Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MỸ NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH

TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

NGUYỄN THỊ MỸ NHUNG CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ KHÓA 26

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH

TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Đặng Anh Quân

Học viên: Nguyễn Thị Mỹ Nhung – CHLKT – Khóa 26

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan luận văn pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai là công trình nghiên cứu do chính tác giả

tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thành với sự hỗ trợ của giảng viên hướng dẫn – T.S

Đặng Anh Quân. Kết quả được nghiên cứu trong luận văn này là tìm hiểu của bản

thân tác giả về quy định của pháp luật Việt Nam, pháp luật nước ngoài và thực tiễn

áp dụng pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai. Mọi kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học khác được sử dụng

trong luận văn tốt nghiệp này đều được giữ nguyên ý tưởng và được trích dẫn phù

hợp theo quy định, có ghi rõ nguồn và liệt kê tại danh mục tài liệu. Nội dung của

công trình không sao chép bất kỳ luận văn hay tài liệu nào.

Tác giả xin cam đoan về tính trung thực của đề tài. Nếu có bất kỳ sai sót hay

gian lận nào tác giả sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 17 tháng 06 năm 2020

Tác giả

Nguyễn Thị Mỹ Nhung

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS 2015 : Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội nước Cộng

hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày

24/11/2015

Luật KDBĐS 2014 : Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc

hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành

ngày 25/11/2014

Luật Nhà ở 2014 : Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa

Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014

Luật Các tổ chức

tín dụng 2010

: Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được Quốc

hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành

ngày 16/06/2010

Nghị định

139/2017/NĐ-CP

: Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi

phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai

thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây

dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công

trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển

nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

Thông tư

07/2015/TT-NHNN

: Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh

ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

ban hành ngày 25/06/2015

Thông tư

13/2017/TT-NHNN

: Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số

điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo

lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt

Nam ban hành ngày 29/09/2017

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………... 1

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ……………………………….. 7

1.1. Khái niệm về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai ………………………………………………. 7

1.1.1. Định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai ……..…...……... 7

1.1.2. Định nghĩa bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai …............................................................ 8

1.1.3. Các hình thức bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai ............................................................... 13

1.1.4. Đặc điểm của bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai ............................................................... 14

1.1.5. Ý nghĩa của chế định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai …………………………........……. 18

1.2. Điều kiện để ngân hàng thương mại được tham gia vào hoạt

động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai ……………………………………………………………... 22

1.3. Trình tự thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai ………………………………………………. 26

1.3.1. Xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh trong bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai …...…...……... 26

1.3.2. Ký hợp đồng bảo lãnh …………………………………...….......... 31

1.3.3. Phát hành cam kết bảo lãnh ……………….......………...……… 35

1.3.4. Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi phát sinh sự kiện bảo lãnh ... 39

1.3.5. Quy trình phối hợp xác định số dư bảo lãnh giữa chủ đầu tư

và ngân hàng thương mại…………………………………………. 42

1.4. Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo lãnh trong bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ……………………… 44

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 …………………………………………... 46

CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN,

ĐẢM BẢO THỰC THI QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH

TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI ................................................................................................. 47

2.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ………………………. 47

2.1.1. Thực tiễn thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai của chủ đầu tư ………………….… 47

2.1.2. Thực tiễn thực hiện quy trình bảo lãnh trong bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai ………….........………… 55

2.2. Giải pháp hoàn thiện, đảm bảo thực thi quy định pháp luật về

bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai …………………………………………………………………….. 66

2.2.1. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về bảo lãnh trong

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ………… 67

2.2.2. Giải pháp đảm bảo thực thi quy định pháp luật về bảo lãnh

trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai …. 76

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 …………………………………………... 80

KẾT LUẬN CHUNG ……………………………………………………… 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Thị trường kinh doanh bất động sản nói chung và thị trường mua bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng luôn được đánh giá là thị

trường sôi động, đầy tiềm năng song cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho các bên tham

gia giao dịch. Pháp luật Việt Nam hiện hành cho phép chủ đầu tư được huy động

vốn từ bên mua trước thời điểm bàn giao nhà ở, điều này giúp tăng năng lực tài

chính của chủ đầu tư nhưng cũng vô tình khiến khách hàng trở thành nhà đầu tư

gián tiếp. Với đặc trưng là nhà ở hình thành trong tương lai nên bên mua, bên thuê

mua rất khó khăn trong kiểm soát chất lượng công trình cũng như tiến độ bàn giao

nhà ở. Thực tế, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai đã thanh toán phần lớn giá bán, giá thuê mua nhưng không nhận được nhà

ở do bên bán, bên cho thuê mua không hoàn thành việc thi công xây dựng hoặc đã

hoàn thành nhưng không đáp ứng các điều kiện luật định để nghiệm thu bàn giao

đưa vào sử dụng. Như vậy, trong quan hệ mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai, bên mua, bên thuê mua là bên yếu thế và pháp luật cần có cơ chế để

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Xét về phương diện xã hội, những tranh chấp trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai thường không mang tính đơn lẻ; những vi phạm của chủ

đầu tư trong lĩnh vực này thường gây thiệt hại nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tất cả

khách hàng trong cùng một hoặc một nhóm các dự án, có tính ảnh hưởng xã hội lan

rộng. Sức ép của cơ sở hạ tầng đã đòi hỏi kiến trúc thượng tầng thay đổi phù hợp,

hay nói cách khác, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật là nguyên nhân đòi hỏi phải

xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ để cân đối quyền lợi cho các bên tham gia vào

thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Một trong những cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua là chế

định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Trên cơ

sở quy định tại Luật KDBĐS 2014 về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai, Thông tư 07/2015/TT-NHNN trực tiếp điều chỉnh, hướng dẫn

chi tiết về chế định này. Tuy nhiên, quy định tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN còn

nhiều bất cập khiến việc áp dụng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn

chưa đạt được hiệu quả. Sau hai năm triển khai thực hiện, Thông tư 13/2017/TT-

2

NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Nghị

định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây

dựng, kinh doanh bất động sản được ban hành đã từng bước kiện toàn quy định

pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chính vì vậy, thực hiện một công trình nghiên cứu toàn diện về các vấn đề

pháp lý, thực trạng áp dụng, tìm hiểu kinh nghiệm lập pháp của nước ngoài sẽ đem

lại những cống hiến có giá trị cho công cuộc xây dựng và hoàn thiện pháp luật của

nước ta trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Tác giả thực hiện đề tài “pháp

luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” với

mong muốn bằng kiến thức và nghiên cứu của mình, đem lại những kiến nghị, giải

pháp hoàn thiện đối với chế định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng này. Qua đó, tác giả

cũng hy vọng đề tài nghiên cứu này sẽ đóng góp một phần nhỏ vào sự phát triển

kinh tế, xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là đề tài

nghiên cứu chuyên sâu về lý luận. Trên thực tế đã có một số tác giả đề cập tới bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các công trình

nghiên cứu khác nhau dưới dạng luận văn, bài báo, bài viết trong các tạp chí chuyên

ngành, các tài liệu hội thảo, ấn phẩm hội nghị, tiêu biểu như sau:

Nguyễn Thị Quỳnh Duyên (2016), “Thực trạng áp dụng pháp luật về điều

kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hướng hoàn thiện”, Luận văn cao

học, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Kim Huệ (2017), “Các

biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh; Phạm

Hoàng Anh (2018), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam”,

Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Trong các công trình này,

các tác giả đã đánh giá được thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh

vực mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

khái quát được những vấn đề lý luận cơ bản về điều kiện mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai là phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Đồng thời, các tác

giả cũng nêu ra thực trạng áp dụng quy định của pháp luật, những bất cập trong việc

đảm bảo quyền lợi của bên mua và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội trong

3

lĩnh vực kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai làm cơ sở cho việc đề xuất sửa

đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của công

trình đã được liệt kê khá rộng, bao gồm toàn bộ hoạt động mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai nên chế định bảo lãnh chỉ là một phần của công trình nghiên

cứu, chưa được tập trung phân tích sâu và rõ nét.

Bên cạnh đó, một số bài viết được đăng trên các tạp chí chuyên ngành tuy

chỉ dừng lại ở mức khái quát nhất những vấn đề lý luận cơ bản hoặc đề cập đến một

số bất cập khi áp dụng các quy định của pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng cũng là những nguồn tài liệu quý giá

cung cấp cho tác giả các lý luận chung, quan điểm, góc nhìn về các nội dung mà tác

giả nghiên cứu trong luận văn của mình. Trong đó có các bài viết:

