Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

---o0o---

NINH THỊ HIỀN

PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ

NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 62.38.01.07

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

---o0o---

NINH THỊ HIỀN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ

NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS PHẠM DUY NGHĨA

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

LỜI CÁM ƠN

Tôi xin gửi lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Duy Nghĩa đã tận tình chỉ

bảo hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu. Đặc biệt, Thầy đã tận tình góp ý

cho tôi từng bài dịch, giải thích cặn kẽ từng phát hiện mới, Thầy đã định hướng lại

phạm vi nghiên cứu Luận án, cung cấp cho tôi nhiều tài liệu tham khảo quý giá. Sự

quan tâm và luôn động viên của Thầy đã giúp tôi hoàn thành Luận án này.

Tôi xin chân thành cám ơn Nhà giáo ưu tú GS.TS Mai Hồng Quỳ (Hiệu

trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh) đã trao cho tôi cơ hội được

nghiên cứu tại trường Đại học Tự do Brusselles – Bỉ (L’université Libre de

Bruxelles – ULB) đây là một trong những yếu tố quan trọng giúp tôi hoàn thành

công trình nghiên cứu này.

Tôi xin cám ơn GS. Patrick Goffaux, Trưởng khoa Luật Trường Đại học Tự

do Brusselles – Bỉ (L’université libre de Bruxelles – ULB) đã tạo điều kiện thuận

lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu tại Trường. Sự quan tâm giúp đỡ của các

Thầy cô, cán bộ khoa trong thời gian tôi nghiên cứu tại trường đã giúp tôi hoàn

thành Luận án này.

Tôi xin chân thành cám ơn các Thầy cô tại Trường đại học Luật Thành phố

Hồ Chí Minh, các Thầy cô phản biện đã góp ý từng chuyên đề nghiên cứu của tôi,

góp ý cho tôi từng bài báo, bài viết trong các hội thảo, cũng như cho tôi cơ hội được

nghiên cứu chung các đề tài nghiên cứu khoa học. Qua những lần viết bài này, tôi

có được những trải nghiệm quý báu cho quá trình nghiên cứu Luận án của mình.

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu

trong Luận án là trung thực và chính xác. Các kết quả nghiên cứu trong luận án

chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả Luận án

Ninh Thị Hiền

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

SỐ TT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

1 BĐS Bất động sản

2 BLDS Bộ luật Dân sự

3 DAĐT Dự án đầu tư

4 DN Doanh nghiệp

5 GATS Hiệp định chung về thương mại dịch vụ

6 KDBĐS Kinh doanh bất động sản

7 KTTT Kinh tế thị trường

8 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013

9 LQLSDTSC 2017 Luật Quản lý, sử tài sản công năm 2017

10 NĐT Nhà đầu tư

11 NSDĐ Người sử dụng đất

12 QSDĐ Quyền sử dụng đất

13 SDĐ Sử dụng đất

14 TN&MT Tài nguyên và môi trường

15 UBND Ủy ban nhân dân

16 WTO Tổ chức thương mại thế giới

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

I. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

II. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài...................................................4

III. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................4

IV. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu...............................................6

V. Những điểm mới và ý nghĩa khoa học của Luận án.........................................7

VI. Kết cấu của Luận án .........................................................................................9

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN ĐỀ

CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..............................10

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu.................................................................10

1.2. Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu .............. 22

1.3. Cơ sở lý thuyết..............................................................................................24

1.4. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ...........................................34

1.4.1. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................34

1.4.2. Giả thuyết nghiên cứu ....................................................................................34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................................... 36

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC TRAO QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN..............................................................................................................37

2.1. Lý luận chung về quyền sở hữu đất đai ............................................................... 37

2.1.1. Quyền sở hữu đất đai ......................................................................................37

2.1.2. Cấu trúc quyền sở hữu đất đai........................................................................40

2.1.3. Đối tượng của hoạt động trao quyền sử dụng đất ..........................................48

2.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền phát triển trên đất ...............56

2.2. Lý thuyết về kinh doanh bất động sản .......................................................60

2.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản...............................................................60

2.2.2. Chủ thể kinh doanh bất động sản...................................................................61

2.3. Lý thuyết về hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể

kinh doanh bất động sản ....................................................................................... 65

2.3.1. Khái niệm về trao quyền sử dụng đất.............................................................65

2.3.2. Đặc điểm của hoạt động trao quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản70

2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước

cho các chủ thể kinh doanh bất động sản ......................................................71

2.3.4. Sự khác nhau giữa trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh

doanh bất động sản và các chủ thể kinh doanh khác.....................................78

2.4. Tiêu chí đánh giá sự hoàn thiện pháp luật về hoạt động trao quyền sử dụng đất

từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản...................................... 79

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................................... 82

CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH, CHỦ THỂ VÀ CĂN CỨ TRAO QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN..............................................................................................................84

3.1. Quy trình trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất

động sản .................................................................................................................. 84

3.1.1. Quy trình chính trị................................................................................................... 84

3.1.2. Quy trình hành chính, chủ thể và căn cứ trao quyền sử dụng đất .................94

3.1.3. Quy trình dân sự...........................................................................................111

3.2. Quy trình phân phối đất công của một số quốc gia trên thế giới .................... 118

3.2.1. Quy trình phân phối đất công tại Hoa Kỳ....................................................118

3.2.2. Quy trình phân phối đất công tại Pháp........................................................126

3.2.3. Quy trình phân phối đất đai tại Trung Quốc ..............................................131

3.2.4. Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong hoạt động trao quyền sử

dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản.................140

3.3. Định hướng và kiến nghị về quy trình, chủ thể và căn cứ trao quyền sử dụng

đất tại Việt Nam ................................................................................................... 143

3.3.1. Định hướng đổi mới quy trình trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam .........143

3.3.2. Kiến nghị hoàn thiện quy trình trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam .........146

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................................. 155

CHƯƠNG 4: HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC VÀ GIÁM SÁT HOẠT

ĐỘNG TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC

CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN....................................................157

4.1. Các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh

bất động sản.......................................................................................................... 157

4.1.1. Hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.............157

4.1.2. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất......................................................163

4.1.3. Hình thức quản lý mang tính pháp lý trong hoạt động trao quyền sử dụng đất

tại Việt Nam..................................................................................................167

4.2. Các hình thức khác dẫn đến việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ nhà nước

cho các chủ thể kinh doanh bất động sản .......................................................... 170

4.2.1. Dịch chuyển quyền sử dụng đất thông qua cổ phần hóa doanh nghiệp

nhà nước.......................................................................................................170

4.2.2. Dịch chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức thanh toán bằng quỹ đất

cho nhà đầu tư thực hiện dự án....................................................................172

4.3. Trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh

doanh bất động sản .............................................................................................. 175

4.3.1. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể kinh doanh bất

động sản .......................................................................................................175

4.3.2. Trình tự thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng

đất.................................................................................................................180

4.3.3. Một số bất cập trong trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất....................................181

4.4. Giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất ..................................................... 187

4.5. Hình thức và trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất tại một số nước trên

thế giới................................................................................................................... 191

4.5.1. Hình thức và trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất tại Hoa Kỳ ..............191

4.5.2. Hình thức và trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất tại Pháp ...................195

4.5.3. Hình thức và trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất tại Trung Quốc ........197

4.5.4. Các bài học kinh nghiệm về hình thức và hình thức pháp lý trao quyền sử

dụng đất........................................................................................................200

4.6. Định hướng và kiến nghị về trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà

nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.......................... 201

4.6.1. Định hướng các quy định về các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà

nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam......................201

4.6.2. Kiến nghị về trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các

chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ............................................204

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .................................................................................................. 216

KẾT LUẬN....................................................................................................................... 218

DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................i

PHỤ LỤC..................................................................................................................xii

DANH MỤC CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ CÔNG BỐ......xxxvii

1

PHẦN MỞ ĐẦU

I. Tính cấp thiết của đề tài

Từ năm 1986, Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới với mục tiêu “kiên quyết

xoá bỏ cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp, chấp nhận nền kinh tế vận động theo cơ

chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, kế hoạch, chính sách và

các công cụ khác”

1 nhằm đưa đất nước thoát khỏi tình trạng nghèo nàn lạc hậu.

Pháp luật Việt Nam là thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng, thể hiện ý chí

của nhân dân. Đảng lấy chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh làm nền

tảng tư tưởng, kim chỉ nam cho hành động, lấy tập trung dân chủ làm nguyên tắc tổ

chức cơ bản. C. Mác cho rằng “đất đai là nguồn của mọi sản xuất và của mọi tồn

tại”2

. “Để đảm bảo sự công bằng trong phân phối giá trị thặng dư, thì đất đai phải

thuộc công hữu, sở hữu Nhà nước, Nhà nước vừa bảo vệ chế độ công hữu về tư liệu

sản xuất, vừa bảo vệ bình đẳng về lao động và bình đẳng trong việc phân chia các

sản phẩm”3

.

Theo ý thức hệ tư tưởng đó, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước phải “làm cho quyền sử dụng đất chuyển

thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho

phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước

tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở

quan hệ cung - cầu về đất đai”

4

, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của

người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư.

Để quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân được trao cho người sử dụng

đất phải trải qua ba quy trình. Quy trình chính trị là quá trình hình thành thị trường

quyền sử dụng đất thông qua bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu

tiên sử dụng đất. Trong quy trình hành chính, các cơ quan nhà nước thiết lập cơ chế

điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Thông qua quy trình dân sự, Nhà nước

chuyển quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng đất thuộc mọi thành phần kinh tế.

Theo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 về phê duyệt và công

bố kết quả thống kê diện tích đất năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính

đến ngày 31/12/2015 tổng diện tích đất tự nhiên cả nước là 33.123.077 ha gồm diện

tích đất nông nghiệp là 27.302.206 ha, diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là

1 Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI ngày

15/12/1986, truy cập ngày 15/8/2016 từ http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kien-dang/van-kien-dai￾hoi/khoa-vi.html

2 C.Mác và Ph. Ăng-Ghen toàn tập, tập 46 phần 1, NXB Chính trị quốc gia sự thật- Hà Nội, tr. 73.

3 C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin, Về chủ nghĩa xã hội và chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội –

1986.tr.267.

4 Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 về phương hướng, nhiệm vụ phát

triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010, Văn kiện đại hội khóa X.

2

3.697.829 ha, nhóm đất chưa sử dụng là 2.123.042 ha. Trong nhóm đất phi nông

nghiệp thì diện tích đất theo đối tượng sử dụng là 1.829.724 ha và diện tích theo đối

tượng quản lý là 1.868.087 ha. Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai của Bộ

Tài nguyên và Môi trường cho biết tính đến ngày 20/7/2015 cả nước đã cấp được

41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp

các loại đất chính. Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn

thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo Ông Lê Thanh

Khuyến – Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai thì công tác xác định giá đất

được thực hiện có hiệu quả, góp phần minh bạch trong xác định giá đất, trong đấu

giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước, nếu năm

2013 là 54.313 tỷ đồng, năm 2014 là 55.563 tỷ đồng, năm 2015 là 83.530 tỷ đồng,

đến năm 2016, con số này đã là 122.603 tỷ đồng5

.

Bên cạnh những thành công đã đạt được, theo Báo cáo "Công khai thông tin

quản lý đất đai ở Việt Nam" ngày 12/12/2014 của Ngân hàng Thế giới thì hoạt động

trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập

như, “tham nhũng” bị thao túng bởi lợi ích nhóm, góp phần tạo ra bất bình đẳng và

mất ổn định xã hội. Nguyên nhân cho các bất cập này gồm hai nhóm:

Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai của Việt Nam chưa phân biệt quyền

sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất với quyền sử dụng đất chưa trao cho

người sử dụng đất “đất công” nhằm xác định cơ chế điều tiết riêng biệt cho từng

loại đất. Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là một “một khái niệm trừu tượng,

chưa chỉ ra được chủ thể sở hữu cũng như đối tượng sở hữu trên thực tế và việc

thực hiện quyền đối với đất đai của mỗi người dân được hiện thực hóa như thế

nào”6

. Ví dụ, UBND Thành phố Đà Nẵng đã trao nhiều bất động sản là QSDĐ “đất

công” cho Phan Văn Anh Vũ thông qua việc bán trực tiếp, không thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất, ưu ái cho thuê đất vàng không sát với giá thị trường, chưa thực

hiện đúng các phương pháp xác định giá đất, thiếu căn cứ tạo chênh lệch lớn về giá

đất so với giá thị trường làm thất thu cho ngân sách nhà nước

7

. Một phần nguyên

nhân đến từ tình trạng "chính quyền đang có quyền lực độc quyền đáng kể trong

5 Lê Thanh Khuyến (2017), Ngành Quản lý đất đai – Những thành tích nổi bật trong năm 2017. Truy cập lần

cuối ngày 8/10/2017 từ http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoat-dong-trong-nganh/Nganh-Quan-ly￾dat-dai-Nhung-thanh-tich-noi-bat-trong-nam-2017-1926.html

6 Đinh Dũng Sĩ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng

đất: Thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10/2003, tr.57.

7 Những phi vụ mua bán đất công sai phạm liên quan Vũ “Nhôm”, truy cập ngày 22/02/2018 từ

https://tuoitre.vn/nhung-phi-vu-mua-ban-dat-cong-sai-pham-lien-quan-vu-nhom-20180209075911215.htm

3

việc giao và cho thuê đất”8

, có quá nhiều cơ quan có quyền quyết định đối với sử

dụng và chiếm hữu đất đai, “Nhà nước không quan tâm đến quyền hưởng dụng của

mình”

9

, “không biết cách hưởng lợi, không được hưởng lợi, hoặc có được hưởng lợi

nhưng không đáng kể”

10 nên “một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập

trung vào ngân sách Nhà nước”

11

.

Thứ hai, quy trình chính trị chưa tập hợp được thông tin từ các chuyên gia,

thông tin dự báo thị trường từ các nhà đầu tư, các nhóm lợi ích liên quan và nhận

được sự đồng thuận từ phía người dân. Hoạt động trao quyền sử dụng đất tập trung

chủ yếu vào cơ chế điều phối hành chính quan liêu (bureaucratic coordination)12

,

với hệ thống các cơ quan thẩm quyền có chức năng bị phân mảnh, thủ tục hành

chính kém minh bạch. Cuối cùng quy trình dân sự là bước cụ thể hóa quyết định

hành chính, các nguyên tắc thị trường chưa kích thích được sự phát triển “việc giao

quyền quản lý, khai thác, sử dụng đất đai chưa phù hợp với kinh tế thị trường và

hiệu quả chưa cao”

13

. Suy cho cùng, phân bổ đất công trước hết là một quyết định

chính trị, được thông qua bởi một quy trình chính trị. Quy trình hành chính giúp cụ

thể hóa quyết định chính trị.

Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách đổi mới, “kinh tế phục hồi còn chậm,

tăng trưởng chưa đạt chỉ tiêu đề ra; chất lượng tăng trưởng một số mặt còn thấp,

thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa còn nhiều vướng mắc, chưa

tạo được đột phá thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”

14

. Đất đai là “nguồn gốc giàu

có cho chủ sở hữu”

15 vẫn chưa đem lại cho Việt Nam sự phát triển kinh tế.

Vậy câu hỏi đặt ra là trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì bản

chất của trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đặc biệt là các

chủ thể kinh doanh bất động sản là gì? Hoạt động này diễn ra theo những quy trình,

8 Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy điển (2011). Nhận diện và

giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc Gia- Sự

thật, tr.37.

9 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học,

Viện nhà nước và pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam, tr.20.

10 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai” Tạp

chí Nhà nước và Pháp luật số 1.

11 Phát biểu của bà Tô Quỳnh Thảo, Phó Trưởng phòng, Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), Tổng thu

NSNN từ đất ước đạt gần 50.000 tỷ đồng năm 2015, http://vietnamfinance.vn truy cập ngày 10/2/2017.

