Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động

sản ở Việt Nam

Nghiên cứu sinh: Lê Văn Bình

Chuyên ngành: Kinh tế, Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 62.31.12.01

Giảng viên hướng dẫn khoa học:

1. PGS, TS Phan Duy Minh;

2. PGS, TS Ngô Trí Long

2011

2

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường quan

trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực

tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của

mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ

có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của

mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động

của nền kinh tế [51]. Chính vì vậy, sự cần thiết phát triển TTBĐS ở nước ta

đã được xác định tại Nghị quyết Đại hội VIII của Đảng: “... cần tổ chức, quản

lý tốt TTBĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân... khuyến khích

các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng

dẫn và quản lý của Nhà nước...” và được nhấn mạnh trong Báo cáo chính trị

tại Đại hội IX của Đảng:

Phát triển TTBĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng (QSD) đất, tạo

điều kiện thuận lợi để chuyển QSD đất; mở rộng cơ hội cho các công

dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất

và sử dụng đất (SDĐ) lâu dài cho sản xuất kinh doanh (SXKD)... Sửa

đổi các quy định về việc chuyển QSD đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá

trình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh

doanh BĐS... Từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam ở nước

ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.

Trong thời gian vừa qua, TTBĐS ở nước ta tuy mới hình thành, nhưng

đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương

mại, SXKD đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu

quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã

được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị. TTBĐS đã thu hút được

đáng kể nguồn vốn trong nước và ngoài nước, góp phần quan trọng thúc đẩy

3

tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt

động của TTBĐS cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém. Tình trạng đầu cơ, đẩy

giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt

đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây

tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội, quản lý nhà nuớc đối với thị

trường này còn nhiều yếu kém, chưa theo kịp sự biến động của thị trường.

Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống

các chính sách tài chính mà Nhà nước đã sử dụng nhằm để quản lý và phát

triển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý.

Vì vậy, nghiên cứu tác động của các chính sách tài chính để từ đó, đề ra các

giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định và bền

vững đang được đặt ra hết sức cấp thiết ở nước ta.

* Về lý luận:

- Nền kinh tế thị trường (KTTT) có nhiều mặt tích cực nhưng luôn chứa

đựng trong nó nhiều khuyết tật, do vậy luôn cần sự can thiệp của Nhà nước để

điều tiết nền kinh tế, hạn chế những khuyết tật của KTTT.

- Ở các nước phát triển - nơi đã có nền KTTT được thiết lập hàng trăm

năm, vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của KTTT.

Còn ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải

thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc nâng

cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển là công

việc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn.

- TTBĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm

cơ bản như: Thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu;

thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước. Chính

những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của TTBĐS là

giá cả luôn theo xu hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy,

Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc

biệt là có các giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của

4

cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).

- Nhà nước điều chỉnh TTBĐS thông qua hai hệ thống công cụ là hệ

thống quản lý hành chính và công cụ tài chính để điều tiết. Trong TTBĐS, các

quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) BĐS là quan hệ kinh tế, quan hệ

dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ tài chính và được thực hiện ở

thị trường. Vì vậy, Nhà nước cần thông qua công cụ tài chính, mà cụ thể là

các chính sách tài chính để góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển

TTBĐS, nhất là đối với các quốc gia vừa chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá

tập trung sang cơ chế thị trường như ở nước ta. Do vậy, có thể coi các chính

sách tài chính là những đòn bẩy quan trọng đối với việc hình thành và phát

triển TTBĐS. Chính vì vậy, về mặt lý luận, cần phải nghiên cứu việc sử dụng

các chính sách tài chính để điều tiết TTBĐS.

* Về thực tiễn:

- Khuyết tật chủ yếu của TTBĐS ở nước ta hiện nay là giá nhà đất quá cao

không phù hợp với đầu vào của SXKD (đất sản xuất, kinh doanh) cũng như

không phù hợp với thu nhập của người lao động (đối với đất ở). Một trong

những nguyên nhân chủ yếu của khuyết tật trên là Nhà nước chưa kiểm soát

được tình trạng đầu cơ nhà đất và tích trử tiền nhàn rỗi của dân vào nhà đất; Từ

đó, “cầu ảo” tăng cao mà không cung nào tải nổi. Các nhà đầu tư chiếm giữ rất

nhiều nhà đất, tạo ra sự khan hiểm sản phẩm trên thị trường nhưng họ chỉ phải

nộp thuế rất thấp (định mức thuế đất hiện nay căn cứ vào mức thuế SDĐ nông

nghiệp nên rất thấp, thuế nhà chưa thu). Do vậy, Nhà nước cần sử dụng chính

sách tài chính là thuế đánh nặng vào những trường hợp có nhà đất mà không sử

dụng hoặc sử dụng quá hạn mức quy định thì mới hạn chế được đầu cơ. Trên thế

giới các nước chỉ dùng thuế để chống đầu cơ [49]. Nếu Nhà nước công khai

minh bạch thuế thì người mua sẽ tính được với thuế như vậy có nên đầu cơ hay

không từ đó thị trường sẽ tự điều chỉnh, cung cầu sẽ gặp nhau.

- Thêm nữa, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, về

hình thành các kênh cung ứng vốn cho TTBĐS… chưa phù hợp để thúc đẩy

5

thị trường phát triển. TTBĐS cần phải liên thông với thị trường tài chính, nhất

là khi thị trường dần chuyển sang cấp độ tài chính hóa, trong khi đó hệ thống

ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay tăng cao, các kênh

cung ứng vốn khác chưa phát triển, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho TTBĐS.

Từ những bất ổn của TTBĐS, đòi hỏi phải xem xét việc sử dụng các

chính sách tài chính đối với TTBĐS trong thời gian qua, tác động của các

chính sách tài chính đến sự hình thành và phát triển TTBĐS. Qua đó đề ra các

giải pháp tài chính để góp phần hoàn thiện và phát triển TTBĐS, nhằm phát

huy nguồn lực to lớn từ BĐS để phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) đồng

thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế.

* Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Đối với nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền KTTT

phát triển, đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về lĩnh vực tài

chính đối với TTBĐS, điều này được thể hiện qua chính sách tài chính quốc

gia để điều tiết TTBĐS. Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sách

thuế BĐS, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê,

chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển BĐS... đều đã

được thực hiện tương đối kỹ. Tuy nhiên, mỗi quốc gia có điều kiện KT-XH

khác nhau, có các quan điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận,

quản lý, kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS. Vì vậy, không thể sử

dụng hoàn toàn chính sách tài chính của các quốc gia khác cho điều kiện cụ

thể ở Việt Nam mà đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu mang tính độc lập,

lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện của Việt Nam.

Ở Việt Nam, để tìm ra các giải pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnh

của TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như các cuộc Hội thảo

khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như:

Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối

với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục

Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên

6

cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai

trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam

và các nước trên thế giới. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài

chỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ

trong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất

(trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế

thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ

chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu

phân tích và đề ra các nội dung cụ thể.

TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính

sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ

công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là

đánh giá thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS

nhà nước và định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối

với đất đai và BĐS nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh

nghiệp nhà nước (DNNN), như vậy phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn

một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển

TTBĐS.

Sách “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt

Nam” năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu

lên một số giải pháp tài chính phát triển TTBĐS ở Việt Nam như đổi mới chính

sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ,

thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt

động kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở,

hình thành các tổ chức định giá BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá

BĐS. Tuy nhiên các giải pháp trên chỉ mới dừng lại ở mức độ định hướng và

cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa.

Sách “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2005 của Th.sĩ

Bùi Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng và những cản trở việc phát triển thị

7

trường QSD đất, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy

mạnh phát triển thị trường QSD đất ở nước ta, các giải pháp này nhằm tạo hành

lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường QSD đất, không đi vào các giải

pháp tài chính để phát triển thị trường QSD đất.

Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 của trường Đại học Kinh tế

Quốc dân do TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm là hệ thống

hoá những vấn đề lý luận cơ bản nhất về BĐS và TTBĐS, giới thiệu kinh

nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển TTBĐS. Cuốn sách cũng

dành một phần nội dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS ở

nước ta trong những năm qua, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân là cơ sở đề

xuất định hướng quản lý phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới, đề tài

không đi vào nội dung phân tích thực trạng việc sử dụng các chính sách tài

chính và hoàn thiện các chính sách tài chính để phát triển TTBĐS.

Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường

bất động sản” năm 2006 của TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc

dân. Về nội dung, đã phân tích thực trạng các chính sách thuế trong lĩnh vực

đất đai đối với việc quản lý và điều tiết TTBĐS của Việt Nam gồm ba sắc thuế

là thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,

từ đó đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện các sắc thuế trên theo quan điểm riêng

của tác giả.

Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế

Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất

bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt

Nam” năm 2006. Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận và kinh

nghiệm về thu hút đầu tư vào TTBĐS. Đồng thời cũng nêu lên thực trạng của

chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại

hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS. Trên cơ sở đó các tác

giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS

8

trong thời gian tới, không đi vào nội dung các giải pháp tài chính để phát triển

TTBĐS.

Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực

quản lý nhà nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do

TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề

tài, nhằm phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý

nhà nước để thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS ở nước ta. Các giải pháp

chủ yếu tập trung vào các nội dung như hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành

lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ các khó khăn và tạo

môi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không đi sâu vào các giải

pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở Việt Nam.

Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp cơ bản bình ổn

giá quyền sử dụng đất đô thị ở nước ta” (2007) do GS.TS Hoàng Việt làm chủ

nhiệm đề tài, nội dung chính của đề tài là phân tích và đề xuất các nội dung và

giải pháp nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnh

TTBĐS theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, đề tài không đi sâu vào

các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở nước ta.

Một số đề tài nghiên cứu khác cũng như các cuộc Hội thảo khoa học về

lĩnh vực này của Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và Đầu tư - Bộ Tài nguyên và

Môi trường - Bộ Tài chính, của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,

của Viện Nghiên cứu Địa chính - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả,

của Trường Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổng

hợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, của Hiệp Hội BĐS Việt Nam và Cục Quản

lý nhà - Bộ Xây dựng... các công việc nghiên cứu này chủ yếu đứng từ góc độ

của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất các giải

pháp sử dụng BĐS có hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý được quy

định bởi luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng

góp trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, hoặc các

9

giải pháp tài chính riêng rẻ, chưa có công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và

có hệ thống về các chính sách tài chính đối với TTBĐS.

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Giải pháp tài

chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài Luận án

tiến sĩ của mình.

2. Mục đích nghiên cứu

- Nghiên cứu về BĐS và TTBĐS, các chính sách tài chính chủ yếu đối

với TTBĐS. Đồng thời tham khảo việc sử dụng các chính sách tài chính quản

lý và điều tiết TTBĐS ở một số nước trên thế giới để rút ra các bài học kinh

nghiệm cho Việt Nam.

- Đánh giá thực trạng TTBĐS và các chính sách tài chính đối với

TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1993 cho đến nay.

- Xác lập các cơ sở lý luận và thực tiễn để đề ra các giải pháp tài chính

thúc đẩy phát triển TTBĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp

theo.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là TTBĐS, các chính sách tài chính

chủ yếu đối với TTBĐS ở Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu của Luận án là tập trung nghiên cứu các chính sách

tài chính chủ yếu trong quản lý TTBĐS ở Việt Nam từ khi có luật Đất đai

năm 1993 cho đến nay, với trọng tâm nghiên cứu là thị trường QSD đất đô thị

và nhà ở đô thị trong TTBĐS.

