Luận văn biện pháp thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của công ty kinh doanh phát triển nhà hà

LV.Ths

Đ H K T Q D

BỘ GIAO DỤC VẰ ĐÀO TẠO

TR trỜ N G ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

B Ộ G IÁ O D Ụ C V À Đ À O T Ạ O

TRƯỜNG Đ Ạ I H Ọ C KINH TẾ Q U Ố C DÂN

------ o<y 1□

VŨ T H Ế H Ù N G

BIỆN PHÁP THU HÚT VốN ĐAU tư

XÂY DựNG NHÀ CHUNG c ư CỦA CÔNG TY

KINH DOANH PHÁT TRIEN n h à h à n ộ i

C huyên ngành: Quản trị kinh doanh Công nghiệp và xa y dựng

L U Ậ N V Ã N T H Ạ C S Ỹ Q U Ả N T R Ị K IN H D O A N H

Người hướng dẫn-khoa hoc: PG S - T S . L Ê VÁN TÂ M

Đ Ạ I HỌC K T Ọ D

TRUNG TÂM

THÕNG TIN THƯ V ịỌ 6 _ _ •

HÀ NÔI 10 - 2004

M Ụ C LỤC

Trang

PHẨN MỞ ĐẨU. Ị

CHƯƠNG1: LÝ LUẬN c ơ BẢN VẾ THU HÚT VỐN ĐÂU T ư XÂY 3

DỤNG NHÀ CHUNG cư .

1.1. Nhu cầu phát triển nhà chung cư đô thị của Hà Nội. 3

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư. 3

1.1.2. Vai trò của phát triển nhà chung cư đô thị Hà Nội. 4

1.1.3. Đặc điểm phát triển quỹ nhà ở của Hà Nội. 5

1.1.4. Những yêu cầu dặt ra đối với xây dựng nhà chung cư ở Hà Nội. 8

1.2. Vốn đầu lư và vấn đề huy dộng vốn đầu tư xây dựng nhà 10

chung của Hà Nội.

1.2.1. Vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Hà Nội. 10

1.2.1.1. Chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc huy động vốn 10

đầu tư xây dựng nhà ở chung cư.

1.2.1.2. Nhận thức về vốn đầu tư. 11

1.2.1.3. Phân loại nguồn hình thành vốn đầu tư. 13

1.2.2. Hình thức huy động vốn đầu tư xây dung nhà chung cư ở Hà Nội. 14

V

1.2.3. Các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay. 17

1.3. Nhũng vấn dề tồn tại trone lĩnh vực phát triển nhà ở và 17

nguyên nhân của nó.

ì 1 ’

1.3.1. Những vấn đề tồn tại trong lĩnh vực phát triển nhà ở Hà Nội. 17

1.3.2. Nguyên nhân của những tổn tại, yếu kém trong công tác phát 19

triển nhà ở Hà Nội.

1.4. Chỉ tiêu đánh giá mức độ huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 20

chung cư. ''

1.4.1. Xác định nhu cầu vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư. 20

1.4.2. Cơ cấu nhu cầu vốn đầu tư cần huy động. 20

1.4.2.1. Vốn huy động trong nước. 20

1.4.2.1. Vốn nước ngoài. 21

1.4.2.3. Các chỉ tiêu huy động vốn. 21

1.5. Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư ở một số quốc gia trên thế 23

giới nhằm phát triển nhà chung cư.

1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc. 23

1.5.2. Kinh nghiệm của Thái Lan. 24

1.5.3. Kinh nghiêm của Canada. 24

1.5.4. Kinh nghiệm của Hàn Quốc. 26

1.5.5. Kinh nghiệm của Cộng hoà liên bang Đức. 27

1.5.6. Kinh nghiệm của Cộng hoà Séc. 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẨU TƯ XÂY DựTNG NHÀ 29

CHƯNG CƯ CỦA CÔNG TY KINH DOANH PHÁT TRIỂN nhà h à n ộ i .

2.1. Giới thiệu Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội. 29

2.1.1. Quá trinh hình thành và phát triển Công ty. 29

2.1.2. Đcặc điểm cơ bản của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội. 34

2.2. Phân tích tình hình thu hút vốn đầu tư phát triển nhà chung 38

cư của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội (qua một

số dự án điển hình).

2.2.1. Phân tích tình hình thực hiện một số dự án đầu tư phát triển 38

nhà chung cư. ,1

2.2.2. Phân tích triển khai đầu tư xây dựng và thu hút vốn đầu tư xây 41

dựng nhà ở chung cư của Công ty qua một số dự án điển hình.

2.2.2.1. Những điều kiện thuận lợi cho quá trình triển khai đầu tư 41

xây dựng của Công ty.

2.2.2.2. Phân tích tình hình thu hút các nguồn vốn đầu tư xây dựng 43

nhà ở chung cư của Công ty qua một số dự án điển hình.

Đánh giá thực trạng huy độnc vốn đầu tư xây dựng nhà

chung cư của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

2.3. 56

2.3.1 Những thành tích cơ bản của Công ty. 56

2.3.2. Những tồn tại chủ yếu và nguyên nhân của nó. 56

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN ĐẦU Tư XÂY DỤNG NHÀ 59

CHUNG Cư CỦA CÔNG TY KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI.

3.1. Quan điểm định hướng thu hút vốn đầu tư phát triển nhà 59

chung cư đô thị Hà Nội.

3.1.1. Định hướng phát triển nhà chung cư Hà Nội từ nay tới năm 2020. 59

3.1.2. Định hướng thu hút vốn đầu tư xây.dựng nhà ở chung cư của 64

Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

3.2. Biện pháp đẩy mạnh thu hút đầu tư xây dựng nhà chung cư 67

của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

3.2.1. Nhóm giải pháp chung nhằm nâng cao tính hiệu quả kinh tế, 67

tăng cường chất lượng xây dựng nhà chung cư của Công ty

kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

3.2.1.1. Sử dụng hiệu quả các nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng 67

công trình nhà ở chung cư.

3.2.1.2. Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng. 67

3.2.1.3. Nâng cao chất lượng khâu khảo sát, thiết kế, lập dự án đầu tư. 68

' í

3.2.1.4. Thực hiện giám sát chất lượng và tiến dộ xây dựng chặt chẽ. 69

3.2.2. Tranh thủ mọi nguồn vốn, đặc biệt là vốn ngân sách Nhà 70

nước và vốn huy dộng trong xã hội.

3.2.2.1. Tranh thủ nguồn vốn lừ ngân sách Nhà nước. 70

3.2.2.2. Tranh thủ nguồn vốn đầu tư ưu đãi của Nhà nước, vốn vay tín 71

dụng thương mại do Nhà nước bảớ lãnh

3.2.2.3. Giải pháp thu hút nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng 71

qua thế chấp công trinh hoặc dự án.

3.2.2.4. Thu hút vốn đẩu tư thông qua liên doanh liên kết. 72

3.2.2.5. Giải pháp thu hút nguồn vốn huy động nhờ cổ phần hoá 72

doanh nghiệp, bán mở rộng cổ phiếu.

3.2.2.6 Tích cực thu hút vốn huy động trong nhân dân bằng việc thu 72

trước tiền bán căn hộ nhà ở, cho thuê nhà.

3.2.2.7. Giải pháp thu hút vốn huy động trong nhân dân bằng việc 73

bán trái phiếu công trình và trái phiếu doanh nghiệp.

3.2.2.8. Thu hút vốn đầu tư qua hình thức chuyển chi phí đền bù giải 74

phóng cho dân thành hình thức huy động vốn cổ phần.

3.2.3. Tập trung sức hoàn thành các dự án dã được phc duyệt nhằm 75

thu hồi nhanh vốn dầu tư, tăng sức cạnh tranh của Công ty.

3.2.4. Công ty phải xây dựng được chiến lược kinh doanh nhằm 78

phát triển Công ty, nâng cao uy tín, tăng khả năng cạnh tranh

tạo điều kiện thu hút mọi nguồn vốn đầu tư.

3.2.4.1. Phân tích môi trường kinh doanh 78

3.2.4.2. Phân tích môi trường nội bộ Công ty. 81

3.2.4.3. Thiết lập ma trận SWOT. 83

3.2.4.4. Thiết lập ma trận danh mục vốn đầu tư BCG. 84

3.2.5. Giải pháp về cơ chế chính sách của Nhà nước. 85

3.2.6. Kiến nghị với Nhà nước 86

KẾT LUẬN 90

> I' M

ĩ aiận văn Thạc sỹ Vũ Thế Hùng

PHẦN MỎ ĐẦU

1. s ự CẨN THIẾT CỦA NGHIÊN cứu Đít TÀI.

Công ly kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đang nỗ lực liến hành các

hoạt động đẩu tir xây dựng các khu chung cư cap tầng cùng vói các thành viên

khác trong Tổng công ly dầu tirvà phát triển nhà Hà Nội, dơn vị trực thuộc l )ỷ

han Nhân dân Thành phô I là Nội, nhằm dáp ứng nhu cầu ngày cang tăng vẻ số

lượng và cao vé chất lượng của đời sống xã hội.

Đổ tiến hành dầu lư xây dựng các khu chung cư cao tầng, ngoài năng

lực của Công ty, trình độ và kinh nghiệm của cán hộ công nhân viên. ... còn

dôi hỏi Công ty phai có nguồn vốn lớn, đồng thời biết kết hợp da dạng các

nguồn vốn khác dã (tược Nhà nước khuyến khích, cho phép. Ban thân Công ty

chí có một phần nguồn vốn tự có rất nhỏ so với nhu cầu hoạt dộng thực tế,

phần còn lại phải huy dộng, từ nhiều nguồn vốn khác nhau trong xã hội. Do

vây, vân dề huy dộng vốn là rất quan trọng. Hiện tại Công ty chưa có chiến

lược kinh doanh nhằm xác dinh cho 5 - 7 năm tới trong tương lai.

Thực tế trong những năm qua, hoạt động kinh doanh của Công ty vẫn

chù yếu là chắp vá. Nguồn vốn chủ yếu là Ngân sách Nhà nước rót. Các khu

nhà ớ chung cư mà Công ty xây dựng cũng chủ yếu do cấp trên chỉ (lịnh thầu,

dó chính là cư quan chủ quản của Công ty — Tổng công ty đầu tư va phát triển

nhà Hà Nội. Bản thân công ty cũng dã chủ động tìm nguồn vốn từ các vùng

miền ngoài Thành phô Hà Nội. Tuy nhiên việc huy động các nguồn vốn còn

hạn chế, gặp nhiều khó khăn như: chưa có hiệu quả vẻ chi phí, lính không ổn

dịnli cua nguồn vốn huy dộng, sự da dạng các nguồn vốn huy dộng, tính khả

thi của dự án... Trong khi đó, bản thân Công ly hiện nay chưa có đề tài nào

nghiên cứu về lĩnh vực này. Là cán bộ cùa Công ty, tôi thực sự quan tâm và di

tới ngliicn cứu (lẻ tài này. Đề tài có tiêu đề là “Biện pháp thu hút vốn đầu tu

xây dung nhà chung CU' của Cồng ty kình doanh phát triển nhà ĩỉà N ội”.

2. MỤC TIÊU NGIIIÊN cứu ĐỂ TẢI.

Trên cơ sở hệ thống hoá một số vấn dề lý luận cơ bản và thực tiễn, từ đó

dồ xuất các biện pháp thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư cua Công tv

kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

Luận văn Thạc sỹ Vũ Thê Hùng

3. BỎ! TƯỢNG VẢ PHẠM VI NGHIÊN c ứ u .

Dối lượng Iighicn cứu: Đề lài tập trung nghicn cứu giải pháp thu hút

vón (lầu lu xây dụng nhà chung cu. Tuy nhiên trong quá trình phân tích thu

hút vốn đẩu lư, tác giả cũng phân tích kỹ quá trình kinh doanh nhà chung cư

của Công ly.

Phạm vi nghicn cứu: Trong phạm vi đầu lu' xây dựng nhà chung cư của

< ’óng ly kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP NGIIIÊN c ứ u .

Cà phương pháp phân tích, phương pháp thống kc điều tra xã hội học,

phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu; kết hợp với phương pháp

chuyên gia, phương pháp chọn mẫu; trôn cơ sở đó đã có sự vận dụng phương

pháp hiện chứng duy vạt gắn với diều kiện cụ thổ của Công ty trcn dịa hàn

Thành phố I là Nội trong việc dầu tư xây dựng nhà ơ chung cư.