12 Tác giả Konai János là giáo sư kinh tế đại học Havard và Viện sĩ viện hàn lâm Khoa học Hungary. Konai

János (1991), Socialist system the political economy of communism, Princeton University Press Oxford

University Press, Dịch giả Nguyễn Quang A (2002), Hệ thống Xã hội chủ nghĩa chính trị kinh tế học phê

phán, NXB Văn Hóa- Thông tin, Hội khoa học kinh tế Việt Nam, Tr. 96.

13 Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội 5 năm 2011-2015 và phương

hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội 5 năm 2016-2020, truy cập ngày 12/2/2017 từ

http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kien-dang/van-kien-dai-hoi/khoa-xii.html

14 Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011 – 2015 và phương

hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 – 2020, Đại hội Đảng khóa XII.

15 Các Mác, Tư bản phê phán khoa kinh tế chính trị, quyển thứ 3, tập III, toàn bộ quá trình của sản xuất tư

bản chủ nghĩa, NXB. Sự thật, Hà Nội – 1963. tr.81.

4

hình thức và trình tự, thủ tục nào? Các quy trình, hình thức và trình tự thủ tục này

tác động như thế nào đến thị trường đất đai và hiệu quả của việc phân phối nguồn

lực đất đai? Trong bối cảnh nêu trên tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về trao

quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại

Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sĩ của mình.

II. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

(i) Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận án nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận,

các khía cạnh pháp lý của hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh

doanh bất động sản một cách có hệ thống.

Luận án cũng nhận diện các nhân tố và mối quan hệ nhân quả của các sự

kiện đang diễn ra trong hoạt động trao QSDĐ thuộc sở hữu toàn dân tại Việt Nam.

Sau khi phân tích và đánh giá những hạn chế của pháp luật, Luận án góp phần hoàn

thiện lý luận về hoạt động trao QSDĐ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản,

Luận án đề xuất kiến nghị các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hoạt

động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

(ii) Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nói trên Luận án có bốn nhiệm vụ cụ thể sau:

- Nghiên cứu, phân tích, so sánh và đánh giá, cũng như rút ra những kết luận từ

tài liệu nghiên cứu từ nhiều nguồn khác nhau về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho

các chủ thể kinh doanh bất động sản.

- Nghiên cứu, làm rõ cơ sở lý luận về cấu trúc QSDĐ, bản chất của hoạt động

trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản. Nhận diện QSDĐ mà

Nhà nước chưa trao cho NSDĐ.

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật, từ văn bản đến thực tiễn triển khai để làm rõ

cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai. Tác giả chọn lọc những

nội dung quan trọng nhất trong hệ thống các quy phạm pháp luật liên quan đến đề tài để

nghiên cứu.

- Kết hợp với việc so sánh đối chiếu pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước

mà pháp luật đất đai của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng cũng như các nước có nền

kinh tế thị trường phát triển nhằm rút ra bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện pháp

luật trong lĩnh vực trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐS tại Việt Nam.

III.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

(i) Đối tượng nghiên cứu của luận án gồm:

- Các lý thuyết, các quan điểm khoa học, đặc biệt là những quan điểm về của

Chủ nghĩa Mác – Lênin và các quan điểm đã được thừa nhận rộng rãi ở các nước có

5

nền kinh tế thị trường phát triển về hoạt động trao QSDĐ của nhà nước.

- Các nhận xét, đánh giá của các nhà khoa học về hoạt động trao QSDĐ từ nhà

nước cho các chủ thể KDBĐS từ các sách, tạp chí chuyên ngành luật trên thế giới và

Việt Nam, các báo cáo do các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức phi chính phủ công

bố và các luận án tiến sĩ;

- Các quy định của pháp luật về trao QSDĐ tại Việt Nam và một số nước trên

thế giới thể hiện tại Hiến pháp, các luật, nghị định, thông tư.

- Thực tiễn áp dụng pháp luật trao QSDĐ ở Việt Nam và một số quốc gia

nghiên cứu thể hiện tại các bản án, các quyết định hành chính và các thỏa thuận hợp đồng.

