Pháp luật về xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển kinh tế

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------∞0∞--------

NGUYỄN THANH PHONG

PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K

TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI

ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------∞0∞--------

NGUYỄN THANH PHONG

PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K

TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI

ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ

LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY XÁC NHẬN

Tôi tên là: Nguyễn Thanh Phong

Ngày sinh: 10/01/1982 Nơi sinh: Thành phố Hồ Chí Minh.

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã học viên: 1883801070035

Tôi đồng ý cung cấp toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản quyền

cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh. Thư viện trường đại học Mở

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống

thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh.

Ký tên

Nguyễn Thanh Phong

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Pháp luật về xác định hệ số k trong định giá

bồi thường khi thu hồi đất để phát triển kinh tế” là bài nghiên cứu của chính tôi.

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam

đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố

hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận

văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các

trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

TP. Hồ Chí Minh, năm 2022

Tác giả

Nguyễn Thanh Phong

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập tại Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh,

tôi thật sự nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, hỗ trợ cũng như động viên từ phía quý

Thầy, Cô, quý anh chị đồng nghiệp, gia đình và bạn bè.

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và lời cảm ơn chân thành nhất đối với

TS. Châu Thị Khánh Vân, người Cô đã giúp tôi định hướng đề tài nghiên cứu và tận

tình hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Trường Đại học Mở Thành phố

Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và truyền đạt cho tôi những kiến thức chuyên

ngành hữu ích trong thời gian tôi tham gia học tập, nghiên cứu tại trường.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Đào tạo sau đại học

Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã nhiệt tình hỗ trợ tôi trong việc thực

hiện các thủ tục hành chính cần thiết theo đúng quy định để tôi có thể hoàn thành tốt

chương trình học và luận văn tốt nghiệp.

Bên cạnh đó, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý lãnh đạo và anh,

chị đồng nghiệp đang làm việc tại Văn phòng Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh,

quý anh, chị đồng môn trong lớp cao học Luật Kinh tế khóa 2018 (MLAW018A) đã

giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi rất nhiều trong việc cung cấp cho tôi những thông tin

cần thiết để tôi có thể hoàn thành luận văn thuận lợi.

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình và bạn

bè đã luôn bên cạnh, động viên cũng như hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập để

tôi có thể hoàn thành chương trình cao học theo đúng thời gian quy định.

Kính chúc quý Thầy, Cô, quý anh, chị đồng nghiệp, quý anh, chị đồng môn,

gia đình và bạn bè luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công!

TP. Hồ Chí Minh, năm 2022

Tác giả

Nguyễn Thanh Phong

TÓM TẮT

Tóm tắt: Luật Đất đai năm 2013 ra đời có nhiều tiến bộ hơn so với các Luật Đất đai

trước đây trong vấn đề giá đất, như đã tiếp cận đầy đủ hơn về vấn đề tài chính đất đai,

phương pháp xác định giá đất theo cơ chế thị trường, nhất là phương pháp hệ số K (hệ số

điều chỉnh giá đất) trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển kinh tế, nhằm đảm

bảo hài hòa quyền lợi giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và chủ đầu tư. Mặc dù, Luật Đất

đai năm 2013 quy định về tiêu chí, nguyên tắc xác định hệ số K trong định giá bồi thường

khi thu hồi đất là phù hợp, nhưng những quy định pháp luật liên quan trực tiếp đến việc xác

định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất còn thiếu hoặc chưa phù hợp với thực

tiễn, dẫn đến vấn đề xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất thường chênh lệch so với

giá đất trên thị trường và hầu như giá đất bồi thường thoát ly khỏi thị trường, trong đó một

trong những yếu tố quan trọng quyết định giá đất trong bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề

tổ chức khảo sát, tổng hợp thông tin giá đất phổ biến trên thị trường. Có thể nói, vấn đề định

giá đất nói chung, vấn đề xác định hệ số K trong định giá khi thu hồi đất để phát triển kinh

tế chính là giải quyết bài toán về điều tiết địa tô chênh lệch từ đất đai giữa người bị thu hồi

đất, Nhà nước và chủ đầu tư. Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng, cũng như các tồn

tại, hạn chế của pháp luật đất đai quy định liên quan đến vấn đề xác định hệ số K trong định

giá bồi thường khi thu hồi đất, luận văn “Pháp luật về xác định hệ số k trong định giá bồi

thường khi thu hồi đất để phát triển kinh tế” đề xuất, khuyến nghị sửa đổi, bổ sung làm rõ

các quy định về xác định giá đất giao dịch phổ biến trên thị trường, về chủ thể khảo sát, xây

dựng hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất, xác định rõ vai trò của người bị thu

hồi đất với vai trò là một chủ thể được quyền tham gia xuyên suốt trong vấn đề này; ngoài

ra, xác định rõ vai trò, vị trí độc lập của tổ chức tư vấn giá đất và nghiên cứu xây dựng mô

hình hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất đảm bảo tính khách, minh bạch, cũng như

Luật Đất đai cần quy định rõ thời gian tổ chức khảo sát, tổng hợp thông tin giá đất giao dịch

phổ biến trên thị trường để đề xuất xây dựng hệ K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất

sát với giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất.

SUMMARY

Abstract: The Land Law 2013 was promulgated which has made more progress than the

previous Land Law in terms of land prices and had a more complete approach to land finance,

the method of determining land price according to the market mechanism, especially K￾coefficient method (land price adjustment coefficient) in the valuation of compensation for

land expropriation for economic development in order to ensure the harmony of interests in

the person whose land is recovered, the State and the investor. Although the Land Law 2013

stipulates the criteria, principle of determining the K- coefficient in compensation valuation of

land recovery is appropriate. However, the legal provisions directly related to the

determination of the K-coefficient in compensation valuation when land recovery is lacking

or not suitable for reality. This leads to the determination of compensation land price when

land is acquired which is often different from the market price and most of the compensation

land price escapes from the market. One of the important factors determining land price in the

compensation for land recovery is the issue of surveying and synthesizing information on

popular land prices in the market. It can be said that the valuation of land in general and the

determination of the K-coefficient in the valuation when acquiring land for economic

development is to solve the problem of land regulation when there is a difference between the

person whose land is recovered, the State and the investor. On the basis of analysis and

assessment of the current situation as well as the shortcomings and limitations of the land law

regulations related to the determination of the K-coefficient in compensation valuation when

land recovery, the thesis "Law on determining the K-coefficient in the valuation of

compensation upon land recovery for economic development" has proposed and

recommended for the amendment and supplement to clarify the regulations on land price

determination for common transactions in the market, the subject surveys and builds the K￾coefficient in determining the compensation price when land is recovered and clearly defines

the role of the person whose land is recovered as a subject of compensation to participate

throughout this issue; in addition, it also clearly defines the independent role and position of

land price consulting organizations, researches and builds operating models of land price

consulting organizations to ensure objectivity and transparency. The Land Law should clearly

stipulate the time to conduct surveys and synthesize information on commonly traded land

prices in the market to propose the construction of the K-coefficient in compensation

valuation when land is recovered close to the common land price in the market to ensure the

rights of the people whose land is recovered.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN.........................................................................................................................ii

TÓM TẮT..............................................................................................................................iii

MỤC LỤC..............................................................................................................................iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................ v

MỞ ĐẦU................................................................................................................................. 1

1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................... 1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài............................................................................................. 2

3. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................ 4

4. Câu hỏi nghiên cứu.......................................................................................................... 5

5. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu....................................................................................... 5

6. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................. 6

7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài......................................................................... 6

8. Kết cấu của luận văn........................................................................................................ 7

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI

THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ ........................................ 8

1.1. Khái niệm về định giá đất và hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi để phát

triển kinh tế .............................................................................................................................. 8

1.1.1 Khái niệm về định giá đất trong bồi thường khi thu hồi đất.................................. 8

1.1.1.1. Khái niệm về định giá.................................................................................... 8

1.1.1.2. Khái niệm về định giá trong bồi thường khi nhà nước thu hồi đất................ 9

1.1.2. Khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế......................................................... 11

1.1.3. Khái niệm hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất ............................ 13

1.1.4. Vai trò của hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất ........................... 15

1.2. Nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất

để phát triên kinh tế................................................................................................................ 17

1.2.1. Nguyên tắc xác định hệ số K .............................................................................. 17

1.2.2. Phương pháp xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất ......... 18

1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất

để phát triển kinh tế................................................................................................................ 21

1.3.1. Yếu tố về chính sách, pháp luật đất đai............................................................... 22

1.3.2. Yếu tố tài chính ................................................................................................... 22

1.3.3. Yếu tố về thửa đất, người sử dụng đất ................................................................ 23

1.4. Một số tác động của hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển

kinh tế..................................................................................................................................... 24

1.4.1. Tác động đối với Nhà nước................................................................................. 24

1.4.2. Tác động đối với người sử dụng đất ................................................................... 25

1.4.3. Tác động đối với chủ đầu tư................................................................................ 26

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1...................................................................................................... 27

CHƯƠNG 2. MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN VÀ THỰC TIỄN

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI

THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH ................................................................................................................... 29

2.1. Căn cứ xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển

kinh tế .................................................................................................................................... 29

2.2. Thẩm quyền, thủ tục và phạm vi xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu

hồi đất để phát triển kinh tế ................................................................................................... 31

2.2.1. Thẩm quyền xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất .......... 31

2.2.2. Thủ tục xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất .................. 33

2.2.3. Phạm vi xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất ................. 35

2.3. Các trường hợp áp dụng hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát

triển kinh tế ............................................................................................................................ 35

2.4. Thực tiễn áp dụng hệ số K trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển

kinh tế tại Thành phố Hồ Chí Minh....................................................................................... 36

2.5. Một số bất cập của pháp luật về xác định hệ số K trong định giá bồi thường khi thu

hồi đất để phát triển kinh tế ................................................................................................... 44

2.5.1 Vấn đề về khảo sát thông tin giá đất phổ biến trên thị trường để xác định

hệ số K................................................................................................................................... 44

2.5.2. Về quy định áp dụng phương pháp xác định hệ số K trong định giá bồi thường

khi thu hồi đất ........................................................................................................................ 47

2.5.3. Về thẩm quyền đề xuất xây dựng hệ số K trong định giá bồi thường khi nhà

nước thu hồi đất ..................................................................................................................... 50

2.5.4. Vấn đề mâu thuẫn giữa LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành LĐĐ

năm 2013................................................................................................................................ 53

2.5.5. Quy định về thời gian khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường, số lượng thửa

đất được khảo sát để xây dựng hệ số K chưa phù hợp với thực tế ........................................ 55

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2...................................................................................................... 56

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP

LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI

ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ..................................................................................... 59

3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện quy định pháp luật về xác định hệ số K trong định

giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển kinh tế............................................................... 59

3.2. Một số kiến nghị liên quan nhằm điều chỉnh, bổ sung quy định pháp luật về xác định

hệ số K trong định giá bồi thường khi thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế................ 65

TIỀU KẾT CHƯƠNG 3...................................................................................................... 72

KẾT LUẬN........................................................................................................................... 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................... 77

A. VĂN BẢN CỦA ĐẢNG .............................................................................................. 77

B. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT ....................................................................... 77

C. SÁCH, GIÁO TRÌNH, ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC, TẠP CHÍ KHOA HỌC

PHÁP LÝ, BÀI BÁO............................................................................................................. 81

D. TÀI LIỆU KHÁC ......................................................................................................... 84