Giải pháp tài chính phát triển TTBĐS có nội dung rất rộng và phức tạp,

nên Luận án chỉ nghiên cứu dưới góc độ Nhà nước sử dụng công cụ tài chính

để tác động đến TTBĐS, chính là nghiên cứu về chính sách tài chính quốc gia

tác động đến TTBĐS (chính sách tài chính quốc gia là định hướng của Nhà

nước về sử dụng phạm trù tài chính tồn tại khách quan) [46]. Tuy nhiên, nội

dung chính sách tài chính quốc gia tác động đến TTBĐS cũng rất đa dạng và

phong phú, có những chính sách tác động đến nhiều lĩnh vực trong nền kinh

10

tế, trong đó có TTBĐS, nên Luận án chỉ tập trung nghiên cứu và đề ra các

giải pháp về hoàn thiện các chính sách tài chính chủ yếu có tác động trực tiếp

đến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS, như thuế BĐS, chính sách

tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chính

sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển nhượng BĐS, chính sách ưu đãi, hỗ

trợ tài chính, và chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh

cung ứng vốn đa dạng và ổn định để phát triển TTBĐS.

Trong các nghiên cứu về diễn biến TTBĐS ở Việt Nam, đã khẳng định sự

biến động giá cả và sự thăng trầm của TTBĐS ở Việt Nam trong những năm qua,

chủ yếu là do sự biến động và thăng trầm của giá QSD đất đô thị quyết định [67].

Do vậy, để phát triển lành mạnh TTBĐS thì một trong những nội dung trọng tâm

là cần phải phát triển lành mạnh thị trường QSD đất đô thị và nhà ở đô thị. Đây

cũng chính là phạm vi nghiên cứu của Luận án về hoạt động của TTBĐS.

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

* Ý nghĩa khoa học:

Luận án đã nghiên cứu, phân tích và trình bày một cách đầy đủ và có hệ

thống các vấn đề lý luận về BĐS, TTBĐS, các chính sách tài chính đối với sự

hình thành và phát triển TTBĐS. Bên cạnh đó, Luận án đã xem xét, đối chiếu

và rút ra những bài học từ kinh nghiệm sử dụng các chính sách tài chính quản

lý và điều tiết TTBĐS của một số nước trên thế giới cho Việt Nam.

* Ý nghĩa thực tiễn

Luận án đã đánh giá một cách đầy đủ, chi tiết về thực trạng TTBĐS ở

Việt Nam, phân tích và đánh giá tác động của chính sách tài chính đối với

TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1993 cho đến nay, chỉ ra những tác động tích cực,

những hạn chế và nguyên nhân. Luận án cũng đã hệ thống hoá các mục tiêu và

quan điểm phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở đó đề xuất được hệ thống

các giải pháp tài chính và điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp tài

chính đó nhằm thúc đẩy phát triển TTBĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những

năm tiếp theo.

11

Chương 1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản

1.1.1.1.1. Khái niệm bất động sản

Trong quá trình phát triển, loài người đã chia tài sản thành “BĐS” và

“động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ Luật cổ La mã, theo đó BĐS

không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do

sức lao động của con người trên mảnh đất.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan

đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Ở nước ta, cũng với cách tiếp cận như trên nên Bộ luật Dân sự (năm

2005) đã quy định: BĐS là các tài sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là đất đai và những

tài sản gắn liền với đất đai, không thể di dời (hoặc di dời hạn chế), tồn tại và

ổn định lâu dài.

1.1.1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm

cụ thể sau:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được

12

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc

điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Yếu tố vị

trí còn được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các công

trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục. Khi những yếu tố

này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi. Do vậy, một mặt khi đầu tư

kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này.

Đồng thời, đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu

tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển hệ

thống cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục. Tính cố

định là thuộc tính cố hữu của đất đai, còn ngày nay với sự tiến bộ kỹ thuật,

nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định. Đặc điểm này cho thấy

vị trí sẽ là một yếu tố cấu thành nên giá của BĐS.

Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền, khan hiếm và dị biệt

Hàng hoá BĐS có các đặc tính trên là do sự trường tồn của đất đai (trừ

một số trường hợp như động đất, núi lửa, sạt lở…), tính có hạn của diện tích

bề mặt trái đất, của từng thửa đất; cũng như đặc điểm vị trí của từng lô đất.