5. DÓNG GÓP KHOA n ọ c CỦA LUẬN VÃN.

Phát hiện những vấn dề hạn chế vốn, thu hút vốn, huy dộng vốn náy

sinh khi thực hiện drill tư xây dựng nhà chung CƯ.

Phát hiện những nguyên nhân, nhân tố ảnh hưởng (lốn việc thu hút vốn

dấu tư xây dựng nhà chung cư.

Tìm ra các giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển nhà chung CU'

của Công ty.

(>. KÍÍT CẤU UUẬN VÃN.

Ngoài phần mở dầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

gồm 3 chương.

Chương 1: Lý luận cơ bản về thu hút vốn dầu tư xây dựng nhà chung

cư.

Chương 2: Thực trạng thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của

Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp thu hút vốn dầu tư xây dựng nhà chung CU' của

( ong ty kinh doanh phát triển nhà llà Nội.

2

Luận văn Thạc sỹ Vũ Thế Hùng

C h ư ơ n g 1

LÝ LUẬN C ơ BẢN VỂ THƯ HÚT V ốN ĐÂU t ư

XẢY DỤNG NHÀ CHUNG c ư

1.1. NHU CẨU PHÁT TRIỂN NHẢ CHUNG c u ĐỎ THỊ CỦA HÀ NỘI.

1.1.1. Khái niệm và (lặc điểm CIIÍ1 nhà chung cu.

Khái niệm: Nhà chung cir là nhà nhiều tầng, nhiều hộ à, có câu trúc

kiểu căn Ỉ1Ộ khép kín có lối đi, cầu thang chung và hộ thống kcì cấu hạ tầng sử

(lụng chung.

Vị thế nhà chung cir trong xu thế phát triển của đô thị hiện dại:

Đối với một thành phố hiện đại, khu đô thị hiện đại, khu kinh tế hiện

dại, vân đề x;ìy dựng các khu nhà chung CU' dã trở thành sứ mạng quan trọng

hàng dầu dối với mỗi quốc gia. Đối với Việt Nam, dây là một xu thế lất yếu

cua sự phát triển. Hoàn thiện và phát triển các khu chung cư dã trở thanh tiêu

chí trực liêp của dồ thị hoá. Mục ticii của dầu tu' và phát triển dược thổ hiện

qua các mặt.

Đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Ở các dô thị lớn có dặc điểm

là mật dộ dân CU' cao, nơi tập trung nhiều nhà máy, x í nghiệp và nhiều hoạt

dộng kinh lố xã hội. Do vậy nhu cầu vồ nhà ớ, sinh hoạt, di lai lất lớn và

không thổ Illicit dược; xã hội càng phát triển thi nhu cầu sống trong dò thị

ngày càng cao. Hoàn thiện và hiện dại hoá các khu chung cư là mục ticu cao

nhâl dổ dáp ứng các nhu cầu vé diều kiện sinh hoạt của dân cư, dặc hiệt trong

thời kỳ hiện dại hoá, cổng nghiệp hoá dất nước.

lạo liền dẻ phát triển kinh tê xã hội. Kinh nghiệm của các nước cho

thây con dường tất yếu dổ dô thị hoá là phải tăng cường dầu lư phát triển các

khu dò thị mới vệ tinh và đô thị dối trọng. Việc xây dựng, phát triển các khu

chung cư, các dô thị mói sẽ tạo diều kiện cho tăng trường và phát triển ncn

kinh tò cùng với việc chuyển dịch cơ câu theo ngành, theo vùng lãnh thổ.

Nâng cao hiệu qua hoạt động trong mọi lĩnh vực. Hiệu quả là thước do

cua mọi lĩnh vực hoạt dộng, là hiệu quả tổng hợp về kinh tế - xã hội. phản ánh

Let quả biểu hiện lợi ích thu được. Hiệu quả dầu tư vào chung cư dược biểu

hiện thông qua việc (táp ứng nhu cầu ngày càng cao của nen kinh tế, tao tiền

dề cơ bản de thúc dẩy nền kinh tế xã hội phát triển, lạo cơ hội dầu tư trong và

ngoài nước, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Đầu tư xây dựng nhà

3