- Nguyễn Hữu Đức (2015), “Những điểm mới của Thông tư 07 quy định về

bảo lãnh ngân hàng”, Tạp chí ngân hàng, số 14, tr.14-18. Phạm vi nghiên

cứu của công trình này là tính mới của văn bản luật về bảo lãnh ngân hàng

nói chung mà chưa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn của bảo

lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, điều này khiến tác

phẩm bộc lộ hạn chế là chưa có cái nhìn toàn diện và chưa đánh giá sâu sắc

chế định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- TS. Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua

nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí nhà nước và pháp luật, số 2. Đây

là một trong những bài viết chuyên sâu đầu tiên về chế định bảo lãnh trong

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Công trình nghiên cứu

của tác giả nêu được những vấn đề lý luận theo Luật Nhà ở 2014 và Thông

tư 07/2015/TT-NHNN. Những lý luận của TS. Bùi Đức Giang trong bài viết

này giúp người đọc hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về một chế định còn

mới tại thời điểm thực hiện đề tài nghiên cứu, từ đó tác giả cũng phân tích

những bất cập của quy định pháp luật. Tuy nhiên, xét đến thời điểm hiện tại

khi Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành sửa đổi toàn bộ Điều 12 của

Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai thì bài viết này không còn nhiều giá trị về học

thuật. Về sau, chính TS. Bùi Đức Giang đã kế thừa công trình nghiên cứu

này để viết bài nghiên cứu cùng một chủ đề như được trình bày bên dưới.

4

- TS. Bùi Đức Giang (2018), “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai”, Tạp chí ngân hàng, số 13. Bài viết này đã phân tích

được những đặc trưng của bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, đưa ra

những quan điểm luật học của tác giả dưới góc nhìn rất riêng về giá trị pháp

lý của cam kết bảo lãnh hay mối quan hệ về hiệu lực giữa hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai và cam kết bảo lãnh. Trong phạm vi bài viết

tại tạp chí, TS. Bùi Đức Giang chưa đi sâu vào tìm hiểu thực tiễn áp dụng

quy định pháp luật cũng như không đưa ra các đề xuất hoàn thiện quy định

pháp luật nhưng những quan điểm về lý luận chung của bài viết này cũng

cung cấp cho tác giả tư duy đa chiều quý báu để góp phần hoàn thiện luận

văn của mình.

- Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê

mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp

chí nghiên cứu lập pháp, số 7 (359). Bài viết này đã luận giải, phân tích một

số điểm bất cập của chế định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai và đề xuất hướng sửa đổi, hoàn thiện quy định của

pháp luật. Tuy nhiên, ở phần lý luận chung tác giả chỉ tập trung nghiên cứu

bảo lãnh dưới góc nhìn của pháp luật dân sự về chủ thể tham gia vào giao

dịch bảo lãnh, quan hệ của các bên trong bảo lãnh mà chưa nêu bật những

đặc trưng của bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Đồng thời,

dù bài viết của tác giả được phát hành sau thời điểm có hiệu lực của Thông

tư 13/2017/TT-NHNN nhưng một số nội dung trong bài viết như đề xuất bổ

sung quy phạm pháp luật về thời điểm thực hiện bảo lãnh còn căn cứ Thông

tư 07/2015/TT-NHNN mà chưa cập nhật những sửa đổi lập pháp.

- PGS.TS Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

cơ sở pháp lý trong triển khai thực hiện tại Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng,

số 24. Bài viết này cung cấp cho người đọc cơ sở lý luận tổng quát về bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó nhấn

mạnh đến khung pháp lý hiện hành đang được áp dụng. Trên cơ sở trình bày

những hạn chế trong việc triển khai thực hiện bảo lãnh nhà ở tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam, tác giả đã đề xuất một số giải pháp có tính thực

tiễn. Tuy nhiên, một số kiến nghị của tác giả còn nhìn dưới góc độ lý luận

5

chung mà chưa nhìn tổng quát lý do lập pháp, do đó một số đề xuất chưa có

tính khách quan.

Như vậy, qua tìm hiểu của tác giả, hiện nay chưa có công trình khoa học nào

nghiên cứu một cách chuyên sâu, đầy đủ và toàn diện về bảo lãnh trong bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dưới hình thức như luận văn, luận án,

chuyên đề nghiên cứu, cũng như các công trình khoa học khác. Đây là lý do để tác

giả lựa chọn đề tài pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai làm đề tài luận văn của mình.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Tác giả xác định mục đích nghiên cứu của đề tài này là phân tích, tổng hợp,

đánh giá quy phạm pháp luật và thực tiễn áp dụng quy phạm pháp luật về bảo lãnh

trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trên cơ sơ đó, tác giả

kiến nghị cơ quan lập pháp điều chỉnh, bổ sung một số quy định pháp luật về bảo

lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để dần dần hoàn

thiện hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực này.

Với mục đích nghiên cứu như trên, tác giả xác định đề tài này có hai nhiệm

vụ nghiên cứu cơ bản. Nhiệm vụ nghiên cứu đầu tiên là hệ thống hoá quy định của

pháp luật và tiến hành phân tích lý luận tổng quan về bảo lãnh trong mua bán, cho

thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiệm vụ nghiên cứu thứ hai là khảo

sát, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng chế định bảo lãnh trong mua bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện, đảm

bảo thực thi quy định pháp luật về chế định này.

4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Với giới hạn của luận văn thạc sĩ luật học, tác giả chỉ

phân tích các quy định về bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai tại Việt Nam. Những quy định của pháp luật nước ngoài trong lĩnh

vực bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được trình bày tại luận văn này chỉ

mang tính tham khảo kỹ thuật lập pháp mà không đi sâu vào phân tích hệ thống

pháp luật của từng quốc gia cụ thể. Đối với thực tiễn áp dụng quy định pháp luật,

tác giả phân tích thực tiễn tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh - hai

thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình

thành trong tương lai đạt số lượng nhiều và quy mô lớn. Với đặc trưng trên, tác giả

6

cho rằng việc khảo sát thực tế áp dụng quy phạm pháp luật tại hai thành phố lớn này

có thể mang tính đại diện cho các tỉnh thành còn lại. Từ đó, những phân tích thực

tiễn áp dụng quy định pháp luật tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

có thể được xem là thực tế chung cho tình hình áp dụng quy phạm pháp luật về bảo

lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu: trong phạm vi công trình nghiên cứu này, tác giả sử

dụng phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp là những phương pháp nghiên cứu

chính để làm rõ các vấn đề nghiên cứu. Đồng thời, các phương pháp nghiên cứu bổ

trợ như phương pháp so sánh, đối chiếu quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

với pháp luật các quốc gia trên thế giới về chế định bảo lãnh trong bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đánh giá tính ưu việt của kỹ thuật lập

pháp ở mỗi quốc gia; sử dụng phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn để tìm hiểu

thực tế áp dụng pháp luật nhằm đưa ra giải pháp hoàn thiện. Đồng thời, tác giả cũng

sử dụng phương pháp kế thừa những giá trị nghiên cứu của các công trình đi trước

để hoàn thiện đề tài nghiên cứu.

5. Bố cục đề tài

Tác giả trình bày luận văn cao học pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành trong tương lai theo bố cục bao gồm hai chương như sau:

Chương 1. Những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về bảo lãnh trong

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Phần này tác giả trình bày về

khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và các quy định của pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình

thành trong tương lai. Để tránh trùng lặp, tại chương này tác giả thực hiện đánh giá

quy định của pháp luật dưới góc độ lý luận.

Chương 2. Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện, đảm bảo thực thi quy

định pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai: Phần này tác giả trình bày hai nội dung chính. Nội dung đầu tiên là thực tiễn áp

dụng quy định pháp luật, bao gồm thực tiễn thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành

trong tương lai của chủ đầu tư và thực tiễn về quy trình thực hiện bảo lãnh nhà ở

hình thành trong tương lai. Nội dung thứ hai là một số giải pháp hoàn thiện, đảm

bảo thực thi quy định pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm

tạo hành lang pháp lý tác động ngược trở lại đến các quy luật kinh tế khách quan,

tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế.

7

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO

LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI

1.1. Khái niệm về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai

Thị trường kinh doanh bất động sản là một trong những thị trường có vai trò

quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia, có quan hệ mật thiết với các thị trường khác

như thị trường tài chính tiền tệ, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.

Việc phát triển có hiệu quả thị trường kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra một khối

lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, kéo theo sự phát triển của các ngành sản xuất,

kinh doanh, dịch vụ và góp phần phát triển kinh tế đất nước. Vậy nên, việc đảm bảo

sự an toàn, bền vững của thị trường kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng

trong việc phát triển kinh tế quốc gia.

Trong một thời gian dài, thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

phát triển bùng nổ tự do dẫn đến nhiều rủi ro trong đầu tư kinh doanh, đặc biệt là rủi

ro đối với bên mua – bên yếu thế khi tham gia thị trường này. Thực tế đó đặt ra yêu

cầu phải có giải pháp để ổn định thị trường và hạn chế rủi ro cho hoạt động kinh

doanh bất động sản. Ngày 31 tháng 10 năm 2012, Ban Chấp hành Trung ương khóa

XI ban hành Nghị quyết số 39-NQ/TW yêu cầu tiếp tục đổi mới chính sách, pháp

luật về đất đai, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp

theo hướng hiện đại. Ngày 07 tháng 01 năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết

số 02/NQ-CP để thể chế hoá yêu cầu “bảo đảm nhà đầu tư phải có năng lực thực

hiện các dự án bất động sản”. Trên cơ sở đường lối, chủ trương, chính sách của

đảng và nhà nước nói chung; góp phần hoàn thiện các cơ chế, chính sách thị trường

bất động sản nói riêng; Luật KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành lần

đầu tiên đề cập đến chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, đánh dấu

một bước tiến bộ trong lập pháp của Việt Nam.

1.1.1. Định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai

Luật KDBĐS 2014 định nghĩa “nhà, công trình xây dựng hình thành trong

tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được

8

nghiệm thu đưa vào sử dụng”

1

. Pháp luật về nhà ở quy định tương tự, theo đó, “nhà

ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa

được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

2

. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là

một loại tài sản hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật

dân sự về tài sản hình thành trong tương lai và chịu sự điều chỉnh chi tiết của pháp

luật về nhà ở. Nhà ở hình thành trong tương lai có đặc trưng là tại thời điểm các bên

xác lập quan hệ mua bán, cho thuê mua thì nhà ở chưa được hoàn thành việc xây

dựng và chưa thoả mãn các điều kiện luật định để bàn giao cho bên mua, bên thuê

mua sử dụng. “Mặc dù chưa được hình thành và đưa vào sử dụng nhà ở hình thành

trong tương lai vẫn được xem là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu,

là cơ sở cho việc phát sinh các hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai”

3

. Do đó, điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai là bên bán, bên cho thuê mua sẽ cam kết với bên mua,

bên thuê mua về thời hạn bàn giao nhà ở. Đồng thời, với đặc tính hình thành trong

tương lai nên tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua thì

không có bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào có thể khẳng định tuyệt đối về khả năng

hoàn thành việc xây dựng để thực hiện bàn giao như đúng thoả thuận của các bên;

đẩy tính rủi ro của giao dịch mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai lên cao

hơn so với giao dịch nhà ở có sẵn. Việc thừa nhận nhà ở hình thành trong tương lai

là một tài sản và được các bên giao dịch khi thỏa mãn điều kiện luật định4

tạo nên

sự không cân đối cho quyền lợi của các bên tham gia giao dịch nên pháp luật đã có

cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua thông qua chế định bảo lãnh

nhà ở hình thành trong tương lai.

1.1.2. Định nghĩa bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai

Luật KDBĐS 2014 lần đầu tiên đề cập đến chế định bảo lãnh nhà ở hình

thành trong tương lai, kể từ thời điểm Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực thì “chủ đầu

tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài

1 Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS 2014

2 Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

3 PGS.TS Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: cơ sở pháp lý trong triển khai

thực hiện tại Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24

4 Theo Điều 55 Luật KDBĐS 2014

9

chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo

đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”

5

. Để làm rõ quy định của Luật KDBĐS,

Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra định nghĩa về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai như sau:

“Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau

đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng,

theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây

gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư

khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn

giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số

tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua

nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân

hàng thương mại”

6

.

Bảo lãnh không phải là khái niệm mới hoàn toàn trong hệ thống pháp luật

Việt Nam. BLDS 2015 đề cập đến bảo lãnh là một trong chín biện pháp bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ như sau: “bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có

quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn thực

hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

nghĩa vụ”

7

. Luật Các tổ chức tín dụng 2010 cũng định nghĩa “bảo lãnh ngân hàng

là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cam kết với bên nhận bảo lãnh

về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi

khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết;

khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận”

8

. Chế

định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai vừa mang bản chất của quan hệ bảo

lãnh trong pháp luật dân sự, vừa mang bản chất của quan hệ bảo lãnh ngân hàng

trong luật các tổ chức tín dụng, vừa có đặc trưng riêng của bảo lãnh trong lĩnh vực

kinh doanh bất động sản. Sở dĩ có đặc trưng này vì bảo lãnh nhà ở hình thành trong

tương lai là bảo lãnh cho giao dịch mua bán, cho thuê mua với đối tượng cụ thể là

nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai.

5 Khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS 2014

6 Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư

13/2017/TT-NHNN

7 Khoản 1 Điều 355 BLDS 2015

8 Khoản 18 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010