Pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ KIM LIÊN

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP Hồ Chí Minh, Năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ KIM LIÊN

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Đặng Anh Quân

TP Hồ Chí Minh, Năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực. Việc sử dụng những thông tin của các tác

giả khác đều có trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

về lời cam đoan này.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Liên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI...................................................................6

1.1. Khái niệm mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai

.................................................................................................................................6

1.1.1. Định nghĩa nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ............6

1.1.2. Định nghĩa mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai. ......................................................................................................................10

1.1.3. Đặc điểm của mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai .......................................................................................................................10

1.2. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động mua bán nhà, công trình xây

dựng hình thành trong tƣơng lai bằng pháp luật.............................................15

1.3. Quy định pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tƣơng lai .....................................................................................................16

1.3.1. Chủ thể tham gia hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai.........................................................................................16

1.3.2. Đối tượng của mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai .......................................................................................................................21

1.3.3. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...........................................................................................................................23

1.3.4. Nghĩa vụ của các bên mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai ...................................................................................................28

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................36

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CÔNG

TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HƢỚNG

HOÀN THIỆN.........................................................................................................37

2.1. Thực trạng pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tƣơng lai .....................................................................................................37

2.1.1. Đối với chủ thể tham gia hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng

hình thành trong tương lai.................................................................................37

2.1.2. Đối với đối tượng của mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai ...................................................................................................45

2.1.3. Đối với điều kiện huy động vốn ...............................................................46

2.1.4. Đối với quy định về giao dịch qua sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

...........................................................................................................................49

2.1.5. Đối với quy định thông báo cho Sở Xây dựng trước khi ký kết hợp đồng

...........................................................................................................................52

2.1.6. Đối với quy định về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai.........................................................................................52

2.1.7. Đối với quy định nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch ....................54

2.2. Hƣớng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tƣơng lai ..........................................................................................62

2.2.1. Đảm bảo sự thống nhất trong quy định của pháp luật............................62

2.2.2. Giám sát, kiểm tra hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai.........................................................................................63

2.2.3. Các kiến nghị cụ thể ................................................................................64

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................69

KẾT LUẬN..............................................................................................................70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Vốn chính là tư bản, là giá trị đem lại giá trị thặng dư, là một đầu vào của

quá trình sản xuất1

. Vốn kết hợp với sức lao động tạo ra những giá trị mới cho xã

hội. Bài toán về vốn đầu tư là một vấn đề mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng quan

tâm trong quá trình sản xuất kinh doanh, nhất là trong lĩnh vực đầu tư tạo lập bất

động sản để kinh doanh, doanh nghiệp cần nhiều vốn để trang trải cho nhiều khoản

chi phí. Thực tế, để giải quyết vấn đề này ngoài nguồn vốn tự có, các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản đã tìm cho mình những kênh cấp vốn khác như: vay vốn từ

các tổ chức tín dụng, huy động vốn từ khách hàng, chứng khoán hóa bất động sản

bằng cách phát hành trái phiếu bất động sản.

Tuy nhiên, phương án huy động vốn từ ngân hàng hay thông qua việc phát

hành trái phiếu lại không khả thi. Bởi vì thông thường, một dự án đầu tư mục vốn

vay ngân hàng chỉ nên chiếm 1/3 trên tổng số vốn đầu tư2

, nhằm đảm bảo việc thực

hiện nghĩa vụ tài chính và khả năng thu lợi từ dự án. Mặt khác với chính sách thắt

chặt tiền tệ như hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng cho kinh doanh bất

động sản dường như là không thể. Bên cạnh đó việc phát hành trái phiếu không phải

doanh nghiệp nào cũng có khả năng thực hiện được, thực sự chỉ những doanh

nghiệp có uy tín, thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn và có đơn vị bảo lãnh mới lựa

chọn phương thức huy động này.

Do đó, kênh huy động vốn thông qua khách hàng là phương án khả thi và có

tính chất đường dài hơn cả. Khi thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể huy động một

lượng lớn nguồn tiền nhàn rỗi trên thị trường để phục vụ đầu tư xây dựng dự án.

Người có nhu cầu sẽ góp vốn theo nhiều đợt và được mua nhà, công trình xây dựng

với giá ban đầu theo cam kết của chủ đầu tư. Với cách thức này, chủ đầu tư và

khách hàng đều giải quyết được nhu cầu của mình. Thực chất hình thức huy động

vốn trên chính là hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong

tương lai - một hình thức kinh doanh bất động sản. Thời gian qua hoạt động này

diễn ra rất phổ biến và sôi nổi trên thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế do yếu tố lợi

nhuận của các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán, do đặc tính vốn có của “mua

1 C.Mác và Ăngghen (1993), “Toàn tập”, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, t.23, tr.296.

2

Đặng Đức Thành (tái bản lần thứ nhất năm 2010), “Kinh doanh bất động sản và hướng tới sự phát triển

bền vững”, NXB Thanh Niên, tr.42.

2

nhà, công trình xây dựng trên giấy” đã làm cho hoạt động mua bán nhà, công trình

xây dựng hình thành trong tương lai phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Bên cạnh những

thực tế đa dạng và phức tạp đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà, công

trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn chưa có những quy định cụ thể và

thích hợp. Thực tiễn thực hiện giao dịch này vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ khó được đảm bảo, nhiều tranh chấp xảy

ra giữa các chủ thể tham gia giao dịch.

Do vậy, việc tìm hiểu một cách khái quát các nội dung liên quan đến hoạt

động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ gi p đưa ra

cách nhìn toàn diện về mặt l luận cũng như thực tiễn để có giải pháp hợp l nhằm

đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào giao dịch, góp phần hoàn

thiện pháp luật liên quan đến hoạt động này, mặt khác tạo sự vận hành thông suốt,

hiệu quả, lành mạnh của thị trường bất động sản. Xuất phát từ yêu cầu đó, tác giả

quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai” làm Luận văn Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật kinh tế.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay, Luận văn thạc sĩ liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

có rất nhiều, tiêu biểu như “Pháp luật về các hình thức giao dịch nhà, công trình

xây dựng trong kinh doanh bất động sản” Huỳnh Văn Vinh (2010), trong bài viết

này tác giả đã nêu ra một cách khái quát ba hình thức giao dịch nhà ở, công trình

xây dựng trong kinh doanh bất động sản, trong đó có một tiểu mục nói đến mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên chưa đi sâu vào nghiên cứu các vấn

đề liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng như chưa đưa ra

các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến vấn đề này. “Pháp luật về mua

bán nhà ở thương mại” Phạm Thanh Khương (2011), trong bài viết này tác giả chủ

yếu đề cập đến nội dung mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật, tác

giả cũng chưa nghiên cứu sâu về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai.

Liên quan đến pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai ở trình độ thạc sĩ chưa có công trình nghiên cứu nào đi sâu nghiên

cứu, mà chỉ có đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai” của tác giả Lê Chí Cường (2011), ở bài viết này tác giả đưa ra được khái

3

niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, và các vấn đề pháp l

liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên đây

chỉ là một phần trong các vấn đề pháp l liên quan đến giao dịch mua bán nhà,

công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các vấn đề về điều kiện chủ thể,

điều kiện nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để thực hiện được

giao dịch, cơ chế giải quyết tranh chấp cũng chưa được tác giả đi sâu giải quyết.

Ngoài ra còn có nhiều bài báo liên quan đến pháp luật mua bán nhà, công

trình xây dựng hình thành trong tương lai như: “Bàn về vấn đề huy động vốn theo

hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở trong kinh

doanh bất động sản” của TS. Lưu Quốc Thái, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số

05/2014, trong bài viết này tác giả đã phân tích, đánh giá các điều kiện huy động

vốn phát triển nhà ở thương mại theo hình thức góp vốn đầu tư thỏa thuận phân

chia sản phẩm là nhà ở, trong đó có so sánh với hình thức huy động vốn thông qua

hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. “Sửa đổi các quy định về hợp

đồng kinh doanh bất động sản trong luật kinh doanh bất động sản” của TS. Lê

Minh Hùng, Tạp chí Khoa học pháp l số 02/2014, trong bài viết tác giả nêu lên

các vấn đề bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến hợp đồng kinh

doanh bất động sản và đưa ra các khuyến nghị góp phần hoàn thiện các quy định

pháp luật trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. “Bàn về hợp đồng chuyển

nhượng bất động sản hình thành trong tương lai” của LS. Phạm Quang Huy, Tạp

chí Nghiên cứu lập pháp số 06 kỳ 2 tháng 03/2014, trong bài viết tác giả nêu thực

trạng pháp luật, bình luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành

trong tương lai, qua đó đưa ra một số kiến nghị đối với vấn đề này.

Tuy các công trình nghiên cứu nói trên chưa đi sâu vào giải quyết các vấn đề

pháp l liên quan đến hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai, nhưng đó là nguồn tư liệu tham khảo vô cùng qu giá cho tác giả

trong quá trình thực hiện đề tài.

3. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở xác định một cách đầy đủ và chính xác về mặt l luận cũng như

thực tiễn của giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan, đề tài đưa ra các kiến

nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà, công trình