. 13

1.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp

dụng bảng giá đất .................................................................................. 14

1.2.3. Định giá đất cụ thể ................................................................................ 15

1.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 20

1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất........................................................ 23

1.4. Những yếu tố tác động đến giá đất .......................................................... 23

1.4.1. Yếu tố thông thường ............................................................................. 23

1.4.2. Yếu tố khu vực ...................................................................................... 25

iv

1.4.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................ 26

1.4.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 26

1.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất........................ 26

1.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh

Thái nguyên........................................................................................... 27

1.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh ........................................... 27

1.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất....... 29

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 31

2.1. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 31

2.2. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 31

2.2.1.Chọn điểm nghiên cứu ........................................................................... 31

2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu................................................................... 32

2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 34

2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu.............................................................. 35

2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu............................................................. 36

2.3.1 Nhóm chỉ tiêu về loại hình đất đai gồm................................................. 36

2.3.2. Nhóm chỉ tiêu về giá đất ....................................................................... 37

Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ............................................... 38

3.1. Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên .................................. 38

3.1.1. Vị trí địa lý, quy mô, diện tích .............................................................. 38

3.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu ..................................................... 40

3.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 41

3.1.4. Tài nguyên ............................................................................................. 41

3.1.5. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội....................................................... 43

3.1.6. Môi trường nhân lực.............................................................................. 47

3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Thái Nguyên............... 47

3.2.1. Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật

về quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Thái Nguyên ................................. 47

v

3.2.2. Công tác cấp GCNQSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính ................ 48

3.2.3. Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................ 50

3.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích

sử dụng đất ............................................................................................ 52

3.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất ............................................................. 55

3.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai....................................................... 60

3.2.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai.................................................... 60

3.2.8. Công tác thanh kiểm tra, giám sát về đất đai ........................................ 63

3.3.Thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......... 65

3.3.1. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................ 65

3.3.2.Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên ....................... 76

3.3.3. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................ 93

3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ...... 99

3.4. Kết quả khảo sát công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh

Thái Nguyên ......................................................................................... 102

3.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên . 105

Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN

LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN........... 109

4.1. Quan điểm, định hướng quản lý nhà nước về giá đất của Tỉnh Thái Nguyên. 109

4.2. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới.................. 111

4.3. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá

đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....................................................... 113

4.3.1. Về khung giá đất ................................................................................. 113

4.3.2. Về bảng giá đất.................................................................................... 114

4.3.3.Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất........................................... 116

4.3.4. Về tổ chức định giá đất ....................................................................... 116

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................ 119

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 123

PHỤ LỤC ...................................................................................................... 124

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTC Bộ Tài chính

BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường

CP Chính phủ

GCN Giấy chứng nhận

HĐND Hội đồng nhân dân

HĐTĐ Hội đồng thẩm định

KHĐT Kế hoạch đầu tư

NĐ Nghị định

NQ Nghị quyết

P Phường

QĐ Quyết định

QSD Quyền sử dụng

TNMT Tài nguyên môi trường

TP Thành phố

TPTN Thành phố Thái Nguyên

TT Thông tư

TT Trung tâm

TX Thị xã

UBDT Ủy ban dân tộc

UBND Ủy ban nhân dân

VNĐ Việt Nam Đồng

VPHC Vi phạm hành chính

VT Vị trí

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2015 ....................... 39

Bảng 3.2: Kết quả công tác cấp GCN quyền sử dụng đất qua 3 năm

2014-2016 ................................................................................... 49

Bảng 3.3: Kết quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng tại tỉnh

Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................. 51

Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả công táccho thuê đất, thu hồi đất, chuyển

mục đích sử dụng đất đã thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái

Nguyên giai đoạn 2014-2016...................................................... 54

Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Nguyên giai đoạn 2014-2016 ... 56

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thu ngân sách từ đất trên địa bàn tỉnh

Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................ 62

Bảng 3.7: Kết quả thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai trên địa

bàn tỉnhgiai đoạn 2014-2016 ...................................................... 64

Bảng 3.8: Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính

Phủ ban hành............................................................................... 65

Bảng 3.9: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ... 66

Bảng 3.10: Bảng giá đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái

Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019..................................... 67

Bảng 3.11: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân

tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................... 69

Bảng 3.12: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường

trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................... 72

Bảng 3.13: Giá đất ở theo bảng giá thị trườngmột số tuyến đường trên

địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........................................................... 73

Bảng 3.14: So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một

số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......................... 74

Bảng 3.15: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....... 99

viii

Bảng 3.16: Kết quả điều tra công tác quản lý nhà nước về giá đất đối

với tỉnh Thái Nguyên................................................................ 102

Bảng 3.17: Kết quả điều tra về cơ chế, các văn bản pháp luật quản lý

Giá đất đối với tỉnh Thái Nguyên ............................................. 103

Bảng 3.18. Kết quả điều tra trình độ cán bộ quản lý về giá đất của tỉnh

Thái Nguyên.............................................................................. 104

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện

đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công

nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các công trình giao thông,

các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập

trung... đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được

nhiệm vụ và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân

tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của

các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản

xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất.

Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không

những không mất đi mà còn tốt lên.

Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những

vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất.

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ

loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi

trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật.

Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản

xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố

các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng.

Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng

và đất có giá. Qua phân tích và tổng hợp, giá đất do Nhà nước quy định chỉ

bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường. Ðây là một kẽ hở kích thích cơ chế xin - cho đất,

2

là một trong những nguyên nhân làm hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng,

chống tham nhũng về đất đai. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng

giá đất có sự chênh lệch như vậy diễn ra là do cho đến nay trên phạm vi cả

nước cũng như trên địa bàn các địa phương vẫn chưa tổ chức được hệ thống

theo dõi giá đất, làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường

trong điều kiện bình thường. Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có quy

định cụ thể cho hoạt động của các doanh nghiệp định giá đất, song vẫn chưa có

quy định cụ thể về vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong

hệ thống quản lý nhà nước về giá đất.

Thái Nguyên là một tỉnh ở đông bắc Việt Nam, tiếp giáp với thủ đô Hà

Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là một

trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực đông bắc hay cả Vùng trung du và

miền núi phía bắc.Từ khi được tái lập vào năm 1997 đến nay thì giá đất đã có

nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc

độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có

liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó, việc định

giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan

trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa

phương nói chung. Hiện nay, định giá đất là lĩnh vực được nhiều quốc gia

trên thế giới phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỉ qua.Định giá đất đã

trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, các vấn đề về

định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra

những khó khăn vướng mắc. Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định

tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường.

Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm

hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong

công tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái

3

Nguyên nói riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại

học kinh tế & Quản trị kinh doanh- Đại học Thái Nguyên và TS. Đỗ Thị

Hồng Hạnh tôi lựa chọn đề tài luận văn cao học của mình là “Quản lý nhà

nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung

Phân tích, đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái

Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn tại trong

công tác này. Qua đó đề ra những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao Quản lý nhà

nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Mục tiêu cụ thể

Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về giá đất;

Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên;

Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất

tại tỉnh Thái Nguyên;

Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái

Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về giá

đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn

tỉnh Thái Nguyên;

Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập

được trong khoảng thời gian từ năm 2014-2016;

Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung và hình thức

Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.