Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ CHÍ CƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành Luật Kinh tế - Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học: TIẾN SĨ LƯU QUỐC THÁI

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực. Nếu có sử dụng những thông tin của tác

giả khác đều có trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

về lời cam đoan này.

Tác giả Luận văn

Lê Chí Cường

3

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU.................................................................................................. 1

Chương 1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI............................................................. 6

1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai ................................................................................................. 6

1.1.1. Khái niệm.................................................................................... 6

1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai............................................................................................................ 14

1.1.3. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai............................................................................................................ 19

1.2. Khái quát về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...... 23

1.2.1. Vài nét về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.............................................................. 23

1.2.2. Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng - hợp

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai................................................ 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................ 29

Chương 2. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH .. 31

2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....... 31

2.1.1. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai................................... 32

2.1.2. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai .................................. 33

2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .... 35

2.2.1.Khái quát về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai .................................................................................................. 35

2.2.2. Các đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai............................................................................................................ 39

2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai...... 44

2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán................................................... 45

2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua.................................................. 57

4

2.4. Những hạn chế, bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................ 63

2.4.1. Những hạn chế và bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai................................................ 63

2.4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai......................................................................................... 72

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................ 77

KẾT LUẬN .................................................................................................... 78

5

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Pháp luật về hợp đồng luôn là một vấn đề đa dạng, phong phú và phức tạp,

bởi pháp luật về hợp đồng có chức năng là nền tảng pháp lý cơ bản của mọi sự thỏa

thuận, có vai trò quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ hợp đồng.

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản phải linh

hoạt, phù hợp với xu thế phát triển của thế giới nhưng phải đảm bảo những đặc tính

đặc biệt vốn có của loại hàng hóa “bất động sản” này. Ở Việt Nam, hoạt động kinh

doanh bất động sản đã và đang phát triển từng ngày. Trong đó, không thể không

nhắc đến hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai, mà trong thực tế thường được gọi là “mua nhà trên giấy”

1

, về

cơ bản góp phần to lớn trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân như

mục tiêu, phương hướng của Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra trong giai đoạn phát

triển hiện nay. Trong nội dung cơ bản của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội

2011 - 2020 tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng có ghi: “Có chính

sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân”2

. Bên cạnh đó, việc mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai còn giải quyết được vấn đề nguồn vốn, một điểm yếu của

nhà đầu tư Việt Nam, cho các chủ đầu tư dự án nhà ở. Tuy nhiên, trong thực tế, do

yếu tố lợi nhuận của các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán, do đặc tính vốn có

của “mua nhà trên giấy”, do những đặc điểm thiết yếu của nền kinh tế thị trường

theo định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta đã làm cho hoạt động mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Bên cạnh thực tế đa dạng

và phức tạp đó, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng cũng như pháp luật điều chỉnh

hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa có những quy định cụ

thể và thích hợp. Thực tiễn giao kết loại hợp đồng này vẫn còn đó nhiều khó khăn,

vướng mắc. Chính vì vậy đã làm cho mối quan hệ trong hợp đồng mua bán vốn đã

phức tạp lại càng phức tạp hơn. Quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ khó được

đảm bảo. Nhiều vướng mắc pháp lý khác được hình thành cản trở sự vận hành

thông suốt, hiệu quả, lành mạnh của thị trường bất động sản.

1 http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/05/3ba0f633/. 2 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI, NXB. Chính trị Quốc

gia, Hà Nội, tr. 66.

6

Xuất phát từ yêu cầu này, tác giả quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" cho Luận văn tốt nghiệp Thạc

sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong quá trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức rằng pháp luật về hợp

đồng là một vấn đề phức tạp và phong phú. Pháp luật về hợp đồng luôn chiếm một

vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Chính vì vậy, trong thực tế, có

rất nhiều tác giả đã nghiên cứu lĩnh vực này.

Pháp luật về hợp đồng của Việt Nam nhìn chung được xem là khá tiến bộ và

phù hợp với tình hình thực tiễn. Nó được quy định trong nhiều văn bản pháp luật

khác nhau như: Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại và các Luật chuyên ngành khác.

Tuy nhiên, pháp luật về hợp đồng của Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế nhất định.

Các quy định về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn rất ít và

nằm rải rác ở các văn bản khác nhau. Các nhà làm luật vẫn đang tiếp tục sửa đổi, bổ

sung để bắt kịp với sự phát triển của xã hội.

Theo TS. Nguyễn Thị Dung (2009), Pháp luật về hợp đồng trong thương mại

và đầu tư, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội; TS. Phạm Duy Nghĩa (2005), Chuyên

khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội; GS. TS. Nguyễn Thị Mơ (2006),

Cẩm nang pháp lý về giao kết hợp đồng, NXB Lao động; GS. Vũ Văn Mẫu (1963),

Việt Nam dân luật – lược khảo, Bộ Quốc gia Giáo dục, Sài Gòn; TS. Nguyễn Ngọc

Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt Nam, NXB

Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh; TS. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng,

NXB Chính trị Quốc gia và rất nhiều bài viết khác đã cho tác giả có cái nhìn toàn

diện về những vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật về hợp đồng.

Tài sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương

lai nói riêng là một khái niệm rất mới ở Việt Nam. Tuy nhiên, với cái nhìn tiến bộ

của nhà làm luật cũng như những nhà luật học, thì hiện tượng mua bán này đã có từ

rất sớm. Thông qua các tài liệu như: TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa

học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh; PGS. TS.

Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – những vấn đề lý luận và thực tiễn ở

Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; TS. Đỗ Văn Đại (2008), Pháp luật hợp đồng

Việt Nam – Bản án và bình luận bản án; TS. Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử

lý việc không thực hiện đúng hợp đồng trong pháp luật Việt Nam, NXB Chính trị

quốc gia; TS. Bùi Văn Tuyên (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động

7

sản ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia và rất nhiều giáo trình Luật kinh tế, pháp

luật kinh doanh bất động sản của các Tiến sỹ, Thạc sỹ, Giảng viên các trường Đại

học đã giúp cho tác giả nhận thức đúng đắn các vấn đề về tài sản, về hợp đồng mua

bán tài sản hình thành trong tương lai; bắt kịp quan điểm của các nhà luật học trên

thế giới cũng như quan điểm của nhà làm luật ở Việt Nam. Thông qua đó, tác giả

nhận thức đầy đủ hơn về đối tượng nghiên cứu của mình, đó là loại hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Về các công trình nghiên cứu, đề tài khoa học có liên quan đến đề tài của tác

giả, qua khảo sát tác giả nhận thấy: Có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực hợp

đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng ở góc độ chuyên ngành kinh

tế, chưa đi sâu nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh

vực hợp đồng dưới góc độ pháp lý nhưng có đối tượng nghiên cứu khác biệt. Ví dụ

như: Lê Minh Hùng (2011), Luận án “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Thị Thúy Nga (2006), Luận văn “Pháp luật về hợp

đồng đại diện thương mại và thực tiễn áp dụng”; Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn

“Hợp đồng mua bán hàng hóa giao sau, thực trạng pháp luật ở Việt Nam”; Nguyễn

Phú Cường (2008), Luận văn “Khía cạnh pháp lý của hợp đồng xuất khẩu thủy

sản” … Chưa một đề tài nào trực tiếp đi vào nghiên cứu loại hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, tác giả còn nhận thấy có nhiều bài báo đề cập đến những khó

khăn, vướng mắc, những bất cập, rủi ro khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai. Như: Bài báo Được phép mua bán nhà hình thành trong

tương lai (http://landtoday.net/vn/tintuc/24961/duoc-phep-mua-ban-nha-hinh-thanh￾trong-tuong-lai.aspx); bài báo Thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai

(http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/05/23/361/); bài báo Tài sản

hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự

(http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/06/21/2106008/), bài báo Thế

chấp tài sản hình thành trong tương lai (http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/the￾chap-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html), bài báo Hoàn thiện pháp luật hợp

đồng (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/02/26/2393/); bài báo

chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (http://diendankienthuc.net/diendan/luat￾dan-su-ttds/57891); và rất nhiều bài báo khác.

8

Trong đề tài này, tác giả sẽ kế thừa một số kiến thức, kết quả nghiên cứu nói

trên. Tuy nhiên, tác giả sẽ chỉ đi sâu vào việc nghiên cứu đối tượng là hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ pháp lý.

3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trọng tâm tác giả đi sâu vào nghiên cứu những

vấn đề pháp lý về hình thức, nội dung giao kết hợp đồng, những vấn đề pháp lý nảy

sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, những rũi ro có thể gặp và hệ thống pháp

lý điều chỉnh loại hợp đồng này. Khi nghiên cứu loại hợp đồng này, tác giả đặt nó

dưới góc độ đặc thù của loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và

trong mối liên hệ với các hợp đồng mua bán hàng hóa nói chung.

Tác giả nghiên cứu pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh vào giai

đoạn hiện nay.

4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề tài được xây dựng trên nền tảng chung của Chủ nghĩa duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn. Trong quá trình nghiên

cứu, tác giả phối hợp hợp lý các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản, chủ yếu

sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp, phối hợp với phương pháp so sánh đối

chiếu để làm sáng tỏ các vấn đề cần nghiên cứu.

5. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác

về mặt lý luận cũng như thực tiễn của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai; đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động

này. Thông qua đó, đề tài đưa ra các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều

chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và hệ thống

pháp luật Việt Nam nói chung; góp phần hình thành một thị trường kinh doanh bất

động sản minh bạch, năng động và phát triển.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai, đề tài góp phần hòan thiện pháp luật và cơ chế pháp lý trong

lĩnh vực pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhằm

giúp các chủ thể khi tham gia ký kết hợp đồng có được một khung pháp lý chuẩn

mực, khoa học, thuận lợi hơn. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh