Thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản theo Pháp Luật Việt Nam, 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐẶNG THỊ THÙY LINH

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI

NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐẶNG THỊ THÙY LINH

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI

NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VIÊN THẾ GIANG

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu

trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được

ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong

luận văn đảm bảo tính chính xác, trung thực.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2022

Tác giả luận văn

Đặng Thị Thùy Linh

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu, quan tâm

động viên của Quý Thầy Cô cũng như đồng nghiệp, bạn bè và gia đình. Trước hết,

tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới Thầy hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Viên

Thế Giang đã chỉ ra hướng nghiên cứu, tận tình, tận tâm hướng dẫn và tạo mọi điều

kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, tạo điều kiện cho tôi được học tập,

nghiên cứu của Ban lãnh đạo nhà Trường, Ban lãnh đạo Khoa Sau đại học và xin

cảm ơn toàn thể các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Luật của Trường Đại học Ngân hàng

Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm, hỗ trợ, giúp đỡ và

tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình hoàn thành Luận văn này.

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, người thân và bạn bè,

cơ quan, đồng nghiệp đã luôn động viên, hỗ trợ, giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong

suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2022

Tác giả luận văn

Đặng Thị Thùy Linh

iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1. Tên đề tài: Thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển

nhượng dự án bất động sản theo Pháp luật Việt Nam

2. Tóm tắt:

Việc chuyển nhượng này đã làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ

cho chủ đầu tư mới (còn gọi là bên nhận chuyển nhượng). Pháp luật đã có hệ thống

quy phạm pháp luật về chuyển nhượng dư án bất động sản, tuy nhiên thực tiễn

thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản còn tồn tại khá nhiều vấn đề

gây khó khăn trong việc chuyển nhượng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của

nhà đầu tư. Kết cấu luận văn gồm 3 chương:

- Chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp sử dụng, phân tích phương

pháp, phương pháp so sánh,... để làm sáng những vấn đề lý luận cơ bản về bảo vệ

nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản.

- Chương 2: Tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp phân

tích, phương pháp diễn dịch và quy nạp,... để nêu lên vấn đề thực thi pháp luật về

bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam nhằm làm

rõ những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập trong quy định pháp luật.

- Chương 3: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng

hợp,.. để đưa ra những giải pháp, kiến nghị phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động

sản.

Tác giả đã hệ thống hóa được những vấn đề lý luận, phân tích được thực tiễn

thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản dưới

góc độ chủ thể cụ thể. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả

thực thi pháp luật để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất

động sản.

3. Từ khóa: Dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, thực thi pháp

luật, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư

iv

ABSTRACT

1. Tilte: Enforce the law on protecting investors' interests in real estate project

transfer according to Vietnamese law

2. Abstract

This transfer has always transferred the rights and obligations to the new

investor (also known as the assignee). The law has a legal system on the transfer of

real estate projects, though there are still many problems in the practice of law

enforcement on real estate project transfer. It’s make difficulties to transfering and

directly affect the interests of investors. Most investors who are interested in this

field tend to be more cautious in deciding to participate in project transfer activities.

The structure of the thesis consists of 3 chapters

- Chapter 1: The author uses the method of use, analysis of methods,

methods of comparison, etc... to clarify the basic theoretical issues about investor

protection when transferring real estate projects. .

- Chapter 2: The author uses synthetic methods, analytical methods,

deductive and inductive methods, etc... to raise the issue of law enforcement on

investor protection when transferring real estate projects in Vietnam in order to

clarify conflicts, overlaps and inadequacies in legal regulations.

- Chapter 3: The author uses analytical methods, synthetic methods, etc.. to

give appropriate solutions and recommendations to improve the effectiveness of

law enforcement on protecting investors' interests in the transfer estate project

transfer.

The author has systematized theoretical issues and analyzed the practice of

law enforcement on investor protection when transferring real estate projects from

the perspective of specific subjects. From there, the author proposes a number of

solutions to improve the efficiency of law enforcement to protect investors'

interests in real estate project transfer.

3. Keyword: Real estate projects, real estate project transfer, enforce the law,

protecting investors' interests

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT

CNBĐS Chuyển nhượng bất động sản

BĐS Bất động sản

UBND Ủy ban nhân dân

QSDĐ Quyền sử dụng đất

vi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN ......................................................................................... iii

ABSTRACT .............................................................................................................iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................v

MỤC LỤC ................................................................................................................vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU .....................................................................................ix

PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................1

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................1

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI...................................................................................2

2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................2

2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU...................................................................................3

4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.....................................................3

4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................3

4.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................3

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................................4

6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................................4

7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI..................................................................................4

8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU .................................................5

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU

TƯ KHI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ..................................8

1.1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .................8

1.1.1. Khái niệm dự án bất động sản......................................................................8

1.1.2. Khái niệm về chuyển nhượng dự án bất động sản .....................................10

1.1.3. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động sản ....................................12

1.1.4. Vai trò của chuyển nhượng dự án bất động sản ........................................14

vii

1.2. BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

SẢN BẰNG PHÁP LUẬT.......................................................................................15

1.2.1. Khái niệm nhà đầu tư và bảo vệ nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án

bất động sản..........................................................................................................15

1.2.2. Điều chỉnh pháp luật đối với bảo vệ nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự

án bất động sản.....................................................................................................19

1.2.3. Các nhân tố tác động đến xây dựng và thực thi pháp luật về bảo vệ nhà

đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản ....................................................22

Kết luận Chương 1 .................................................................................................25

CHƯƠNG 2: THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM...................26

2.1. KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI CHUYỂN

NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN....................................................................26

2.1.1. Các quy định pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất

động sản................................................................................................................26

2.1.1.1. Quy định về chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản27

2.1.1.2. Về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản.................................30

2.1.1.3. Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ....33

2.1.1.4. Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

bất động sản..........................................................................................................35

2.1.1.5. Về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản .36

2.1.1.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một

phần dự án bất động sản ......................................................................................41

2.1.1.7. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất

động sản................................................................................................................45

2.1.2. Đánh giá khuôn khổ pháp luật Việt Nam về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển

nhượng dự án bất động sản...................................................................................47

2.2. THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................55

viii

2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án bất động sản trong mối quan hệ với bảo

vệ nhà đầu tư ........................................................................................................55

2.2.2. Thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất

động sản: Nhận diện bất cập và giải pháp hoàn thiện.........................................56

2.2.2.1. Thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất

động sản của bên chuyển nhượng dự án ..............................................................56

2.2.2.2. Thực thi pháp luật về bảo vệ nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất

động sản của bên nhận chuyển nhượng dự án .....................................................57

2.2.2.3. Nhà đầu tư sử dụng pháp luật khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án .........61

2.2.2.4. Trách nhiệm bảo vệ nhà đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự

án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .......................................63

2.2.2.5. Vai trò hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong bảo vệ nhà đầu tư khi

chuyển nhượng dự án bất động sản......................................................................64

Kết luận Chương 2 .................................................................................................65

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT

VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ

ÁN BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................66

3.1. SỰ CẦN THIẾT NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ

BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN.....................................................................................................66

3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI

PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN

NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN....................................................................69

Kết luận chương 3 ..................................................................................................79

KẾT LUẬN .............................................................................................................80

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................i

PHỤ LỤC ..................................................................................................................v

ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1. So sánh thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động

sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư và dự án do Thủ tướng

Chính phủ quyết định việc đầu tư …………………………….............................. 36

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình tham gia vào hoạt động đầu tư, chủ đầu tư khi thực hiện dự

án bất động sản có thể gặp phải những khó khăn do đó không đủ khả năng để tiếp

tục thực hiện dự án, việc này có thể khiến những dự án “bị đóng băng” và chủ đầu

tư rơi vào bế tắc trong việc hoàn thành dự án của mình. Chuyển nhượng dự án là

quyền của chủ dự án đầu tư và giúp thực hiện tốt dự án đầu tư bất động sản đã

được Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Có thể nói chuyển nhượng dự án

bất động sản là một phương thức “cứu cánh” cho các chủ đầu tư. Chủ đầu tư có

thể chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án cho các nhà đầu tư khác đủ năng

lực tiếp tục thực hiện và hoàn thành dự án, đưa vào sử dụng bằng hoạt động

chuyển nhượng dự án, đảm bảo mang lại hiệu quả, lợi ích cho các bên và phát

triển của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên trong thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án bất động

sản còn tồn tại khá nhiều vấn đề như nhiều dự án chuyển nhượng gặp khó khăn về

các thủ tục liên quan còn chậm, chưa có quy định rõ ràng về như thế nào là một

phần của dự án,... gây khó khăn trong việc chuyển nhượng và là nguyên nhân

khiến hầu hết các nhà đầu tư đang quan tâm đến lĩnh vực này có xu hướng e dè,

dè dặn hơn trong việc quyết định tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án.

Việc nhà đầu tư “rút lui”, không đầu tư vào các dự án khiến các dự án “tiếp tục bị

đóng băng”, tạo rào cản cho phát triển của hoạt động này.

Đứng trước những vấn đề trên, việc nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực

tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản cần được quan tâm,

điều chỉnh cho phù hợp, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, đặc biệt là nhà

đầu tư trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Từ đó đưa ra những

giải pháp, kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển

nhượng dự án đầu tư bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, mang lại hiệu quả và đóng

góp vào sự phục hồi, phát triển của thị trường, của nền kinh tế... Đây là vấn đề

cấp thiết và đóng vai trò rất quan trọng khiến tôi quyết định chọn đề tài “Thực thi

2

pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án bất động

sản theo Pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu.

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1. Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận và thực thi pháp luật về

bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi chủ dự án đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng dự

án. Từ những vấn đề lý luận và thực tiễn thực thi pháp luật được làm rõ, Luận văn

xem xét, đánh giá, phân tích nội dung quy định về chuyển nhượng dự án bất động

sản dưới góc độ bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư để làm rõ những bất cập, hạn chế trong

quy định pháp luật khi áp dụng để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và đề xuất những giải

pháp hoàn thiện góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong bảo vệ quyền

lợi nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

2.2. Mục tiêu cụ thể:

Luận văn cần đạt được các mục tiêu cụ thể sau đây:

Thứ nhất, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án bất

động sản và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất

động sản dưới góc độ pháp lý.

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về bảo

vệ quyền lợi nhà đầu tư trong kinh doanh bất động sản nhằm làm rõ những bất cập,

hạn chế trong quy định pháp luật dựa trên các tiêu chí tính thống nhất, tính khả thi.

Thứ ba, đánh giá thực tiễn thi thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi nhà đầu

tư trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đặc biệt làm rõ những nguy cơ và hành

vi bị xâm phạm quyền lợi nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam thời

gian.

Thứ tư, nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng

cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản góp phần

thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.