Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở việt nam

1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình

thành từ rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm

hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức

giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, trầm khác nhau. Ngày nay, mua

bán, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ

biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.

Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá

nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt

nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói

chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong kinh

doanh bất động sản. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và

vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng

công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu

thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản

và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với

loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và quyền sử dụng

đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục

chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên

thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự bình

đẳng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều

khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với

mua bán các tài sản gắn liền với đất..vv.. Giao dịch chuyển nhượng bất động

sản vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn”

ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất

2

động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh

nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước

ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Để tháo gỡ, khai thông những

“điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, góp

phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì việc nghiên cứu, tìm

hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản dưới nhiều cấp độ khác nhau là rất cần thiết. Với suy nghĩ như vậy,

tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ

với mong muốn đi sâu nghiên cứu toàn diện nhất các vấn đề lý luận, thực tiễn

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó

đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về

lĩnh vực này.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và thị

trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh

nghiệp trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu. Có rất nhiều công trình

khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, cơ sở nghiên cứu về vấn đề này, cụ

thể như sau:

Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất

động sản ở Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo

“Một số vấn đề về hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt

Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội

thảo “Phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Viện Nghiên cứu Quản

lý kinh tế Trung ương (2/2002). Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một

số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị

trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và một số

định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Đề tài nghiên cứu:

3

“Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” do Sở Địa

chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc

sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn

diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành

phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường

BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ

thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ

máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp

tài chính về thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động

sản” tổ chức từ ngày 10 – 12/1/2007 dự án hợp tác giữa Bộ Tư pháp và cơ

quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và

hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác

đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới, đưa ra đề xuất xây dựng mô hình

cơ quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường

nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội,

(4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử

dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học

Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài. “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá

hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng”,Viện

Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005);

Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có

nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên

tạp chí chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án

tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát

triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS.

Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội (2003) đã phân tích

khá kỹ càng về thị trường BĐS, một số vấn đề phương pháp luận và kinh

4

nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng về thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ)

và thị trường nhà ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp tiếp tục phát triển thị

trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản

những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và

ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài chính (2003); “ Thị trường quyền sử dụng

đất ở Việt Nam”, Ths. Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005);

;Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia -

Sự thật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vị pháp lý của người sử dụng

đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật

học của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị

trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn

Thị Nga (2003) và “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển quyền

sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004):

Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch

quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại

về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn

thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng

đất; Các cuốn sách: “Đầu tư kinh doanh BĐS” của PGS.TS Phan Thị Cúc,

PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM và “Pháp

luật Kinh doanh bất động sản” của TS.Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang

Tuyến đồng chủ biên (2009), NXB Tư pháp; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật và

chính sách về kinh doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005)...vv.. là

những công trình khắc họa khá rõ nét về các hoạt động kinh doanh BĐS

như: Phân tích rõ về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS; pháp

luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất

và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và

quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật

và chính sách kinh doanh BĐS ở một số nước trong khu vực Đông Nam Á

5

và Cộng hòa liên bang Đức.

Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả

một cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, bởi các

công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ

khác nhau của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là

nghiên cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng

pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam. Tuy vậy, cho đến nay chưa có công

trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại

hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.

Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát

triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học

pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc

đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ luận án tiến sĩ

luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án.

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực

tiễn của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng,

giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các

nhiệm vụ cơ bản sau đây:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh

doanh BĐS với tính cách là một hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh

BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của

6

chuyển nhượng QSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS.

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, những kết quả đã đạt được và

những hạn chế, những thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành

pháp luật.

- Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

4. Phạm vi nghiên cứu của luận án

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là

vấn đề rộng có thể nghiên cứu dưới rất nhiều góc độ khác nhau về kinh tế,

chính trị, xã hội và pháp luật. Trong phạm vi luận án tác giả chỉ tập trung

phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau: Chủ thể chuyển nhượng (là

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển

nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng

và tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ. Trong các nội dung đó, tác giả cũng

chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng giữa doanh nghiệp kinh

doanh BĐS (chủ đầu tư cấp 1, cấp 2) với khách hàng ( mà không nghiên cứu

tất cả các loại chủ thể giao dịch là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); bởi lẽ doanh

nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là các chủ thể phổ biến, trung tâm,

quyết định sự tồn tại và phát triển của kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.

5. Phương pháp nghiên cứu của luận án

Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận án sử dụng các phương pháp

nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản

của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Luận án sử dụng các nguyên tắc,

7

phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ

nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh.

- Bên cạnh đó,các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích,

phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá…được sử dụng nhiều trong

nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật

chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam;

- Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ

thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều

trong nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh

doanh BĐS.

6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận án

Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển

nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, luận án đã đạt được một

số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau:

Thứ nhất, luận án đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển

nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là một hình thức giao dịch mang tính

đặc thù trong kinh doanh BĐS (khác với với mua bán đất đai và các loại BĐS

khác). Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch

chuyển nhượng QSDĐ, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình

giao dịch.

Thứ hai, nghiên cứu lý luận chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển

nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đặt trong mối quan hệ so sánh với

pháp luật các nước khác trên thế giới, thấy rõ điểm tương đồng và khác biệt.

Từ đó, đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn

thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đáp ứng yêu

cầu phát triển kinh tế thị trường hội nhập khu vực và quốc tế

Thứ ba, luận án đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối

8

với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động

sản và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật

Thứ tư, trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong

kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành, luận án đã chỉ ra những mặt tích cực,

những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Nhưng cũng nhận thấy rõ

những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi,

bổ sung để hoàn thiện.

Thứ năm, luận án phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải

mở rộng tối ta quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản, từng bước thực hiện tư nhân hóa đất đai. Đề xuất các giải pháp cơ

bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh

BĐS bao gồm: (i)Giải pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến

kinh doanh và giao dịch bất động sản; (ii) Giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội

dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng mở rộng chủ thể chuyển nhượng và

hình thức chuyển nhượng bất động sản, mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất

(hay hàng hóa đất đai nếu thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất), sửa đổi các

chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng bất động

sản và thị trường bất động sản, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch

chuyển nhượng bất động sản theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí

thấp; (iii) Giải pháp xây dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển

nhượng bất động sản và kinh doanh bất động sản để bảo vệ quyền lợi cho

người nhận chuyển nhượng bất động sản và bảo đảm cho sự phát triển chính

quy, minh bạch của thị trường bất động sản

Những kết quả nghiên cứu trong luận án có thể dùng làm tài liệu tham

khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình nghiên

cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

9

trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

7. Kết cấu của luận án

Ngoài Lời mở đầu, Kết luận,Danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm 3

chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

10

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh

tế - xã hội. Không có kinh doanh BĐS thì không có thị trường BĐS và không

có nền kinh tế phát triển. Theodor Roosevel (Tổng thống Mỹ vào những năm

1901-1909) đã từng nói: Đầu tư vào BĐS không chỉ là cách tốt nhất, nhanh

nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giầu có [53, tr. 42].

Câu nói này phần nào được minh chứng bằng thực tế phát triển của nước Mỹ

cũng như của nhiều nước trên thế giới. Trong xã hội, các tài sản được phân

chia thành hai loại là: Động sản và BĐS. BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn

trong tổng số của cải xã hội. Mặc dù, tỷ trọng này có khác nhau ở các nước

song BĐS thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.

Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh

tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn

chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn

tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành

cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr. 32]. Việc phân

chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn

từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, mặc

dù còn có những quan niệm khác nhau về BĐS, song nhìn chung các học giả

11

đều cho rằng BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di chuyển

được. Theo cuốn Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì:

“BĐS là tài sản không di dời được” [27, tr. 51], còn Từ điển các thuật ngữ tài

chính thì xác định: “BĐS là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn

liền với đất” [19, tr. 8]. Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể

hơn về BĐS tại Điều 174: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công

trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

pháp luật quy định”.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới, khái niệm BĐS được hiểu là đất đai và các

tài sản gắn liền với đất và được gắn bó hữu cơ. Ví dụ: Ở Inđônêxia, bất động

sản được xác định bao gồm đất và bất cứ tài sản gắn liền với đất. Ở CHLB

Đức, bất động sản được xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên

đất. Các công trình xây dựng (CTXD) các bộ phận thiết yếu được đưa vào

công trình xây dựng được coi là những bộ phận cấu thành của mảnh đất. Do

vậy, quyền sở hữu đất đai cũng mở rộng đến tất cả các tài sản trên đất, trừ một

số ngoại lệ [49, tr. 229]. Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và

những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao

gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. Bộ luật Dân sự bang

California (Hoa Kỳ) thì xác định BĐS bao gồm đất đai, tất cả những gì liên

quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai, những tài

sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, pháp luật các nước trên đây đều có điểm chung khi cho rằng,

BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể

di dời. Đất đai là BĐS quan trọng nhất. Các BĐS khác được hình thành dựa

trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ với đất đai không thể

tách rời. Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ

12

phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, những thứ dùng để nâng

cao giá trị sử dụng của bất động sản.

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn của mọi doanh nghiệp, hộ gia đình, cá

nhân, của mọi quốc gia. Muốn tạo lập được nhiều hàng hóa BĐS cung cấp

cho xã hội thì phải khuyến khích phát triển hoạt động kinh doanh BĐS. Kinh

doanh BĐS có tác động quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị

trường BĐS. Nó có thể khơi dậy nguồn nội lực, có vai trò quan trọng trong

việc chuyển các “tài sản còn đang tiềm ẩn” thành nguồn vốn to lớn phục vụ

cho phát triển kinh tế - xã hội. Kinh doanh BĐS phát triển thì một nguồn vốn

lớn nằm sâu trong BĐS được huy động. Kinh doanh BĐS tạo cơ sở vật chất

cho các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế hàng đầu, là “trụ cột” của nền

kinh tế. Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại

hóa thì càng cần thiết phải thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản để

tạo cơ sở hạ tầng cho sự phát triển. Kinh doanh bất động sản trở thành vấn

đề trọng tâm, then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất

nước. Một câu hỏi được đặt ra, thế nào kinh doanh BĐS? Kinh doanh bất

động sản có đặc trưng gì khác biệt so với các lĩnh vực kinh doanh khác?

Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần xem xét quan niệm hoạt động kinh

doanh nói chung. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư

pháp: “Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch

vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên

thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”[50, tr. 450]. Kinh doanh được chia

thành hai lĩnh vực chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch

vụ. Lĩnh vực kinh doanh sản xuất hàng hóa thường chỉ chuyên sản xuất ra các

sản phẩm hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, chế biến ở các

lĩnh vực khác nhau. Kinh doanh dịch vụ là loại hình kinh doanh đặc biệt,

không trực tiếp sản xuất ra hàng hóa mà chỉ thực hiện các công việc phục vụ

cho các hoạt động sản xuất, cho các nhu cầu chung của xã hội. Hoạt động

kinh doanh nói chung đều có đặc điểm là mang tính nghề nghiệp, thực hiện

13

thường xuyên, liên tục, thực hiện độc lập nhân danh mình, tự chịu trách

nhiệm và vì mục tiêu lợi nhuận.

Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực

BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa

BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch

vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm

các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn

BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý bất động sản”.

Kinh doanh tạo lập, phát triển BĐS (hay kinh doanh BĐS) là các hoạt

động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS như xây dựng, cải tạo nhà ở,

công trình công nghiệp, dịch vụ… để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị

trường. Kinh doanh dịch vụ BĐS (dịch vụ BĐS) là các công việc mang tính

phục vụ có tác dụng hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên không phải

bất kỳ đối tượng nào cũng được kinh doanh BĐS mà chỉ các tổ chức, cá nhân

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động

kinh doanh này. Như vậy, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được hiểu

là việc các chủ thể kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát

triển bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện

các hoạt động dịch vụ về bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận

Giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS trong kinh doanh thuộc nhóm

hoạt động kinh doanh phát triển BĐS. Các chủ thể kinh doanh BĐS có thể

đầu tư tạo lập BĐS bằng các cách thức như: Được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê

đất của người sử dụng, sau đó bỏ vốn đầu tư xây nhà, công trình xây dựng,

kết cấu hạ tầng …làm tăng giá trị BĐS rồi chuyển nhượng, cho thuê kiếm lời.

Tuy vậy, những hoạt động này cần phải có sự hỗ trợ đắc lực, thường xuyên

14

liên tục của các hoạt động dịch vụ BĐS như môi giới chuyển nhượng BĐS, tư

vấn chuyển nhượng BĐS, định giá BĐS...

Cần phân biệt hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp

khác với việc các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập BĐS của mình. Kinh doanh

BĐS yêu cầu chủ thể kinh doanh phải có nhiều vốn, thường xuyên tiến hành

phát triển, cải tạo BĐS và có thể lựa chọn các hình thức kinh doanh chuyển

nhượng, cho thuê hay cho thuê mua…bất động sản để kiếm lời, thực hiện các

giao dịch kinh doanh thương mại về BĐS. Còn hoạt động tạo lập BĐS của hộ

gia đình, cá nhân và chuyển nhượng là các hoạt động không thường xuyên

liên tục, không nhằm mục tiêu lợi nhuận mà chỉ để phục vụ nhu cầu đời sống

sinh hoạt thông thường của người dân và thực hiện giao dịch dân sự về BĐS.

Từ những sự phân tích trên, có thể hiểu: Kinh doanh BĐS là việc các tổ

chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

mua nhằm mục đích lợi nhuận.

Một số nước lại có những quan niệm khác về kinh doanh BĐS. Pháp luật

của các nước có nghị viện thành viên AIPO và Cộng hòa liên bang Đức lại

hiểu khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản theo nghĩa rất rộng: “Bao

gồm tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản (giao dịch bất động

sản) không phân biệt mục đích của giao dịch” và vì thế giao dịch kinh doanh

bất động sản ở Campuchia, Inđônêxia, Philippin hay Cộng hòa Liên bang Đức

được điều chỉnh bởi rất nhiều đạo luật khác nhau [22, tr. 45], cũng như pháp

luật các nước này có sự mở rộng tối đa về chủ thể kinh doanh BĐS và đối

tượng BĐS giao dịch trên thị trường.

Kinh doanh BĐS có những đặc trưng cơ bản khác với các lĩnh vực kinh

doanh khác thể hiện ở các khía cạnh sau:

Thứ nhất, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do

yêu cầu của hoạt động kinh doanh là triển khai các dự án BĐS phải được thực

15

hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ

thể kinh doanh phải thực sự có tiềm lực tài chính mạnh. Thế nên, không phải

mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà chủ thể phải

có đủ các điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu

tư dự án…theo quy định của pháp luật mới được phép kinh doanh BĐS.

Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có

giới hạn, không do con người tạo ra, có tính cố định về vị trí không thể di dời

và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn. Đối với các BĐS là nhà, công trình

xây dựng cũng có thể sử dụng hàng chục, hàng trăm năm, hàng hóa BĐS có

tính lâu bền và khan hiếm. Mặt khác, đất đai (BĐS) là yếu tố đầu vào không

thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu tối quan trọng

của mọi hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng nhu cầu về “nơi ăn chốn ở”. Do vậy,

cùng với tốc độ công nghiệp hóa, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về bất động

sản cho sản xuất kinh doanh, cho đời sống sinh hoạt của người dân ngày càng

tăng cao. Cung thường không đáp ứng đủ cầu, giá đất, giá BĐS ngày càng

tăng lên, dễ sảy ra tình trạng “sốt giá” BĐS, tình trạng “bong bóng” BĐS, gây

bất lợi cho các hoạt động kinh tế, xã hội, gây rủi ro cho hoạt động kinh doanh

BĐS. ( Khi “bong bóng vỡ” giá BĐS đột ngột giảm mạnh, thị trường suy

thoái, đóng băng gây phá sản hàng loạt các doanh nghiệp BĐS, ảnh hưởng rất

lớn đến thị trường BĐS và các thị trường có liên quan).

Thứ ba, kinh doanh bất động sản đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn. Doanh

nghiệp đầu tư phải có nhiều vốn, có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng dễ

dàng huy động được nhiều nguồn vốn đầu tư. Với dự án BĐS hàng trăm, hàng

nghìn tỷ đồng thì các doanh nghiệp ngoài vốn tự có, phần nhiều là phải huy

động từ nhiều nguồn khác nhau như vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ các

tổ chức, cá nhân theo hình thức góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, liên doanh

liên kết…Hơn nữa, việc thu hồi vốn đầu tư BĐS thường chậm, kéo dài,

khoảng 6 đến 10 năm, thậm chí trên 20 năm. Phải trải qua nhiều quá trình,