Tính lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế

và thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Do vậy khi đầu tư xây dựng

BĐS phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư

lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

Tính khan hiếm của BĐS làm cho quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất

cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về

BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng

lên. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ để điều tiết cân bằng

cung cầu về BĐS.

Do tính dị biệt của BĐS nên trong đầu tư phát triển BĐS phải chú ý khai

thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về

tính dị biệt của người tiêu dùng ngày càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải

chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.

13

Thứ ba, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội

Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá

BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi

khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập

quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Vì thế, việc phân chia các địa giới hành chính,

làng nghề… có liên quan đến giá cả BĐS.

Thứ tư, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và

có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động KT-XH có liên quan. Do

vậy khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng

tới các công trình khác; khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng

khi có các BĐS khác sẽ ra đời.

Thứ năm, hàng hóa BĐS là loại tài sản có giá trị lớn và khả năng

chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư

xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do

đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả

năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Điều đó đòi hỏi người đi mua

hoặc kinh doanh BĐS cần nhiều vốn đầu tư trung, dài hạn. Những người có

thu nhập bình thường khó có đủ điều kiện để tham gia nếu không có sự hỗ trợ

của thị trường tài chính (ở Mỹ, thị trường chứng khoán BĐS chiếm 40% thị

trường nợ) [4].

Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước

BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội.

Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà

nước.

14

1.1.1.2. Vai trò của bất động sản đối với đời sống kinh tế - xã hội

BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã được cả lý luận và thực tiễn

khẳng định. Trong tác phẩm Tư bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty:

“Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất”. Theo tính

toán của các chuyên gia thì BĐS chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các

nước tiên tiến; còn ở các nước đang phát triển, con số này là gần 3/4 [15].

Nhưng tỷ lệ số BĐS được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở

các nước đang phát triển lại rất thấp. Do vậy, ở các nước đang phát triển, cần

xây dựng các chính sách để đưa BĐS trở thành tư bản vận động trong môi

trường kinh tế hàng hoá nhằm huy động nguồn vốn to lớn từ BĐS phục vụ

cho nhu cầu phát triển KT-XH.

Trong thực tiễn, BĐS là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối

thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát

triển. Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở

cho các hoạt động SXKD phát triển, đáp ứng các nhu cầu của con người.

1.1.2. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1.2.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS, song các quan niệm cùng có

một điểm chung khái quát về TTBĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về

BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ, tức là quan hệ

giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các

quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS.

BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không

tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai

luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của TTBĐS.

BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua

bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,

chuyển dịch QSD. Do đó, TTBĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa

15

người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan

đến BĐS như cho thuê, thế chấp và chuyển dịch QSD BĐS…

Do vậy, TTBĐS được hiểu một cách khái quát như sau: TTBĐS là tổng thể

các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một

không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm

TTBĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại

đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả

và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn đạt này,

khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố

không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.

Tuỳ theo mục tiêu và cách tiếp cận, có thể phân loại TTBĐS theo

nhiều tiêu thức khác nhau.

Dựa vào loại hàng hoá BĐS, có thể phân chia TTBĐS thành các thị

trường đất đai, thị trường nhà ở; TTBĐS dùng trong dịch vụ; TTBĐS dùng

cho văn phòng, công sở; TTBĐS công nghiệp.

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, có thể

phân chia TTBĐS thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị

trường thế chấp và bảo hiểm.

Dựa vào trình tự tham gia, có thể chia TTBĐS thành thị trường sơ cấp

bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng

QSD đất; thị trường đầu tư (trong lĩnh vực BĐS còn có thể gọi là thị trường

xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa BĐS bao gồm các hoạt động lựa chọn tư

vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án... ;thị trường thứ cấp là thị trường mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với

người có nhu cầu.

Dựa vào mức độ kiểm soát, có thể chia TTBĐS thành thị trường chính

thức và thị trường phi chính thức (thị trường không được kiểm soát).

1.1.2.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá