Pháp luật về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong mua bán nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

PHẠM VĂN CHÍNH

PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ

TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI

KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ

TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI

KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. LƯU QUỐC THÁI

Học viên: PHẠM VĂN CHÍNH

Lớp: Cao học Luật Kinh tế

Khóa: 28

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

của chủ đầu tư đối với khách hàng trong mua bán nhà ở thương mại” là công trình

nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn của TS. Lưu Quốc Thái – giảng viên

Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Các ý kiến, khái niệm khoa học và mọi tham khảo từ các tài liệu, công trình

nghiên cứu khác được sử dụng trong luận văn đều được chú thích trích dẫn đầy đủ

theo quy định của Nhà trường.

Tác giả luận văn

Phạm Văn Chính

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI

CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI........................7

1.1. Khái quát về bảo lãnh........................................................................................7

1.1.1. Khái niệm .................................................................................................7

1.1.2. Đặc điểm...................................................................................................8

1.1.3. Vai trò.....................................................................................................14

1.2. Khái quát về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng

trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...........................15

1.2.1. Khái niệm ...............................................................................................15

1.2.2. Đặc điểm.................................................................................................16

1.3. Sự cần thiết của quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối

với khách hàng trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương

lai…….......................................................................................................................31

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI

CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI......................35

2.1. Thực trạng về chủ thể, phạm vi bảo lãnh ......................................................35

2.1.1. Thực trạng về chủ thể bảo lãnh ..............................................................35

2.1.2. Thực trạng về phạm vi bảo lãnh.............................................................39

2.2. Thực trạng về quyền và nghĩa vụ của các bên ..............................................41

2.3. Thực trạng về trình tự thực hiện bảo lãnh ....................................................46

2.4. Thực trạng về giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở khi không có bảo

lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong mua bán nhà

ở thương mại hình thành trong tương lai .............................................................49

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO

LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI............................................................................................................................53

3.1. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về giá trị pháp lý của hợp đồng

mua bán nhà ở khi không có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với

khách hàng trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ......53

3.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về chủ thể, phạm vi bảo lãnh

nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong mua bán nhà ở

thương mại hình thành trong tương lai ................................................................55

3.3. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các

bên….........................................................................................................................60

3.4. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về chế tài áp dụng khi chủ đầu

tư vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách

hàng trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai..................62

KẾT LUẬN..............................................................................................................67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang từng bước tăng trưởng với sự phát triển

đa ngành nghề, đa lĩnh vực, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản là một trong

những lĩnh vực kích thích dòng vốn ngoại chảy mạnh vào nền kinh tế

1

, đưa Việt Nam

trở thành điểm đến hấp dẫn, an tâm, lâu dài của các nhà đầu tư trong nước cũng như

nước ngoài.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một sự thật rằng, thị trường bất động sản

Việt Nam chỉ mới phát triển từ đầu những thập niên chín mươi của thế kỷ hai mươi.

Và sau gần ba mươi năm, mới phát triển thực sự hiện đại, thực sự bùng nổ, không chỉ

ở các thành phố lớn mà đã có sự sôi động, lan tỏa hầu hết các vùng, miền trên cả

nước.

Trong ngành bất động sản của giai đoạn hiện tại, kinh doanh nhà ở hình thành

trong tương lai đã đem lại nguồn cung sản phẩm dồi dào cho thị trường và từng bước

phát triển với quy mô ngày càng đa dạng. Sự phát triển của thị trường nhà ở hình

thành trong tương lai được xem như là “miếng bánh béo bở” mà bất cứ tổ chức, cá

nhân nào cũng muốn tham gia để tìm kiếm lợi nhuận. Do đó, đã xuất hiện ngày càng

nhiều các chủ đầu tư mới nổi trên thị trường cạnh tranh gay gắt với những “ông lớn”

của ngành bất động sản như: Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes), Công ty cổ

phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng

Thịnh (Hung Thinh Corp)...2

Việc xuất hiện của những chủ đầu tư mới nổi bên cạnh những “ông lớn” của

ngành bất động sản một mặt làm gia tăng tính cạnh tranh và đem lại nhiều lợi ích hơn

cho người mua nhà như: về giá, vị trí, tiện ích…Nhưng mặt khác cũng mang lại nhiều

rủi ro như chất lượng xây dựng kém, chiếm giữ kinh phí bảo trì, và đặc biệt là vấn đề

chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết trong hợp đồng mua bán, thậm

chí có những trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước của người mua nhà nhưng

không thực hiện dự án, sử dụng vốn sai mục đích dẫn đến mất khả năng thanh toán

1 Mai Phương, “Vốn ngoại rót hơn 3,3 tỉ USD vào bất động sản Việt”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh￾doanh/von-ngoai-rot-hon-33-ti-usd-vao-bat-dong-san-viet-1152542.html, truy cập ngày 23/12/2019.

2

“Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2019”, https://toptenvietnam.vn/TopTen/Index/47, truy cập ngày

23/01/2019.

2

và không thể hoàn trả lại số tiền ứng trước này, đẩy người mua nhà vào cảnh “tiền

mất, tật mang” và làm gia tăng tranh chấp, gây mất ổn định kinh tế - xã hội.

Pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nổi bật là quy định về bảo lãnh

ngân hàng tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và được hướng dẫn cụ thể

tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 25/06/2015 quy

định về bảo lãnh ngân hàng và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà

nước ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT￾NHNN ngày 25/06/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về

bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi chung là “Thông tư số 07/2015/TT-NHNN”). Theo

đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa

vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở

theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng về bảo

lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thời gian vừa qua đã cho thấy nhiều hạn chế,

bất cập khi chỉ mang tính hình thức, đối phó của các chủ đầu tư dẫn đến phát sinh

nhiều rủi ro cho người mua nhà, cũng như ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động

sản nói chung. Đồng thời, hạn chế, bất cập cũng xảy ra ngay cả trong chính các quy

định pháp luật và liệu việc không có bảo lãnh do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu

giao dịch bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không? Hay

đây chỉ là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm nghĩa vụ này

không ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch này?

3

Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc cũng cố

niềm tin từ phía người mua nhà về tính pháp lý dự án, uy tín, khả năng thực hiện

nghĩa vụ của chủ đầu tư, góp phần vào sự minh bạch hóa, cũng như dần loại bỏ những

chủ đầu tư yếu kém khỏi thị trường nhà ở, nhưng vấn đề này vẫn không được các chủ

đầu tư xem trọng, người mua nhà thì không được biết rõ về quyền lợi của mình…cũng

như còn rất nhiều câu hỏi về lý thuyết và thực tiễn chưa được luận giải.

Do đó, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

của chủ đầu tư đối với khách hàng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương

3 Bùi Đức Giang, “Băn khoăn bảo lãnh dự án bất động sản”, https://www.thesaigontimes.vn/141053/Ban￾khoan-bao-lanhdu-an-bat-dong-san.html, truy cập ngày 02/03/2020.