Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản từ thực tiễn tại tỉnh Đồng Tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

----------

PHAN TRÍ VIỄN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN

DỤNG CÓ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN

TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

----------

PHAN TRÍ VIỄN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN

DỤNG CÓ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN

TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số chuyên ngành: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tín dụng có

bảo đảm bằng thế chấp tài sản – Từ thực tiễn tại tỉnh Đồng Tháp” là bài nghiên cứu

của chính tôi.

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam

đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố

hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận

văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường

đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 7 năm 2018

Phan Trí Viễn

ii

LỜI CÁM ƠN

Sau hai năm theo học chương trình cao học chuyên ngành luật kinh tế tại trường

Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày hôm nay, em đã kết thúc khóa học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

Lời đầu tiên xin chân thành cám ơn sâu sắc đến Ban lãnh đạo trường cùng quý

Thầy, Cô thuộc Khoa Luật và Khoa Đào tạo sau đại học của Trường đã tạo điều kiện,

môi trường học tập tốt nhất trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu.

Xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn tận đáy lòng đến Thầy PGS.TS Nguyễn

Ngọc Điện đã trực tiếp giúp đỡ, tận tình hướng dẫn và truyền đạt ý tưởng trong suốt

quá trình làm luận văn tốt nghiệp.

iii

TÓM TẮT

Đất nước ta với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đang trong

thời kỳ hội nhập sâu và rộng với quốc tế, nên nhu cầu về vốn để phát triển luôn được

đặt ra, qua đó với vai trò của mình, Ngân hàng là nơi trung chuyển, đáp ứng nguồn vốn

cho xã hội, cho các nhà đầu tư kinh doanh, nên để hoạt động có hiệu quả, không phát

sinh nợ xấu, tránh rũi ro từ hợp đồng tín dụng của mình thì một trong các biện pháp

bảo đảm nghĩa vụ mà Ngân hàng thường áp dụng là thế chấp quyền sử dụng đất.

Nhưng để xử lý được tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật hiện nay, tạo động

lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, đòi hỏi cần có cái nhìn thấu đáo về bản chất thế

chấp, cũng như những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn đặt ra, để từ đó hoàn thiện

hơn về mặt pháp lý. Nên với đề tài “Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tín dụng có

bảo đảm bằng thế chấp tài sản – Từ thực tiễn tại tỉnh Đồng Tháp”, người viết hy vọng

sẽ thông qua việc đánh giá thực trạng pháp luật bằng con đường giải quyết tại Tòa án

nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời gian 04 năm, kể từ ngày Luật đất đai năm 2013 có

hiệu lực đến nay để góp phần nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện pháp luật về hợp

đồng tín dụng có thế chấp tài sản, mà cụ thể là là thế chấp quyền sử dụng đất.

Thông qua thực tiễn nghiên cứu, luận văn cũng đã tìm ra những nguyên nhân,

vướng mắc, bất cập của pháp luật xuất phát từ việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

theo quy định của pháp luật hiện hành, cũng như nhiều trường hợp vi phạm pháp luật

như cho thuê, cầm cố, chuyển nhượng khi thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để

làm cơ sở cho việc tìm giải pháp tháo gỡ nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền

sử dụng đất từ hợp đồng tín dụng, là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ

được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015.

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người thế chấp dùng quyền sử dụng đất của

mình thông qua việc cấp giấy chứng nhận để bảo đảm nghĩa vụ cho việc vay vốn tại

Ngân hàng theo những điều kiện, trình tự, thủ tục do luật định, không chuyển giao

iii

quyền sử dụng và được xử lý bằng giá trị quyền sử dụng đất khi có sự vi phạm nghĩa

vụ trả nợ. Nên xử lý quyền sử dụng đất thế chấp là giai đoạn của quá trình bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự để thực thi quyền của bên nhận thế chấp và được tiến hành

theo trình tự, thủ tục quy định để chuyển quyền sử dụng của bên thế chấp, từ đó thu về

giá trị của quyền sử dụng đất, đảm bảo nợ vay từ hợp đồng tín dụng.

Tuy nhiên để vận dụng trên thực tế thì pháp luật Việt Nam còn có những quy

định chưa cụ thể, chưa đồng bộ, chưa tạo hiệu lực, hiệu quả cao, nhất là việc xử lý tài

sản thế chấp mà Bộ luật dân sự năm 2015 đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 nhưng

đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể thi hành. Nên kết luận chính yếu của luận văn

mà người viết muốn hướng đến với mục đích hoàn thiện pháp luật Việt Nam là vấn đề

liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, để tạo hành lang pháp lý đồng bộ giữa Bộ

luật dân sự năm 2015 với các Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014 như: ban

hành Nghị định quy định các biện pháp về giao dịch bảo đảm; Về quyền bề mặt; Về

chủ thể hộ gia đình được cấp quyền sử dụng đất; Hoàn thiện hệ thống đăng ký tài sản

theo hướng hiện đại, minh bạch; Đồng thời sửa đổi, bổ sung các Nghị định, Thông tư

hướng dẫn thi hành để bảm bảo pháp luật được thống nhất và thực thi trong cuộc sống.

Từ việc nghiên cứu thực trạng giải quyết tại Tòa án, luận văn cũng đã đề ra kiến

nghị về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và công bố án lệ liên quan đến việc cầm

cố quyền sử dụng đất khi thế chấp vay vốn tại Ngân hàng.

iv

MỤC LỤC

Trang

Lời cam đoan ..............................................................................................................i

Lời cám ơn ................................................................................................................. ii

Tóm tắt ........................................................................................................................iii

Mục lục .......................................................................................................................iv

PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................... 1

1. Lý do lựa chọn đề tài .......................................................................................... 1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................... 4

3. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 5

4. Câu hỏi nghiên cứu............................................................................................. 6

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 6

6. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 7

7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................ 7

8. Kết cấu của luận văn........................................................................................... 8

Chương 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

CÓ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................. 9

1.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất ....................... 9

1.1.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng ................................................................ 9

1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất................................................. 11

1.1.3. Khái niệm xử lý quyền sử dụng đất thế chấp........................................ 15

1.2. Nội dung pháp lý cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất............. 16

1.2.1. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................... 16

1.2.2. Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất............................... 18

1.2.2.1. Điều kiện, đối tượng thế chấp ....................................................... 18

1.2.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng...................................................... 20

1.2.2.3. Xử lý thế chấp................................................................................ 23