Giao dịch về quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ THANH TOÀN

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Định hướng ứng dụng

Mã số 60.38.0103

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Lê Minh Hùng

Học viên : Lê Thanh Toàn

Lớp : Cao học luật Kiên Giang, Khóa 3

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học thực sự của

cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Lê Minh Hùng.

Những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này trung thực và chưa

từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên

cứu của mình.

Tác giả

Lê Thanh Toàn

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Từ được viết tắt

BLDS 2015 BLDS năm 2015

BLDS 2005 BLDS năm 2005

LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013

TAND Tòa án nhân dân

TANDTC Tòa án nhân dân tối cao

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1

CHƯƠNG 1. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ

MỒ MẢ TRÊN ĐẤT...............................................................................................6

1.1. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả

trên đất.................................................................................................................6

1.1.1. Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có mồ mả trên đất ..............................................................................6

1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất ...............................................................9

1.1.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật.............................................................15

1.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên

đất.......................................................................................................................16

1.2.1. Thực trạng pháp luật về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có mồ mả trên đất ............................................................................16

1.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất .............................................................18

1.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật.............................................................22

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ......................................................................................23

CHƯƠNG 2. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ

TRÊN ĐẤT............................................................................................................24

2.1. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất ..24

2.1.1. Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất có mồ mả trên đất .....................................................................................24

2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất có mồ mả trên đất........................................................................26

2.1.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật.............................................................32

2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có mồ mã trên đất.............33

2.2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có

mồ mả trên đất................................................................................................33

2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

đất có mồ mả trên đất .....................................................................................34

2.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật.............................................................37

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ......................................................................................39

KẾT LUẬN CHUNG ............................................................................................40

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Tại Đại hội Đảng lần thứ VIII của Đảng cộng sản Việt Nam đã đưa ra chủ

trương: “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai”. Sau đó trong các

Báo cáo của Bộ chính trị, Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương Đảng cũng

nêu rõ chính sách pháp luật trong quản lý đất đai. Quán triệt quan điểm của Đảng

trong gần 20 năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật

về đất đai, từng bước nâng cao vai trò quản lý của nhà nước và đảm bảo thông

thoáng cho cơ chế giao dịch về bất động sản. Gần đây nhất là việc Nhà nước ta đã

ban hành và đưa những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc hướng dẫn chi tiết thi hành

Luật Đất đai năm 2013 vào áp dụng trong thực tiễn thay thế cho các quy định của

Luật Đất đai năm 2003 cho thấy những điểm mới hơn trong các quy định của pháp

luật về đất đai, đặc biệt là trong các quy định liên quan tới xác lập quyền của người

sử dụng đất.

Trong bối cảnh BLDS năm 2015 đã giải quyết được những khó khăn, vướng

mắc khi thi hành BLDS năm 2005, tuy nhiên việc áp dụng BLDS năm 2015 vào

thực tiễn cũng không tránh khỏi những khó khăn, hạn chế; có những trường hợp

chưa thống nhất trong việc hiểu và áp dụng pháp luật, quy định còn thiếu sót chưa

được nghiên cứu bổ sung, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp

luật nên rất cần phải hoàn thiện cho phù hợp.

Vấn đề giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất rất dễ bị vô hiệu và rất

khó thực hiện. Trên thực tế, giao dịch quyền sử dụng đất có tài sản trên đất, đặc

biệt là có mồ mả trên đất, càng dễ bị vô hiệu và quá trình thực hiện việc chuyển

giao, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất có tài sản trên đất là vô cùng phức tạp và

khó xử lý, khó thi hành án. Đặc biệt việc trên đất có mồ mả gắn với yếu tố tâm

linh, nên sẽ gây khó khăn cho cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền trong

việc xử lý tài sản thế chấp vì sẽ dẫn đến trường hợp không người nào dám nhận

chuyển nhượng. Ngoài ra, hiện nay số vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất có

mồ mả trên đất ngày càng nhiều và việc giải quyết rất khó khăn, do chưa có quy

định của luật cũng như có nhiều quan điểm khác nhau trong quá trình áp dụng

pháp luật ở các cấp Tòa khác nhau.

2

Trước thực trạng trên đã đặt ra yêu cầu cấp bách phải nghiên cứu tìm ra

những giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó kiến nghị biện pháp thống nhất thực tiễn áp dụng pháp luật về những

quy định về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam mà cụ thể hơn đó

là thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất được áp dụng một

cách hiệu quả.

Chính vì vậy, việc chọn vấn đề “Giao dịch về quyền sử dụng đất có mồ mả

trên đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học là hết sức

cần thiết và có tính thời sự, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay khi ngành Tòa án

đang thụ lý giải quyết các vụ án liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng tăng về

số lượng và phức tạp về nội dung.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua khảo sát, thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu khoa học có

liên quan đến đề tài này như sau:

- Đỗ Văn Đại (2011), “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về

quyền sử dụng đất”, Nhà xuất bản lao động. Công trình này có nghiên cứu về hình

thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và một số tranh chấp phổ

biến về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giải quyết ở Tòa án mà chưa đề cập

đến mồ mả có trên đất trong trường hợp thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.

- Đỗ Văn Đại (2015), “Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS năm

2015”. Công trình có đề cập đến những điểm mới của BLDS 2015 về hợp đồng thế

chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản trên đất. Tuy nhiên công trình

chưa đi sâu phân tích về vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất.

- Đỗ Văn Đại (2018), “Luật Nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt

Nam, Bản án và bình luận Bản án”, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội Luật gia Việt

Nam. Công trình có đề cập đến thế chấp quyền sử dụng đất có tài sản trên đất. Tuy

nhiên công trình chưa đi sâu phân tích về vấn đề thế chấp và chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có mồ mả trên đất.

- Đỗ Văn Đại (2018), “Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận Bản

án”, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam. Công trình có đề cập đến thời

điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền tài sản. Tuy

3

nhiên công trình chưa đi sâu phân tích về vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có mồ

mả gắn liền với đất.

- Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - thực

trạng và hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ. Công trình này có nghiên cứu liên quan

đến vấn đề thị trường quyền sử dụng đất, nêu lên được một số quy định trong BLDS

và Luật đất đai nhưng chủ yếu nghiên cứu chuyên biệt về thị trường quyền sử dụng

đất mà chưa đi sâu nghiên cứu về các quy định chuyên biệt về giao dịch về quyền

sử dụng đất có mồ mả trên đất.

- Trần Văn Nhiên (2015), “Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sĩ. Công trình

này có nghiên cứu chuyên sâu tìm hiểu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

của bên thứ ba, xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân

hàng mà chưa đi sâu tìm hiểu về trường hợp chuyển nhượng quyền sử đất có mồ mả

không đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng phải xử lý như thế nào.

- Thái Thanh Hải (2007), “Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện”. Công trình này

có đề cập đến các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa nói

đến chuyển nhượng quyền sử đất có mồ mả trên đất cũng như xử lý tài sản thế chấp

có mồ mả trên đất.

Nếu như các công trình nghiên cứu về thế chấp và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nói chung là khá nhiều, thì hầu như chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên

sâu về giao dịch quyền sử dụng đất mà có mồ mả trên đất. Trước thực trạng tình hình

nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy sự cần thiết của việc nghiên cứu một cách toàn

diện từ lý luận đến thực tiễn để hoàn thiện các quy định về giao dịch về quyền sử

dụng đất mà có mồ mả trên đất. Trên cơ sở đó tác giả nghiên cứu đề tài một cách

riêng biệt có chiều sâu và toàn diện về giao dịch về quyền sử dụng đất có mồ mả trên

đất trên những thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là tác giả muốn làm sáng tỏ những

quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng những quy định pháp luật về giao dịch

quyền sử dụng đất mà trên đất có mồ mả, trên cơ sở đó kiến nghị các giải pháp

4

đồng bộ nhằm hoàn thiện các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất mà trên đất

có mồ mả.

Để đạt được mục đích trên đề tài có các nhiệm vụ sau:

- Làm sáng tỏ các quy định pháp luật dân sự Việt Nam và pháp luật đất đất

Việt Nam quy định về giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên đất có mồ mả.

- Phân tích, đánh giá về thực trạng áp dụng các quy định pháp luật hiện hành

về giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên đất có mồ mả.

- Đề xuất một số quan điểm và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về

giao dịch quyền sử dụng đất mà trên đất có mồ mả.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam tại

BLDS 2015, LĐĐ 2013 và các văn bản có liên quan về giao dịch quyền sử dụng đất

có mồ mả trên đất; việc áp dụng các quy định này vào thực tiễn và phương hướng

hoàn thiện những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất.

Phạm vi nghiên cứu: Tên đề tài là “Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả

trên đất theo pháp luật Việt Nam”. Như vậy, giao dịch về quyền sử dụng đất là rất

rộng, bao gồm các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, … nhưng trong phạm vi nghiên cứu,

tác giả chỉ đi sâu nghiên cứu về thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

mồ mả trên đất; đi sâu tìm hiểu những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành,

cụ thể là LĐĐ 2013, LNƠ 2014, BLDS 2015 và các luật khác có liên quan quy định

về thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất bởi trong thực

tiễn hiện nay, các tranh chấp về giao dịch thế chấp và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có mồ mả trên đất là rất phổ biến, chiếm số lượng lớn trong số các vụ án

mà Tòa án thụ lý. Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả phân tích những quy định hiện

hành về thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất là chủ

yếu. Trên cơ sở đó, phân tích những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật

và thực tiễn áp dụng để từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.

5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng trong suốt luận văn để phân

tích các nội dung của các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp và

5

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất; đồng thời tác giả còn sử dụng

phương pháp này trong việc phân tích những khó khăn, vướng mắc của việc áp

dụng các quy định của pháp luật hiện hành khi giải quyết các tranh chấp về vấn đề

này; từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.

- Phương pháp so sánh được tác giả sử dụng trong cả chương 1 và chương 2

để so sánh đối chiếu với các quy định liên quan nhằm làm rõ thêm những quy định

về thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất so sánh pháp

luật hiện tại và pháp luật trước đây nhằm làm rõ từng vấn đề bất cập.

- Phương pháp bình luận án được tác giả sử dụng chủ yếu trong mục 1.1, 1.2,

2.1, 2.2 để nêu lên thực tiễn áp dụng pháp luật từ đó đưa ra những giải pháp nhằm

hoàn thiện pháp luật hiện hành.

- Sau cùng là phương pháp tổng hợp được tác giả sử dụng để hoàn thành luận

văn trên cơ sở tập hợp các tài liệu đã thu tập được.

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Ý nghĩa khoa học của luận văn: Luận văn đã giải quyết vấn đề cơ sở của

những quy định pháp luật về giao dịch về quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất và

việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Đánh giá khách quan toàn diện về các quy

định của pháp luật và tác động tới những chủ thể áp dụng pháp luật. Góp phần hoàn

thiện các quy định của pháp luật hiện hành còn vướng mắc.

Giá trị ứng dụng của đề tài: Luận văn này có thể sử dụng để làm tài liệu tham

khảo cho các Thẩm phán, Thư ký, Luật sư. Ngoài ra, luận văn còn có thể sử dụng để

học tập, nghiên cứu.

7. Bố cục và nội dung cơ bản của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận

văn bao gồm 02 chương, cụ thể như sau:

Chương 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất.

Chương 2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất.

6

CHƯƠNG 1

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT

Trong chương này tác giả tập trung phân tích những quy định của pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất theo đó tác giả chia ra hai

trường hợp hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên

đất và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất

nhưng khi chuyển nhượng thì các bên không đề cập đến mồ mả trên đất trong hợp

đồng chuyển nhượng, nêu lên khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp

luật, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện vấn đề này.

1.1. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả

trên đất

1.1.1. Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có mồ mả trên đất

Một trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi bằng pháp luật kể từ Luật

Đất đai năm 1993 (sau đây gọi là LĐĐ 1993) đến nay chính là việc trao cho người

sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Việc người sử dụng đất

được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuyển quyền

sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của

pháp luật đất đai1

, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền sử

dụng đất là tài sản của người sử dụng đất; Họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi

trên thị trường; tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.

