Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở việt nam

Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Nguyễn Thị Nắng Mai

Khoa Luật

Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50

Người hướng dẫn: TS. Doãn Hồng Nhung

Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.

Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá

nhân theo quy định của pháp luật đất đai, các văn bản có liên quan trong pháp luật dân

sự, pháp luật thuế, pháp luật về công chứng, pháp luật về thủ tục hành chính. Tìm hiểu

thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Từ Liêm Thành phố Hà Nội, từ đó đánh

giá những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, đồng thời, tham khảo có chọn lọc kinh

nghiệm của Trung Quốc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó rút ra bài học

kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các thủ

tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.

Keywords: Luật kinh tế; Quyền sử dụng đất; Hộ gia đình; Cá nhân; Pháp luật Việt

Nam; Thủ tục chuyển nhượng

Content

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài

nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Tài nguyên đất là cơ sở để phát triển thành

nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của

một quốc gia. Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của

Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân. Để phát huy tối đa

giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị

trường.

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải có

một thị trường để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban

chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đánh giá: "Hoạt động của

thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn

liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn, cản trở

lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu

2

cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức". Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất

đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các

chính sánh về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư

thuận lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất.

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX có nêu định hướng cơ chế, chính sách và các giải pháp

chủ yếu thực hiện Kế hoạch 5 năm 2001-2005: "Phát triển thị trường bất động sản, trong đó

có thị trường quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở

rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được có dễ dàng

có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng hiệu quả

quỹ đất của các doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn

việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả".

Một trong biện pháp để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng có thể chuyển quyền

sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng theo định hướng của

Đảng và Nhà nước là cải cách các quy định liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, các văn bản pháp luật đất đai và dân

sự đã có những quy định về thủ tục chuyển nhượng.

Tuy nhiên, các quy định này còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ, chưa thống nhất và đôi

khi còn chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước. Mặc dù vậy, thủ tục chuyển nhượng

quyền sử dụng đất hiện nay vẫn bị phản ánh là quá nhiêu khê. Điều này ảnh hưởng lớn đến

đời sống và sinh hoạt của người dân. Xuất phát từ lĩnh vực công tác và thực tế áp dụng tôi

chọn đề tài: "Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá

nhân ở Việt Nam".

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng các quy định về thủ tục liên quan đến

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định hiện hành của

pháp luật Việt Nam từ đó đối chiếu với thực tiễn áp dụng trong những năm qua trên địa bàn

thành phố Hà Nội. Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến

nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm còn bất cập, bổ sung những quy

định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác

quản lý Nhà nước về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả cao hơn.

Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền cơ

bản là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề

tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính. Đây là vấn

đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số

các công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:

Đề tài: "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị

trường bất động sản ở Việt Nam" thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường - Trung tâm điều tra

quy hoạch đất đai; Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần Thế Ngọc (1997) "Chiến lược quản lý

đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010" nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý

quy hoạch sử dụng đất của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và hướng phát

triển quản lý và sử dụng đất cho những năm tiếp theo;

Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp lý người sử dụng

đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên cứu về các quy định của pháp

luật, địa vị của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản