Công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạm hình thức công chứng, chứng thực theo Bộ luật dân sư năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỐ HỒ CHÍ MINH

VÕ KIM VINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Định hướng ứng dụng

Mã số chuyên ngành: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : GS.TS Đỗ Văn Đại

Học viên : Võ Kim Vinh

Lớp : Cao học Luật, Phú Yên Khoá 1

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng

dẫn khoa học của thầy Đỗ Văn Đại các nội dung nêu trong luận văn là trung thực.

Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công

trình nào khác.

Tác giả luận văn

Võ Kim Vinh

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật dân sự

BLDS 1915 Bộ luật dân sự 2015

BLDS 1995 Bộ luật dân sự 1995

BLDS 2005 Bộ luật dân sự 2005

BLTTDS Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDDS Giao dịch dân sự

HĐCN Hợp đồng chuyển nhượng

HĐTP Hội đồng thẩm phán

LĐĐ 1993 Luật đất đai 1993

LĐĐ 2003 Luật đất đai năm 2003

LNO 2014 Luật nhà ở năm 2014

QSDĐ Quyền sử dụng đất

TAND Tòa án nhân dân

TANDTC Tòa án nhân dân tối cao

UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƯƠNG 1. CÔNG NHẬN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI

PHẠM VỀ HÌNH THỨC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC DO ĐÃ ĐƯỢC

THỰC HIỆN..............................................................................................................9

1.1. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 .....9

1.1.1. Sự không rõ ràng trong văn bản.............................................................10

1.1.2. Sự không thống nhất trong thực tiễn ......................................................15

1.1.3. Hướng giải quyết thống nhất..................................................................19

1.2. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập sau ngày 01/01/2017.....20

1.2.1. Điều kiện để công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều 129

Bộ luật dân sự...................................................................................................20

1.2.2. Hệ quả của việc công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều

129 Bộ luật dân sự............................................................................................24

Kết luận chương 1 ...................................................................................................26

CHƯƠNG 2. CÔNG NHẬN GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI

HẾT THỜI HIỆU YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ........................................28

2.1. Công nhận giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất có hiệu lực khi hết

thời hiệu tuyên bố vô hiệu khi không có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch

dân sự vô hiệu......................................................................................................28

2.2. Công nhận giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức

công chứng, chứng thực khi có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô

hiệu .......................................................................................................................33

2.2.1. Thực trạng và bất cập.............................................................................33

2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ..............................................................38

Kết luận chương 2 ...................................................................................................39

KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................41

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Nền kinh tế nước ta ngày một phát triển, hòa nhập cùng với xu thế phát triển

chung của thế giới, cuộc sống tinh thần được nâng cao, đòi hỏi nhu cầu về vật chấp

phải đáp ứng, nhất là nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng cao. Giao dịch về quyền sử

dụng đất sôi động, người sử dụng đất được thực hiện các quyền “chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền

sử dụng đất”1

Giao dịch về QSDĐ thuộc loại giao dịch dân sự, để một giao dịch dân sự có

hiệu lực thì đòi hỏi chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật

dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với GDDS được xác lập; mục đích và nội

dung của GDDS không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; mặc

khác đối với những GDDS còn phải tuân theo hình thức mà pháp luật quy định thì

các chủ thể phải tuân theo hình thức khi tham gia giao dịch.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời

nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. GDDS thông qua phương tiện điện tử

“Luật giao dịch điện tử”2

Tại khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 quy định GDDS phải được thể hiện bằng

văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó, quy

định như trên phù hợp với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 là

HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được

công chứng hoặc chứng thực, “trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại

điểm b khoản này”3

“văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; việc công

chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện

tại UBND cấp xã”4

Theo BLDS 2005, trong trường hợp pháp luật quy định về hình thức GDDS là

điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một

bên hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các

1 Khoản 1, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013).

2 Luật giao dịch điện tử năm 2005.

3 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng

chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh

doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

4 Điểm c và d khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013.

2

bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó

mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Nhưng theo hướng dẫn tại Nghị quyết số

02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP-TANDTC về “Hướng dẫn áp dụng pháp

luật trong việc giải quyết các vụ án Dân sự, Hôn nhân và Gia đình” đối với HĐCN

QSDĐ, nếu sau khi thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm,

đã làm nhà kiên cố…và bên nhận chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ

quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước

về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng.

Mặc khác BLDS 2015 qui định giao dịch dân sự vi phạm về hình thức công

chứng, chứng thực nếu “thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”5

hoặc “sau hai năm thì hết thời hiệu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì giao dịch đó

được công nhận”.6

Qua thực tiễn xét xử của nhiều Tòa án các cấp cho thấy nhận thức vấn đề trên

về nhận định cũng như áp dụng pháp luật chưa được thống nhất, còn có nhiều bài

viết trên các tạp chí và trên diễn đàn cho thấy các quan điểm về giao dịch dân sự vi

phạm về hình thức công chứng, chứng thực còn trái ngược nhau.

Vấn đề công nhận giao dịch QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng

thực là một nội dung rất đáng được quan tâm, tìm hiểu, phân tích mà cho đến nay

vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề

này theo BLDS 2015. Từ những lý do phân tích trên đây, tác giả quyết định chọn đề

tài “Công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạm hình thức công chứng,

chứng thực theo Bộ luật dân sự năm 2015” để tìm hiểu, nghiên cứu làm đề tài luận

văn thạc sĩ luật học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tác giả thấy rằng vấn đề liên quan đến

công nhận GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực đã

được đề cập, trình bày và phân tích trong một số giáo trình, sách chuyên khảo,

luận văn thạc sĩ luật học và bài viết trên các tạp chí, trong đó có thể kể đến một số

các tài liệu như sau:

- Giáo trình:

+ Giáo trình của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2017), Những quy

định chung về Luật Dân sự (Tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ sung), NXB. Hồng Đức –

5 Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015.

6 Điển đ khoản 1, khoản 2 Điều 132 BLDS 2016.