Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ HẢO

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học : TS. Phạm Văn Võ

Học viên : Nguyễn Thị Hảo

Lớp : CHL Kinh tế – Khóa 30

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh

doanh bất động sản là công trình nghiên cứu do chính tác giả tự nghiên cứu và hoàn

thành dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Văn Võ. Kết quả nghiên cứu trong luận văn

là trung thực và khách quan. Các thông tin tham khảo từ tài liệu khác được tác giả

trích dẫn đầy đủ, phù hợp với quy định.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS 2015 Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày

24/11/2015

LTM 2005 Luật Thương mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày

14/6/2005

LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số

63/2006/QH11) ngày 29/6/2006

LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số

66/2014/QH13) ngày 25/11/2014

LNO 2014 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày

25/11/2014

Luật Đầu tư 2020 Luật Đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) ngày

17/6/2020

LĐĐ 2013 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày

29/11/2013

Nghị định 02/2022/NĐ-CP Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh

doanh bất động sản

Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của

Luật Nhà ở

PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................... 6

1. Lý do chọn đề tài.......................................................................................................... 6

2. Tình hình nghiên cứu đề tài.......................................................................................... 2

3. Mục đích nghiên cứu của đề tài.................................................................................... 6

4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu ......................... 6

Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................. 8

1.1. Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản ......................................................... 8

1.1.1 Khái niệm nhà ở.................................................................................................. 8

1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản.................................................................. 12

1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh

bất động sản........................................................................................................................ 13

1.2.1.Khái niệm.......................................................................................................... 13

1.2.2.Đặc điểm ........................................................................................................... 16

1.2.3.Phân loại............................................................................................................ 24

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................................. 28

Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ............ 30

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động

sản .................................................................................................................................... 30

2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng................................................................................... 30

2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng............................................................................... 42

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong hợp đồng .................................. 50

2.1.4 Hình thức của hợp đồng.................................................................................... 63

2.1.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng................................................................. 65

2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong

kinh doanh bất động sản ................................................................................................... 66

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .................................................................................................. 71

KẾT LUẬN......................................................................................................................... 73

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Bất động sản từ lâu đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lợi nhuận

khổng lồ mà nó mang lại, trong đó không thể không kể đến nhà ở. Nhà ở đóng vai

trò vô cùng quan trọng đối với đời sống xã hội. Bên cạnh chứa đựng nếp sống, bản

sắc văn hóa của dân tộc, nhà ở còn đáp ứng nhu cầu quan trọng nhất của con người

là để ở. Với tầm quan trọng kể trên, nhà ở được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác

nhau, tiêu biểu là góc độ kinh tế và góc độ pháp lý. Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài

sản có giá trị lớn, có thể là đối tượng trong các giao dịch mua bán, đầu tư nhằm mục

đích sinh lợi. Ở góc độ pháp lý, nhà ở là bất động sản, tài sản hay là đối tượng điều

chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật về nhà ở hay pháp luật

về kinh doanh bất động sản.

Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, các giao dịch mua bán diễn ra hết

sức đa dạng, phong phú. Giao dịch mua bán nhà ở cũng diễn ra sôi nổi hàng giờ,

hàng ngày trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, các giao dịch về mua bán nhà ở luôn

được người dân và Nhà nước hết sức quan tâm. Minh chứng là Nhà nước đã xây

dựng và ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ

này, cụ thể là: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật Đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995,

Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà ở 2005,

Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật

Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hệ thống các

văn bản này tạo nền tảng pháp lý vững chắc để điều chỉnh hành vi các bên trong

quan hệ mua bán nhà ở cũng như tạo cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm

quyền giải quyết khi có tranh chấp về nhà ở phát sinh. Các giao dịch phát sinh liên

quan đến mua bán nhà ở không đơn thuần là sự tự do thỏa thuận giữa các chủ thể

mà nó còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì mới được công nhận về

mặt pháp lý. Tuy nhiên, quá trình thực thi các quy định pháp luật về hợp đồng mua

bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều hạn chế, bất cập cần có giải

pháp khắc phục. Chính vì lý do trên, tác giả quyết định thực hiện công trình nghiên

cứu “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản”

2

nhằm đưa ra kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật, đảm bảo hiệu quả hoạt

động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà

ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng được nhiều nhà khoa học pháp lý quan

tâm và nghiên cứu qua nhiều vấn đề khác nhau, có thể kể đến:

Tác giả Vũ Thùy Liên với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở trong

hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, năm 2009. Trong đề tài này, tác

giả Vũ Thùy Liên tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về chế định hợp đồng

trong kinh doanh bất động sản cũng như chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà

nước về thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp

đồng trong các giao dịch mua bán nhà, các công trình xây dựng trên thị trường bất

động sản. Trên cơ sở đó nêu lên những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về

hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất

giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất

động sản. Tuy nhiên pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu

lực, do đó trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả sẽ tham khảo những nội dung

có liên quan làm nền tảng đề tác giả phát triển các nội dung cần triển khai.

Tác giả Phạm Thanh Khương với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán

nhà ở thương mại”, năm 2011. Tuy pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã

không còn hiệu lực đồng thời phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào pháp

luật mua bán nhà ở thương mại, phạm vi nghiên cứu khá hẹp so với phạm vi nghiên

cứu đề tài mà tác giả đang thực hiện nhưng các vấn đề về mua bán nhà ở thương

mại dưới góc độ hoạt động thương mại mà tác giả Phạm Thanh Khương tập trung

phân tích đã giúp tác giả có góc nhìn sâu hơn các nội dung tương đồng với nội dung

của đề tài.

Tác giả Lê Chí Cường với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai”, năm 2011. Trong đề tài này, tác giả đã trình bày

các vấn đề như khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, tác giả nêu ra những hạn chế,

bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai. Tác giả sẽ tham khảo những nội dung đã được nghiên cứu bởi tác giả Lê

3

Chí Cường như kiến thức nền tảng để phát triển và làm rõ hơn các nội dung mà tác

giả muốn phân tích trong đề tài của mình do phạm vi nghiên cứu hẹp hơn so với đề

tài tác giả đang thực hiện và pháp luật nghiên cứu được áp dụng hiện nay đã không

còn hiệu lực.

Tác giả Lê Thị Ngọc Hiếu với Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về mua bán

nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, năm 2011. Trong đề tài này, tác giả giải

quyết các vấn đề lý luận về nhà ở, mua bán nhà ở trong kinh danh bất động sản từ

đó làm cơ sở để phân tích các quy định về chủ thể mua bán, nguyên tắc mua bán

hay quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán. Tuy nhiên pháp luật sử dụng nghiên

cứu trong khóa luận tốt nghiệp này đã hết hiệu lực và nội dung nghiên cứu chưa đào

sâu làm nổi bật các đặc điểm, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh

doanh bất động sản cũng như làm rõ sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở

trong kinh doanh bất động sản so với các loại hợp đồng mua bán nhà ở được điều

chỉnh bởi pháp luật dân sự.

Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán

nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, năm 2014. Trong luận văn

này, tác giả đã phân tích làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng của giao dịch mua bán

nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đánh giá các quy định của

pháp luật hiện hành đồng thời đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh

về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên pháp

luật được sử dụng nghiên cứu đã không còn hiệu lực nên có những nội dung đã

không còn phù hợp.

Các công trình nghiên cứu kể trên chứa đựng nội dung liên quan đến đề tài tác

giả nghiên cứu, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại các căn cứ pháp lý được sử dụng

trong những công trình trên đã không còn hiệu lực. Sau đó, những vấn đề pháp lý

này được nhiều tác giả khác tiếp nối và khai thác thêm, như:

Luận án Tiến sỹ về “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của

tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án của tác giả

Nguyễn Thị Minh Phượng là công trình nghiên cứu hệ thống toàn diện về lý luận

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả hợp đồng mua bán

nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng mua bán nhà ở được

điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Luận án đã cung cấp các kiến

4

thức về vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như lý luận về pháp luật

hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó, tác giả có những đánh giá, phân tích

nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế còn tồn tại

của pháp luật và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở.

Luận án của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng là công trình nghiên cứu hệ thống

toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả

hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng

mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Vì phạm vi

nghiên cứu rộng nên luận án chưa thể hiện nổi bật pháp luật về hợp đồng mua bán

nhà ở trong kinh doanh bất động sản mà đề tài tác giả muốn thực hiện nên tác giả sẽ

kế thừa các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và phát triển sâu

hơn các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản trong đề

tài của mình.

Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018. Tác giả

Nguyễn Thị Khánh Ngân đưa ra một góc nhìn khái quát các quy định về hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó tác giả phân tích về các khái

niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức của

hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thời điểm chuyển quyền sở

hữu nhà ở. Từ nền tảng lý luận, tác giả đánh giá các quy định hiện hành đồng thời

đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả

trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật mà

tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân sử dụng nghiên cứu trong đề tài cũng là pháp luật

mà tác giả sử dụng để nghiên cứu đề tài này, do đó luận văn của tác giả Nguyễn Thị

Khánh Ngân là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả tham khảo và phát triển tiếp tục

các nội dung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong luận văn

của mình.

Tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở

theo pháp luật Việt Nam”, năm 2017. Trong đề tài này, tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn

thể hiện các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, bao gồm cả hợp đồng

mua bán nhà ở thuộc điều chỉnh của pháp luật dân sự. Nội dung luận văn của tác giả

Lê Hoàng Anh Tuấn mang tính thực tiễn cao khi đưa ra được các tranh chấp và

nguyên nhân phát sinh, tuy nhiên do phạm vi nghiên cứu quá rộng nên chưa đi sâu

5

phân tích về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Luận văn của

tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn là nguồn tài liệu tác giả tham khảo để nắm được vấn đề

mang tính lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở.

Tác giả Phan Thị Minh Hảo với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại theo pháp luật hiện hành”, năm 2016. Trong luận văn này, tác giả làm

nổi bật các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, phân tích các nội

dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như chủ thể, đối tượng, nội

dung, hình thức,… của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đồng thời chỉ ra những

bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn

thiện. Pháp luật tác giả Phạm Thị Minh Hảo sử dụng để nghiên cứu cũng là pháp

luật tác giả áp dụng nghiên cứu trong đề tài của mình. Tuy nhiên phạm vi nghiên

cứu luận văn của tác giả Phạm Thị Minh Hảo chỉ gói gọn trong hợp đồng mua bán

nhà ở thương mại nên tác giả sẽ sử dụng tài liệu nghiên cứu này làm cơ sở để phát

triển các nội dung về nhà ở thương mại trong đề tài của mình.

Tác giả Hoàng Phương Hà với Luật văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán nhà ở

xã hội trong thị trường bất động sản”, năm 2019. Trong luận văn này, tác giả đã

phân tích các vấn đề lý luận về nhà ở xã hội, thực trạng về mua bán nhà ở xã hội.

Tuy nhiên luận văn của tác Hoàng Phương Hà chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề

về mua bán nhà ở xã hội nên không phân tích sâu vào hợp đồng mua bán đối với

nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó còn có các bài báo đăng trên tạp chí như:

- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi: “Một số bất cập trong quy định của pháp luật

về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (12), 2012.

- Phan Thị Vân Hương: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà

ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (06), 2012.

Qua quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy chưa có công trình nghiên cứu khoa

học cấp Nhà nước, cấp Bộ về đề tài này. Như trình bày trên, có thể thấy có nhiều tài

liệu liên quan đến đề tài nhưng chỉ là những vấn đề tổng quan hay những vấn đề

liên quan đến một vài khía cạnh của đề tài mà chưa phân tích sâu và toàn diện về

các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất

động sản. Vì vậy, tác giả chọn đề tài này để nghiên cứu.