Giao dịch về bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

PHẠM QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hƣớng ứng dụng

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Văn Đại

Học viên: Phạm Quang

Lớp: Cao học Luật Phú Yên, khóa 1

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân.Các số liệu, kết

quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình, luận văn nào trước đây. Các thông tin tham khảo trong luận văn đều

được tác giả trích dẫn một cách đầy đủ và cẩn thận.

Tác giả luận văn

Phạm Quang

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƢỢC THẾ

CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ .................................................8

1.1. Chuyển nhƣợng bất động sản đang đƣợc thế chấp không đƣợc bên nhận

thế chấp đồng ý .....................................................................................................8

1.1.1. Bất cập....................................................................................................10

1.1.2. Kiến nghị hoàn thiện ..............................................................................14

1.2. Chuyển nhƣợng bất động sản đang thế chấp đƣợc bên nhận thế chấp

đồng ý ...................................................................................................................16

1.2.1. Cách thức đồng ý của bên nhận thế chấp ..............................................16

1.2.2. Hệ quả pháp lý của việc đồng ý của bên nhận thế chấp ........................19

Kết luận chƣơng 1 ...................................................................................................23

CHƢƠNG 2. CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƢỢC THẾ CHẤP ĐỂ

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ..................................................................24

2.1. Khả năng cho thuê bất động sản đang đƣợc thế chấp để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ .......................................................................................................24

2.1.1. Bất cập....................................................................................................25

2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện ..............................................................................31

2.2. Cơ chế xử lý bất động sản đang đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ................................................................................................................32

2.2.1. Bất cập....................................................................................................32

2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện ..............................................................................37

Kết luận chƣơng 2 ...................................................................................................39

KẾT LUẬN..............................................................................................................40

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Trong bối cảnh kinh tế, xã hội không ngừng vận động và phát triển như hiện

nay, giao dịch bảo đảm được các bên lựa chọn sử dụng như một công cụ thông dụng

và quan trọng nhất. Theo đó, các bên trong giao dịch thỏa thuận việc áp dụng các

biện pháp bảo đảm cần thiết để bảo đảm nghĩa vụ chính được thực hiện, góp phần

giúp cho quyền và lợi ích của các bên trong các giao dịch đó được thực hiện theo

đúng thỏa thuận. Các biện pháp bảo đảm được đặt ra nhằm hạn chế tình trạng người

có quyền trong giao dịch rơi vào thế bị động, phụ thuộc vào hành vi của người khác

trong mối quan hệ dân sự, tạo điều kiện cho bên có quyền có được thế chủ động trong

thực tế hưởng quyền dân sự, đồng thời giúp ngăn ngừa, khắc phục những hậu quả xấu

do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra. Thực tế chỉ ra

rằng các biện pháp bảo đảm có được coi là “chiếc phao an toàn” đối với bên nhận bảo

đảm hay không không chỉ phụ thuộc vào hiệu lực của biện pháp bảo đảm đó đối với

các bên trong giao dịch bảo đảm, mà còn phụ thuộc vào sự tự giác thực hiện quyền và

nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là đối với bên thế chấp các bất động sản.

Tuy nhiên, thực tiễn hiện nay phát sinh hai giao dịch mà bên thế chấp thường

thực hiện khi các bất động sản đang thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ đó là (i) giao

dịch chuyển nhượng; (ii) giao dịch cho thuê.

Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ có bất cập trong thực tiễn là đôi khi gặp trường hợp bên thế chấp

chuyển nhượng tài sản thế chấp cho người khác mà không có sự đồng ý của bên

nhận thế chấp, trước việc bên thế chấp định đoạt tài sản thiếu sự đồng ý của bên

nhận thế chấp thì vấn đề đặt ra là phải xử lý như thế nào. Song song đó, vẫn xảy ra

trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý việc chuyển nhượng của bên thế chấp và bên

nhận chuyển nhượng. Khi bên nhận thế chấp đã đồng ý để bên thế chấp định đoạt

tài sản, Bộ luật Dân sự (gọi chung là BLDS) cũng không quy định rõ hệ quả pháp lý

của sự đồng ý đó cũng như hình thức của sự đồng ý, có bắt buộc lập thành văn bản

hay không. Và trên thực tiễn giao dịch chuyển nhượng vẫn bị vô hiệu mặc dù bên

nhận thế chấp đồng ý việc chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp.

Đối với giao dịch cho thuê bất động sản đang thế chấp để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ, các bất cập chủ yếu liên quan đến vấn đề nêu trên là không đề cập

2

đến nội dung nếu như bên nhận thế chấp không đồng ý cho thuê thì bên thế chấp

có được cho chủ thể khác thuê hay không. Đồng thời, pháp luật cũng không đề

cập trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thông báo thì phải chịu chế tài

như thế nào. Song song đó, khi tài sản thế chấp cho thuê phải xử lý để thực hiện

nghĩa vụ thì số phận của các hợp đồng thuê như thế nào chưa được quy định một

cách rõ ràng.

Xuất phát từ những bất cập của vấn đề, cũng như từ thực tiễn giải quyết tranh

chấp, tác giả chọn đề tài “Giao dịch về bất động sản đang được thế chấp để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sĩ luật học của

mình, nhằm góp phần nghiên cứu những quy định của pháp luật về 02 loại giao dịch

thường xảy ra là giao dịch chuyển nhượng và cho thuê bất động sản đang được thế

chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Từ đó, mạnh dạn đề xuất hướng áp dụng pháp

luật trong thực tiễn để nhằm cho việc áp dụng pháp luật được thuyết phục hơn, theo

lẽ công bằng hơn.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

- Về sách chuyên khảo, giáo trình:

+Sách chuyên khảo của tác giả Đỗ Văn Đại (2021), Luật các biện pháp bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam, Bản án và bình luận bản án (tập 1), Nxb. Hồng

Đức. Đây là công trình khoa học trình bày rất chuyên sâu các biện pháp bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ Việt Nam. Sách chuyên khảo này cung cấp thông tin liên quan

đến những vấn để chung về biện pháp bảo đảm, thực hiện biện pháp bảo đảm,…Các

vấn đề được trình bày, đánh giá, phân tích theo chủ đề dưới dạng bình luận bản án,

có sự kết hợp với lý luận, đối chiếu với pháp luật nước ngoài và đôi khi với cổ luật

Việt Nam. Thông qua các bản án, công trình khoa học này người viết đã tập trung

phân tích quan điểm của Toà án liên quan đến giao dịch đối với bất động sản đang

thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, từ đó đối chiếu chúng với BLDS và các văn bản

pháp luật có liên quan, có so sánh một số nội dung tương ứng của pháp luật nước

ngoài. Tài liệu này đưa đến cho tác giả hai lợi ích quý báu. Thứ nhất, tác giả học

được cách tìm hiểu, phân tích bản án mang tính chất chuyên sâu với giá trị là

nguyên liệu để triển khai luận văn. Thứ hai, những phân tích trong các trường hợp

cụ thể này là sự tham khảo để triển khai dàn ý cũng như những nội dung cơ bản của

đề tài, đặc biệt liên quan đến giao dịch cho thuê bất động sản đang thế chấp để bảo

đảm nghĩa vụ.

3

+ Sách Bình luận khoa học – Những điểm mới của BLDS năm 2015 do tác

giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2016), NXB, Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, thành

phố Hồ Chí Minh. Với tài liệu chuyên khảo trên đây, các tác giả đã phân tích,

nghiên cứu những điểm mới của BLDS năm 2015 với mục đích phổ biến các quy

định mới, cung cấp cho người đọc sự nhìn nhận một cách tổng quan và sâu hơn về

các quy định của pháp luật dân sự, đồng thời cũng đưa ra những đánh giá về ưu,

nhược điểm của các quy định mới trong BLDS năm 2015. Ngoài ra, tác giả còn

lồng ghép sự bình luận, phân tích về sự thay đổi giữa BLDS năm 2005 với

BLDSnăm 2015.Đặc biệt, vấn đề giao dịch bảo đảm là một điểm mới được tác giả

đề cập trong chương bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có quyền và nghĩa vụ

của bên thế chấp.Đây là nền tảng pháp lý để tác giả cập nhật nghiên cứu trong quá

trình làm đề tài luận văn về giao dịch chuyển nhượng cũng như cho thuê bất động

sản đang thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

+ Sách do tác giả Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học

BLDS năm 2005 (tập II), Nxb. Chính trị Quốc gia.Mặc dù, sách này được viết khi thi

hành BLDS năm 2005, tuy nhiên, vẫn có giá trị tham khảo đối với luận văn này.Cuốn

bình luận phân tích về từng điều luật trong BLDS năm 2005. Trong đó, các tác giả

cũng bình luận về các điều luật cụ thể được quy định trong mục 5 chương XVII về

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Những nội dung này là nền kiến thức cơ bản

được luận văn tiếp thu để truyền tải các vấn đề nghiên cứu của đề tài.

+ Sách của tác giả Trần Anh Tuấn (2016), Bình luận khoa học BLDS năm

2015, NXb. Tư pháp. Đối với tài liệu này, tác giả cũng đã bình luận từng điều luật

cụ thể về giao dịch nói chung, về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi BLDS năm

2015 mới có hiệu lực. Các nội dung này được luận văn sử dụng làm nền kiến thức

cơ bản cho phần nghiên cứu chính của đề tài.

+ Sách chuyên khảo của tác giả Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp

đồng, NXB, Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, Hà Nội. Tài liệu này là công trình

nghiên cứu khá toàn diện, có tính chất chuyên sâu các quy định của pháp luật về

hiệu lực của hợp đồng nói chung theo BLDS năm 2015. Trên cơ sở phân tích, bình

luận các vấn đề pháp lý cơ bản về hiệu lực hợp đồng của pháp luật Việt Nam, so

sánh với những quy định của luật pháp quốc tế, giúp cho người đọc có cái nhìn đa

chiều về vấn đề này từ đó tác giả của công trình này đã đưa ra những ý kiến đánh

giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đặc biệt là phần trình bày về các điều kiện

4

có hiệu lực của hợp đồng. Phần trình bày về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt

nền tảng lý luận cho việc nghiên cứu về nội dung tính hiệu lực của các giao dịch

trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm bất động sản, đặc biệt khi các bất động sản này

đang thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

+ Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu tài sản và thừa kế của nhiều tác

giả do tác giả Lê Minh Hùng (chủ biên) (2019), NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt

Nam, thành phố Hồ Chí Minh. Đây là công trình khoa học trình bày khá chuyên sâu

các vấn đề về tài sản,quyền sở hữu và thừa kế.Đặc biệt,giáo trình đã dành một phần

nghiên cứu về khái niệm và phân loại bất động sản.Đây là nền tảng lýluận cơ bản

giúp tác giả có định hướng bước đầu trong việc tiếp cận lý luận và đặt nền tảng cho

việc triển khai đề tài dưới góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật về các loại bất động

sản đối tượng của giao dịch bất động sản.Giáo trình này cũng đã có sự phân tích,

làm rõ các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, giúp cho tác giả có cơ sở đánh giá

các căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản, đặc biệt giao dịch

liên quan đến bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

- Bài báo đăng trên tạp chí của tác giả Đoàn Thị Phương Diệp “Đăng ký giao

dịch bất động sản trong Luật dân sự Pháp và so sánh với việc đăng ký giao dịch

đảm bảo ở Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp, (01), tr. 52-56. Tác giả đã phân tích

các quy định của pháp luật dân sự Pháp có liên quan đến chế định đăng ký giao dịch

bất động sản trong đó tập trung khai thác, tìm hiểu về mục đích pháp lý của việc

đăng ký giao dịch bất động sản, các loại giao dịch bất động sản phải được đăng ký

và vấn đề tổ chức đăng ký giao dịch bất động sản. Từ đó, tác giả có sự liên hệ với

pháp luật Việt Nam trong vấn đề đăng ký giao dịch đảm bảo, đưa ra những bằng

chứng, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề

này. Do đó, bài viết này cũng là cơ sở để tác giả triển khai nội dung phân tích về

giao dịch liên quan đến bất động sản khi bất động sản này đã được đăng ký thế chấp

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Hầu hết các tài liệu nêu trên đều đã thực hiện việc nghiên cứu chuyên sâu về

một khía cạnh nhất định. Các nội dung liên quan trực tiếp đến giao dịch chuyển

nhượng, cho thuê các bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ hiện vẫn

còn vắng bóng. Tuy nhiên, các công trình này vẫn có những giá trị tham khảo cao khi

tác giả xây dựng dàn ý, triển khai nội dung và đưa ra các phân tích trong luận văn của

mình. Tuy chưa có công trình nào trực tiếp liên quan đến đề tài hẹp của luận văn

5

nhưng các kết quả nghiên cứu của luận văn đều được ảnh hưởng và rút kinh nghiệm

từ các giá trị tích lũy được trong các tài liệu tham khảo.

Với đề tài luận văn này, tác giả sẽ phân tích, bình luận các bản án liên quan

đến giao dịch chuyển nhượng, cho thuê các bất động sản đang được thế chấp để bảo

đảm nghĩa vụ. Tác giả hy vọng kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đem lại những giá

trị hữu ích nhất định cho việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về giao

dịch chuyển nhượng, cho thuê các bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm nghĩa

vụ, góp phần bảo vệ lợi ích chính đáng hợp pháp của cá nhân, tổ chức bị thiệt hại

theo lẽ công bằng hơn. Ngoài ra, hoạt động nghiên cứu này còn giúp tác giả học hỏi,

nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ, đem lại hiệu quả cao nhất cho

công tác chuyên môn, đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp trong tình hình mới.

Từ những lý do nêu trên, có thể khẳng định đề tài luận văn của tác giả mang

tính mới trong bối cảnh hiện nay cả về phương diện lý luận và thực tiễn.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của tác giả là nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống

các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến vấn đề giao dịch về bất

động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhất là giao dịch

chuyển nhượng và cho thuê, trong đó chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định

mới trong BLDS năm 2015, so sánh với các quy định pháp luật trong BLDS năm

2005, các văn bản pháp luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó,

có sự đối chiếu với thực tiễn xét xử tại Tòa án, đặc biệt khai thác sâu thực trạng về

vấn đề giải quyết các tranh chấp liên quan đến hệ quả, ảnh hưởng của giao dịch giúp

bảo vệ quyền, lợi ích của bên nhận bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm trong thực tế

hiện nay.

Tác giả thực hiện việc so sánh pháp luật, nhận định, phân tích những bất cập,

không thống nhất giữa các quy định trong văn bản pháp luật và thực tiễn áp dụng,

đưa ra những kiến nghị, đề xuất hướng khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện quy

định pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến đề tài mà tác giả đang nghiên cứu.

4.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt

Nam và thực tiễn áp dụng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết

6

giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Tác giả chủ yếu tập trung phân tích, nghiên cứu về những nội dung liên quan

đến giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản đang được thế chấp. Đồng

thời, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2015, có đối chiếu

với BLDSnăm 2005, các văn bản hướng dẫn thi hành và đặt trong mối tương quan

với các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm

2014,…Do luận văn phục vụ cho vấn đề ứng dụng nên ngoài căn cứ lý thuyết còn

được viện dẫn dựa trên các sự việc, bản án có thực của một số địa phương để tạo

tính thuyết phục về nội dung và quan điểm sửa đổi, bổ sung.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Để nghiên cứu luận văn được xuyên suốt đúng với mục đích và phạm vi đã

đặt ra, trong quá trình nghiên cứu tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp, cụ thể:

Tại Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ các quy định

hiện hành của pháp luật về trường hợp bên thế chấp chuyển nhượng tài sản thế chấp

cho người khác mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Ngoài ra, phân tích

trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý việc chuyển nhượng của bên thế chấp và bên

nhận chuyển nhượng. Đồng thời, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh nhằm

đánh giá, định hướng cho các nội dung liên quan đến vấn đề này. Song song với

phương pháp phân tích và bình luận bản án, tác giả còn sử dụng phương pháp tổng

hợp tại phần kết luận của mỗi mục và chương để khái quát những nội dung đã trình

bày và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật.

Tại Chương 2, tác giả vận dụng phương pháp so sánh, phân tích để làm rõ

các quy định của pháp luật về giao dịch cho thuê bất động sản đang thế chấp để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời, phân tích trường hợp bên thế chấp vi phạm

nghĩa vụ thông báo thì phải chịu chế tài như thế nào. Song song đó, khi tài sản thế

chấp cho thuê phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì số phận của các hợp đồng thuê

được quy định như thế nào. Tương tự Chương 1, tại phần kết luận của từng mục và

kết luận chương, phương pháp tổng hợp được vận dụng để khái quát những vấn đề

pháp lý tác giả đã phân tích nhằm rút ra những kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện quy

định của pháp luật. Đặc biệt, Chương 2 chú trọng đến việc sử dụng phương pháp