(ii) Phạm vi nghiên cứu

Với tên đề tài nghiên cứu “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước

cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, từ mục đích và nhiệm vụ

đặt ra, phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những nội dung như sau:

- Cấu trúc quyền sở hữu đất đai, phân biệt QSDĐ chưa trao cho NSDĐ với

QSDĐ đã trao cho NSDĐ;

- Thẩm quyền phân phối đất đai của các cơ quan có thẩm quyền, các quy trình,

trình tự thủ tục trao QSDĐ;

- Hình thức quản lý mang tính pháp lý của hoạt động trao QSDĐ.

Hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể KDBĐS là một hoạt

động phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực như cơ chế phân cấp, phân quyền của

hoạt động quản lý nhà nước, chính sách quản lý tài sản và đầu tư công, tác giả

không thể đề cập đến tất cả các vấn đề liên quan mà chỉ tập trung vào các vấn đề

mang tính trọng tâm như: (i) Cấu trúc quyền sở hữu đất đai; (ii) Quy trình, trình tự

thủ tục trao QSDĐ; (iii) Các hình thức trao QSDĐ và hình thức quản lý mang tính

pháp lý trong hoạt động trao QSDĐ. Với những nội dung có liên quan khác, tác giả

lồng ghép vào những phần có liên quan trong Luận án hoặc xin được tiếp tục thực

hiện trong các công trình nghiên cứu khác.

Về phạm vi không gian: tác giả chọn Việt Nam là trọng tâm nghiên cứu, kết

hợp với việc so sánh cách thức mà đất đai được nắm giữ và chuyển giao vào thị

trường BĐS ở các nước khác gồm Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc 16, nhằm có những

đánh giá toàn diện cho vấn đề nghiên cứu.

16

- Tác giả chọn Hoa Kỳ vì Hoa Kỳ là một nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Pháp luật đất đai của

Hoa Kỳ cũng liên tục thay đổi rất năng động với nhiều mô hình sử dụng đất mang lại hiệu quả cao. Tác động

pháp luật của Hoa Kỳ ảnh hưởng đến nhiều nước và khu vực khác nhau trên toàn thế giới. Việt Nam cũng

nằm trong số các nước chịu sự tác động này, đặc biệt là trong các điều ước quốc tế mà Hoa Kỳ và Việt Nam

cùng là thành viên. Hoa Kỳ là quốc gia đại diện cho hệ thống thông luật.

- Tác giả chọn Pháp vì Pháp là Quốc gia thuộc châu Âu, pháp luật của Pháp có nhiều ảnh hưởng đến quá

trình xây dựng và thực hiện pháp luật tại Việt Nam. Pháp là quốc gia đại diện cho hệ thống dân luật.

6

IV. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

(i) Phương pháp luận:

Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận là các học thuyết

về địa tô của C.Mác, học thuyết về kinh tế thị trường có xem xét đến những đặc thù

của Việt Nam, lý thuyết về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, lý thuyết cạnh tranh,

lý thuyết lợi ích nhóm. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được dựa trên cơ sở phương

pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.

Quá trình tổng hợp thực tiễn nghiên cứu trong lịch sử, cho chúng ta bức tranh

chung về quá trình phát triển của hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ

thể KDBĐS như sau: Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, ở một số quốc

gia khác đất đai có thể thuộc sở hữu nhà nước hay sở hữu của cơ quan chính

phủ/chính quyền (còn gọi là đất công), sở hữu tư nhân và sở hữu chung của cộng

đồng. Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất công, kinh doanh đất công, không ngừng

mở rộng đất công nhằm tạo ra nguồn lợi nhuận thu được từ đất công cho việc phát

triển kinh tế cũng như gìn giữ đất công cho thế hệ tương lai.

Trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể KDBĐS là hoạt động phân phối

nguồn lực đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho các thành phần trong xã hội. Hoạt động

này, cho đến nay được điều chỉnh chủ yếu bởi cơ chế hành chính hoặc cơ chế thị

trường. Tùy theo từng thời kỳ mà mỗi cơ chế đều có những thành công nhất định,

nghiên cứu các cơ chế trao QSDĐ ở các nước có nền kinh tế phát triển để rút ra bài học

kinh nghiệm cho những đề xuất nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai là điều cần thiết.

(ii) Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được kết quả nghiên cứu, Luận án đã sử dụng các phương pháp

nghiên cứu cụ thể như sau:

Phương pháp phân tích: Phương pháp này giúp xây dựng các mệnh đề một

cách rõ ràng và chính xác, đồng thời giúp người nghiên cứu có được sự lựa chọn

phù hợp với các sự kiện đã được quan sát. Phương pháp phân tích được sử dụng

trong Chương 2, Chương 3, Chương 4 khi lựa chọn giữa các tình huống từ thực tế

kết hợp với lý luận và quy định của pháp luật để có được những kết luận khách

quan nhất.

Phương pháp nghiên cứu phân tích so sánh: phân tích các khái niệm các quy

định pháp luật hiện hành kết hợp với phương pháp lịch sử để so sánh sự phát triển

của pháp luật hiện hành và quá khứ. Tác giả tìm hiểu pháp luật đất đai của quốc gia

thuộc hệ thống thông luật, hệ thống dân luật và hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa

- Tác giả chọn Trung Quốc vì Trung Quốc và Việt Nam có chung một hình thức thể chế chính trị và pháp

luật Xã Hội Chủ Nghĩa. Trung Quốc luôn duy trì tốc độ phát triển kinh tế cao và hiện nay là nước có nền

kinh tế lớn thứ hai trên thế giới sau Hoa Kỳ.

7

nhằm so sánh sự giống nhau và khác nhau giữa quy định và liệu những bài học kinh

nghiệm của các quốc gia nghiên cứu có áp dụng cho sự phát triển pháp luật tại Việt

Nam. Phương pháp này tác giả sử dụng xuyên suốt từ Chương 2 đến Chương 4.

Phương pháp tổng hợp: bao gồm thu thập các sự kiện từ trong thực tế các

tình huống để mô tả những gì đang xảy ra nhằm nhận ra các đặc điểm của tình

huống nghiên cứu và có những đánh giá, phê bình về tình huống chọn lựa. Trong

loại nghiên cứu ứng dụng thì phương pháp này tập trung đến các tình huống từ thực

tế, quan tâm đến hành vi của con người khi giải quyết vấn đề nhằm tìm ra các giải

pháp cho những vấn đề từ thực tiễn. Phương pháp tổng hợp kết hợp với việc xin ý

kiến chuyên gia, phỏng vấn những chuyên gia, những nhà nghiên cứu, các nhà quản

lý thuộc lĩnh vực đất đai như Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh. Các chuyên gia

đã có đánh giá và chỉ rõ những khoảng cách giữa quy định của pháp luật và thực

tiễn thi hành cũng như các hàm ý chính sách khi đề xuất sửa đổi pháp luật. Phương

pháp này tác giả sử dụng tại Chương 3 và Chương 4 khi nêu thực trạng và đưa ra

những đề xuất sửa đổi quy định của pháp luật đất đai.

Phương pháp nghiên cứu lịch sử: tìm hiểu trong lịch sử các tiền đề lịch sử về

sự phát triển của luật pháp. Phương pháp này giúp làm rõ sự thay đổi của pháp luật

qua các thời kỳ, nó tiết lộ lý do từ chối hay chấp nhận một số các quy phạm pháp

luật, giúp giải thích các quy định pháp lý được thông qua để thích nghi với những

hoàn cảnh cụ thể. Phương pháp này tác giả sử dụng tại Chương 2 và Chương 4.

Phương pháp kinh tế- luật: sử dụng các nguyên lý kinh tế và cách tiếp cận

của kinh tế học để nghiên cứu và giải thích các hiện tượng liên quan đến pháp luật,

nhất là trong sự lựa chọn hành vi ứng xử của con người trong từng trường hợp cụ

thể, bắt đầu từ giải thích bản chất của kinh doanh BĐS, pháp luật về sở hữu và hợp

đồng. Phương pháp này tác giả sử dụng xuyên xuốt từ Chương 1 đến Chương 4 của

luận án.

V. Những điểm mới và ý nghĩa khoa học của Luận án

Luận án này đóng góp cho khoa học pháp lý sáu điểm mới sau đây:

Thứ nhất, luận án đã phân tích, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hoạt

động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản

tại Việt Nam như: cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quyền phát triển trên đất, đối

tượng của hoạt động trao quyền sử dụng đất, khái niệm về hoạt động trao quyền sử

dụng đất, đặc điểm của hoạt động trao quyền sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng đến

hoạt động trao quyền sử dụng đất và những tiêu chí đánh giá sự hoàn thiện pháp

luật về hoạt động trao quyền sử dụng đất. Cụ thể, luận án đã làm rõ “trao quyền sử

dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản” về bản chất kinh tế

8

là sự phân bổ nguồn lực (resource allocation), phân bổ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu

toàn dân cho người sử dụng đất, đặc biệt là những chủ thể kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, luận án đã phân tích và chỉ ra rằng: Để quyền sử dụng đất thuộc sở

hữu toàn dân được Nhà nước trao cho các chủ thể kinh doanh bất động sản thường

phải trải qua ba quy trình: quy trình chính trị, quy trình hành chính và quy trình dân

sự. Quy trình chính trị là quá trình hình thành thị trường bất động sản thông qua bản

quy hoạch, kế họach sử dụng đất và các chính sách ưu tiên sử dụng đất. Trong quy

trình hành chính Nhà nước thực hiện bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà

nước đóng vai trò điều tiết thị trường thông qua các quyết định hành chính. Thông

qua quy trình dân sự nhà nước chuyển quyền sử dụng đất vào lưu thông, chủ yếu

thông qua các hợp đồng giao kết với các doanh nghiệp phát triển, kinh doanh bất

động sản. Cả ba quy trình này tại Việt Nam còn chưa rõ ràng, chứa đựng nhiều bất cập,

hoạt động trao quyền sử dụng đất hiện hành tập trung ở quy trình hành chính, thiếu sự

kiểm tra giám sát của toàn xã hội, vì vậy mà gây ra thất thoát tài sản thuộc sở hữu toàn

dân và lãng phí nguồn lực quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.

Thứ ba, luận án đã xác định, phân tích và chỉ ra ba hình thức trao quyền sử

dụng đất là: (i) giao đất, (ii) cho thuê đất, (iii) công nhận quyền sử dụng đất. Có hai

hình thức dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh

doanh bất động sản bất động sản tại Việt Nam là cổ phần hóa doanh nghiệp nhà

nước và thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Thực tiễn tiến

hành các hình thức này ở Việt Nam không phù hợp với lý thuyết địa tô của C.Mác.

Luận án cũng chỉ ra rằng, hai phương thức trao quyền sử dụng đất là đấu giá quyền

sử dụng đất và trao quyền sử dụng đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng

đất (chỉ định nhà đầu tư) hiện hành có nhiều bất cập, gây ra hiện tượng tham nhũng,

lợi ích nhóm và gia tăng khoảng cách giàu nghèo tại Việt Nam hiện nay.

Thứ tư, để tìm giải pháp hạn chế những bất cập của pháp luật hiện hành về

hoạt động trao quyền sử dụng đất ở Việt Nam, sau khi so sánh các khía cạnh pháp

lý về cấu trúc quyền sở hữu đất đai của ba nước Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc, luận

án chỉ ra rằng: dù chế độ sở hữu có khác nhau, song trên thực tế các quốc gia nghiên

cứu có cấu trúc các quyền tài sản trên đất có thể so sánh được với nhau. Luận án chỉ

rõ quyền sở hữu đất đai chưa trao cho người sử dụng đất tại Việt Nam về bản chất

tương tự với khái niệm “đất công” của các nước nghiên cứu. Sự phân bổ quyền sử

dụng đất tại Việt Nam có rất nhiều điểm tương đồng với việc bán đất công cho tư

nhân ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển.

Thứ năm, luận án chỉ ra rằng, trong quy trình dân sự, hoạt động trao quyền

sử dụng đất thông qua cơ chế thị trường với công cụ hợp đồng thỏa thuận như kinh