Tuy nhiên, không phải tất cả mọi trường hợp người sử dụng đất đều có quyền

định đoạt quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định, cụ thể trường hợp người

sử dụng đất có mồ mả trên đất là trường hợp điển hình. Theo khoản 1 Điều 104

LĐĐ 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công

trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất”. Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm

nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại

1 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr. 209

7

thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất. Như vậy, luật không đề cập đến việc mồ mả trên đất có phải

là tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong trường hợp trên đất không có tài sản là đất phải thuộc quyền sử dụng của

bên chuyển nhượng, tức đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 188

LĐĐ 2013). Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

(trong phạm vi hẹp tác giả nghiên cứu là mồ mả gắn liền với đất) thì ngoài giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải có giấy tờ chứng minh

cam kết đối với mồ mả chẳng hạn như sau này sẽ tự nguyện di dời, chừa phần đất

liên quan đến mồ mả ra.... Thực tế, đối với đất đai có mồ mả trên đất khi tham gia

giao dịch thì sẽ gặp nhiều khó khăn làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và tài sản trên đất gặp một số khó khăn nhất định, dẫn đến trường hợp có

tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất

luật chưa quy định cụ thể, LĐĐ 2013 chưa có quy định nào quy định về trường hợp

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất có mồ mả trên đất cũng không hề có

chú thích là trên đất có phần mồ mả hay mô tả mồ mả trên đất dẫn đến thực tế là

trong khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dung đất dễ xảy ra

tranh chấp.

Đối với trường hợp là nhà ở mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở khi tham gia giao dịch thì hiện nay luật cũng đã có những quy định: “mua bán, thế

chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa,

nhà tình thương; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê

mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà

ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật nhà ở; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy

quyền quản lý nhà ở; nhận thừa kế nhà ở; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường

hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp nhà ở

cho thuê thì ngoài các điều kiện: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại,

khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở; Không bị kê biên để

thi hành án; nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có

8

đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.” Các trường

hợp trên khi giao dịch về nhà ở thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Còn đối với mồ mả gắn liền với đất thì luật hiện hành chưa hề quy định cụ thể.

Hiện nay khi người dân yêu cầu công chứng thì công chứng viên căn cứ vào

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Phần mồ mả trên đất không hề có sự mô tả nào, cho dù

kiểm tra thực tế thì công chứng viên cũng không xác định được mồ mả xây dựng

trên đất đó thuộc quyền sở hữu của ai. Vì việc xác định chủ sở hữu, sử dụng đối với

một tài sản phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền tài sản do cơ quan có thẩm

quyền cấp. Trong thực tế và theo lời khai của các bên thì không thể khẳng định

được trên phần đất đó có mồ mả hay không. Chủ sở hữu tài sản phải làm thủ tục

theo quy định của pháp luật tại Văn phòng đăng ký nhà đất để chứng minh quyền sở

hữu của mình. Và công chứng viên vẫn có thẩm quyền chứng nhận giao dịch

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dựa trên những giấy

tờ pháp lý đã có. Dẫn đến trong thực tiễn xuất hiện nhiều trường hợp khi chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và trên đất có mồ mả gắn liền với đất nhưng trong hợp

đồng các bên không đề cập đến dẫn đến xảy ra tranh chấp phát sinh. Do đó đòi hỏi

cần phải có sự thống nhất trong thực tiễn xét xử để đảm bảo quyền và lợi ích hợp

pháp của các bên. Tuy nhiên hiện nay, thực tiễn xét xử có nơi Tòa án cho rằng hợp

đồng vô hiệu, có nơi Tòa án công nhận hợp đồng. Theo Điều 408, BLDS 2015 quy

định như sau:“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể

thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu;2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà

một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được

nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải

bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc

hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được; 3. Quy định tại khoản 1 và khoản

2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều

phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có

hiệu lực.”

Khoản 1, Điều 408 BLDS 2015 khác với quy định tại khoản 1, Điều

411BLDS 2005 ở chỗ, cứ thuộc trường hợp “đối tượng không thể thực hiện được”

thì hợp đồng bị vô hiệu, không cần kèm theo điều kiện “vì lý do khách quan”. Quy

định tại Điều này là hoàn toàn hợp lý và có tính chất đương nhiên, không thể khác.