Giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC QUANG

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VƯỢT QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng ứng dụng

Mã số Cn: 8380103

Người hướng dẫn : GS.TS. Đỗ Văn Đại

Học viên : Nguyễn Ngọc Quang

Lớp : Cao học Luật, Bình Thuận Khóa 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi với sự giúp đỡ

của giáo viên hướng dẫn. Các số liệu trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin

cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận của luận văn chưa từng được công

bố dưới bất kỳ hình thức nào khác.

Tác giả

Nguyễn Ngọc Quang

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ

1 BLDS Bộ luật Dân sự

2 BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự

3 LĐĐ Luật Đất đai

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................1

CHƯƠNG 1. XÁC ĐỊNH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT

QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG.............................................................................10

1.1. Giao dịch về quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích vượt quá diện

tích sử dụng.....................................................................................................11

1.2. Giao dịch về quyền sử dụng đất mà một phần diện tích vượt quá diện

tích sử dụng.....................................................................................................16

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...................................................................................18

CHƯƠNG 2. XỬ LÝ GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT

QUÁ HẠN MỨC SỬ DỤNG.............................................................................19

2.1. Trường hợp công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn

mức sử dụng ...................................................................................................20

2.2. Trường hợp không công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vượt

quá hạn mức sử dụng.....................................................................................23

2.2.1. Trường hợp không công nhận toàn bộ giao dịch về quyền sử dụng đất

vượt quá hạn mức sử dụng.............................................................................23

2.2.2. Trường hợp không công nhận một phần giao dịch về quyền sử dụng

đất vượt quá hạn mức sử dụng.......................................................................33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................35

KẾT LUẬN .........................................................................................................36

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Giao dịch về quyền sử dụng đất là một trong số những quy định được nhà

làm luật chú trọng. Trong các giao dịch dân sự ngày nay giao dịch về quyền sử

dụng đất được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến chính vì vậy

những giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức cũng thường xuyên xuất

hiện và những tranh chấp liên quan đến vấn đề xử lý đối với những khu vực đất

vượt quá hạn mức sử dụng đặt ra cho các nhà quản lý, cơ quan tư pháp quan tâm.

Hiện nay, giao dịch về quyền sử dụng đất được điều chỉnh chủ yếu bởi các

quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

và Luật Đất đai năm 2013. Giao dịch về quyền sử dụng đất là một loại giao dịch

dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất:

chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là

một trong những hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, giao dịch về

quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm

bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật

đất đai ghi nhận giao dịch về quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân

về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho

người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời,

góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Trong thực tiễn, nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất đang trở thành

vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng. Bước đột phá mới

trong quản lý và sử dụng đất đai được quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Chính sách nông nghiệp, nông thôn đã giải phóng sức lao động, thúc đẩy thị

trường hàng hóa nông nghiệp phát triển. Việc khuyến khích tích tụ ruộng đất,

sử dụng đất bỏ hoang, đồi trọc để tổ chức sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn

từng bước diễn ra gắn liền với phân công lao động trong nông nghiệp, nông

thôn trên cơ sở phát triển kinh tế trang trại, kinh tế hộ gia đình có quy mô. Từ

đó thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần bảo vệ môi trường phát triển

bền vững, tạo nhiều việc làm cho người dân, tăng thu ngân sách, thúc đẩy kinh

2

tế đất nước phát triển. Đảng và Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ ưu đãi

trong việc mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp, đặt biệt là việc ưu tiên mở

rộng mô hình nông nghiệp trang trại, hợp tác xã nông nghiệp.

Tuy nhiên quá trình triển khai xuất hiện nhiều bất cập như: Nguồn lực về

đất đai chưa được khai thác hiệu quả để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã

hội của đất nước, việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp, đặt biệt

là đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp; việc xác định hạn mức đất ở các địa

phương còn chưa được đồng bộ; người chuyển nhượng đất gặp rất nhiều khó

khăn vì chuyển nhượng đất vượt hạn mức và chưa có phương án xử lý; trong quá

trình thực hiện, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gặp rất nhiều khó khăn phát

sinh như trong trường hợp hộ gia đình cá nhân đang thế chấp quyền sử dụng đất

vượt hạn mức tại ngân hàng sẽ gây khó thực hiện việc thu hồi; quy định về hạn

mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào không thỏa mãn với nhu cầu sản xuất

nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, sản xuất hàng hóa.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hạn mức giao đất nông

nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân đã được quy định khá cụ thể tại Điều 129 và Điều 130 Luật Đất

đai năm 2013. Tuy nhiên, quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ

gia đình, cá nhân chưa được pháp luật quy định và hướng dẫn một cách cụ thể,

đã gây ra nhiều vấn đề còn tồn tại trên thực tế trong các giao dịch về quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Một số điểm bất cập còn tồn tại cần sớm có

biện pháp tháo gỡ hiện nay bao gồm:

(i) Khó khăn trong việc xác định như thế nào là giao dịch về quyền sử

dụng đất vượt quá hạn mức sử dụng, giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá

hạn mức sử dụng toàn bộ và giao dịch về quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức

sử dụng một phần;

(ii) Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phần nào đó không thỏa mãn với

nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

(iii) Với quy định hạn mức sử dụng hiện nay đã gây khó khăn cho hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất vượt quá hạn mức quy định nên phải nhờ người khác

đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;