Pháp luật về xử lý tài sản chế chấp là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN LỆ HOÀNG ANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Định hƣớng nghiên cứu

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: Ts. Phạm Trí Hùng

Học viên: Nguyễn Lệ Hoàng Anh

Lớp: Cao học Luật Kinh tế, Khóa 30

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan Luận văn “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất

động sản bằng phương thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện

nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thương mại” là công trình nghiên cứu của riêng

tác giả, không sao chép của bất kỳ ai. Các quan điểm, vụ việc được phân tích cũng

như các đề xuất kiến nghị được nêu trong bài nghiên cứu là hoàn toàn trung thực và

chưa từng được công bố trong bất kỳ các công trình nghiên cứu nào khác. Việc sử

dụng các tài liệu tham khảo trong bài luận văn đều được tác giả trích dẫn nguồn một

cách rõ ràng, đầy đủ, chính xác. Nếu có dấu hiệu của những cam đoan sai sự thật,

tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Học viên

Nguyễn Lệ Hoàng Anh

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHTM Ngân hàng thương mại

TCTD Tổ chức tín dụng

TSBĐ Tài sản bảo đảm

TSCĐ Tài sản cố định

VAMC Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH TÀI SẢN BẢO

ĐẢM ...........................................................................................................................8

1.1. Khái niệm.........................................................................................................8

1.1.1. Khái niệm thế chấp.....................................................................................8

1.1.2. Khái niệm bất động sản và những loại bất động sản được sử dụng là tài

sản thế chấp........................................................................................................14

1.1.3. Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài

sản.......................................................................................................................17

1.2. Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm bằng việc nhận chính tài sản bảo

đảm........................................................................................................................31

1.2.1. Nguồn luật điều chỉnh và sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về

xử lý tài sản bảo đảm bằng việc nhận chính tài sản ..........................................31

1.2.2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm bằng việc nhận chính tài sản bảo đảm

là bất động sản ...................................................................................................35

1.2.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ các bên đối với việc nhận chính tài sản

bảo đảm thế chấp là bất động sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo

đảm tại ngân hàng thương mại. .........................................................................37

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................50

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN

THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH

TÀI SẢN ĐỂ THAY THẾ CHO VIỆC THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẢO ĐẢM

TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI......................................................................51

2.1. Quy định về điều kiện nhận tài sản thế chấp là bất động sản để thay thế

cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm.................................................................51

2.1.1. Điều kiện về chủ thể .................................................................................51

2.1.2. Có sự đồng thuận bằng văn bản của bên thế chấp về việc áp dụng

phương thức nhận chính tài sản thế chấp nhằm thay thế cho việc thực hiện

nghĩa vụ bảo đảm ...............................................................................................56

2.2. Quy định về quy trình, thủ tục về việc nhận chính tài sản thế chấp là bất

động sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm.............................58

2.2.1. Thu giữ tài sản..........................................................................................58

2.2.2. Giá tài sản ................................................................................................65

2.2.3. Quy định về Quản lý và khai thác tài sản ................................................70

2.2.4. Quy định về Hạch toán kế toán và báo cáo..............................................76

2.3. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp

bằng phƣơng thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ

bảo đảm.................................................................................................................79

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................82

PHẦN KẾT LUẬN..................................................................................................84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Tín dụng theo nghĩa nguyên thủy là quan hệ cho vay dựa trên sự tín nhiệm

lẫn nhau với hình thức phổ biến nhất là quan hệ vay mượn dựa trên nguyên tắc có

hoàn trả

1

. Cho vay là một trong những loại hình cấp tín dụng mang tính truyền

thống và phổ biến tại các ngân hàng hiện nay. Ngân hàng - với tư cách là trung gian

tài chính, đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc duy trì và vận hành liên tục

các dòng vốn chính vì vậy việc quản trị rủi ro và nguy cơ về việc mất vốn, khó khăn

trong hoạt động thu hồi vốn luôn là vấn đề được đặt ra trong hoạt động ngân hàng.

Nhằm hạn chế tối đa những rủi ro từ hoạt động cho vay, các ngân hàng thương mại

hầu hết đều yêu cầu về tài sản bảo đảm khi thực hiện nghiệp vụ này. Tài sản bảo

đảm tại các ngân hàng hiện nay rất đa dạng từ bất động sản, động sản, tiền gửi,

vàng, đá quý, giấy tờ có giá, phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị, hàng tồn

kho…..tuy nhiên bất động sản vẫn là tài sản phổ biến và được các ngân hàng khá ưa

chuộng bởi lẽ tuy có giá trị thanh khoản ở mức trung bình song đây lại là tài sản có

giá trị lớn, pháp lý rõ ràng, ít hao mòn giá trị, khả năng đảm bảo thu hồi nợ cao hơn

so với những tài sản khác do giá trị chuyển nhượng thường tăng cao trong dài hạn

bởi đặc tính khan hiếm của tài sản. Thực tiễn cho thấy, bất động sản là loại tài sản

bảo đảm chiếm tỉ trọng rất lớn hiện nay. Tại 10 ngân hàng (Agribank, VietinBank,

BIDV, Vietcombank, Sacombank, Techcombank, MB, ACB, HDBank, VPBank),

bất động sản đang chiếm tới 70% trong tổng giá trị tài sản bảo đảm

2

.

Trong thời gian gần đây, trước thực trạng tỉ lệ nợ xấu ngày càng tăng, bên cạnh

việc không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm soát hoạt động cấp tín dụng,

NHNN còn chú trọng việc đẩy mạnh xử lý nợ xấu, đưa xử lý nợ trở thành vấn đề

trọng điểm tại các ngân hàng thương mại hiện nay. Một trong những mục tiêu, nhiệm

vụ tổng quát của ngành ngân hàng trong năm 2020, định hướng phát triển từ 2020

đến 2025 là các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải: Thực hiện

quyết liệt và hiệu quả Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ

xấu giai đoạn 2016-2020 (theo Quyết định 1058/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ),

tập trung xử lý nợ xấu của các TCTD (theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày

1 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2014), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Phan Thị Thu Hà (Chủ biên),

Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, tr.161.

2 Thu Thủy, “Ngân hàng nào ôm nhiều bất động sản thế chấp nhất hiện nay?”, https://cafef.vn/ngan-hang￾nao-om-nhieu-bat-dong-san-the-chap-nhat-20210616100938011.chn, truy cập 15h30 ngày 14/7/2021.

2

21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu) nhằm bảo đảm an toàn hoạt động

ngân hàng; Phấn đấu năm 2020, đưa tỷ lệ nợ xấu nội bảng xuống dưới 2%; tỷ lệ nợ

xấu nội bảng của các TCTD, nợ xấu đã bán cho Công ty quản lý tài sản của các tổ

chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và nợ đã thực hiện các biện pháp phân loại nợ

xuống dưới 3% (không bao gồm nợ xấu của các ngân hàng thương mại yếu kém)3

.

Mặc dù các ngân hàng đều thận trọng, có những yêu cầu, những quy trình chặt

chẽ trong việc cho vay tuy nhiên không thể tránh khỏi những trường hợp khoản vay

chuyển nợ xấu, khách hàng vi phạm hợp đồng cấp tín dụng, buộc ngân hàng phải thu

hồi nợ trước hạn, tiến hành các biện pháp thu nợ và lúc này việc xử lý tài sản bảo

đảm để thu hồi nợ là một trong những phương pháp hữu hiệu nhằm thu hồi vốn trong

hoạt động cho vay. Nhằm thể hiện sự quyết liệt, tạo công cụ hỗ trợ cho việc xử lý nợ

tại các ngân hàng, hàng loạt văn bản pháp luật được ban hành đặc biệt sự ra đời gần

đây của Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 của Quốc hội,

Luật số 17/2017/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2017 của Quốc hội về việc sửa đổi một

số điều của Luật các Tổ chức tín dụng, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6

năm 2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng; Nghị định

số 102/2017/NĐ-CP ngày 01tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp

bảo đảm, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ

Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.…

Tuy vậy, trải qua thời gian dài áp dụng, nhận định chung của các ngân hàng

thương mại lẫn nhà nghiên cứu pháp luật hiện nay đều cho rằng việc xử lý tài sản

bảo đảm là bất động sản gặp nhiều khó khăn về cả pháp luật lẫn thực tiễn đối với

hầu hết các phương pháp xử lý theo quy định pháp luật như bán đấu giá tài sản, bên

nhận bảo đảm tự bán tài sản và nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện

nghĩa vụ của bên bảo đảm4

. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế việc thực hiện

nghĩa vụ của bên bảo đảm là phương thức xử lý tuy không mới mẻ nhưng lần đầu

tiên được luật hóa tại Bộ Luật Dân sự 2015 và được đánh giá là phương thức xử lý

nhanh, gọn, ít tốn kém về chi phí hơn so với phương thức bán tài sản5

nhưng việc áp

dụng phương thức xử lý này trong hoạt động tín dụng ngân hàng đặc biệt khi xử lý

3 Chỉ thị số 01/CT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam, ngày 03/01/2020 về tổ chức thực

hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2020.

4 Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

5 Bùi Đức Giang, “Nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để gán nợ: khi công văn hướng dẫn quá chặt”,

https://diaoc.thesaigontimes.vn/303774/nhan-tai-san-bao-dam-la-bat-dong-san-de-gan-no-khi-cong-van-huong -

dan -qua-chat-.html, truy cập ngày 20/6/2021.

3

tài sản là bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc trong cách hiểu cũng như thực thi

trên thực tế.

Về thực tiễn nghiên cứu: Hiện nay có rất nhiều công trình nghiên cứu về các

phương thức xử lý tài sản bảo đảm phổ biến như bán đấu giá, bán nợ cho VAMC,

xử lý thông qua con đường tố tụng, tuy nhiên đối với phương thức nhận chính tài

sản bảo đảm đặc biệt là bất động sản để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ lại rất ít được

chú trọng nghiên cứu khi bàn về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân

hàng. Đồng thời, nhiều kiến nghị đối với phương thức nhận chính tài sản bảo đảm

để thay thế nghĩa vụ của bên bảo đảm tại nhiều luận văn, luận án trước đó đã được

pháp luật “tháo gỡ” bằng những quy định pháp luật mới tuy nhiên, do nhiều nguyên

nhân khác nhau, những vướng mắc và khó khăn khi áp dụng phương thức xử lý này

vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn triệt để. Thực tế này đòi hỏi phải có những

nghiên cứu công phu, chuyên sâu hơn nhằm phát hiện kịp thời những khó khăn,

vướng mắc trong việc xử lý tài sản bằng phương thức nhận chính tài sản bảo đảm

nhằm thay thế việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm để hoàn thiện pháp luật và

nâng cao khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại

Chính bởi những lí do trên tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản

thế chấp là bất động sản bằng phƣơng thức nhận chính tài sản để thay thế cho

việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thƣơng mại” để thực hiện công

trình nghiên cứu của mình.

2. Tình hình nghiên cứu

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay chưa bao giờ là đề tài nghiên cứu thiếu hấp

dẫn đối với những nhà nghiên cứu cả ở khía cạnh về kinh tế và luật học. Nhiều tác

giả chọn đề tài này để nghiên cứu như:

- Luận án Nghiên cứu sinh Nguyễn Quang Hương Trà: “Thế chấp Bất động

sản theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành”, năm 2021, Đại học Luật Hà Nội

- Luận văn thạc sĩ Lâm Minh Đức “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong

hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng” năm 2009, Đại học Luật Thành phố Hồ

Chí Minh.

Luận văn, luận án trên mang tính lý luận cao, giá trị nghiên cứu và tham khảo

rất lớn trong việc nghiên cứu pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.

Đối với luận án nghiên cứu sinh Nguyễn Quang Hương Trà, tác giả đã có những