Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội

LUẬN VĂN:

Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư

của dự án tái khai thác Khu B chung

cư Kim Liên - Hà Nội

Phần mở đầu

1. Sự cần thiết của đề tài

Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là

một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên.

Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng

các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt

hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; là giải pháp tốt

nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không

gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ

thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm

mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư. Và quan trọng hơn cả là giá

thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư.

Cùng với những thành công đạt được từ những từ các chương trình phát triển

nhà ở chung cư cao tầng của các đô thị hiện đại trên thế giới ở Tokyo (Nhật Bản),

Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng

Kông..., Việt Nam cũng từng bước chuyển mình theo xu huớng đô thị hoá đó với việc

phát triển quỹ nhà ở trong đô thị về cả chất và lượng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều

kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng.

Một trong những quỹ nhà ở cần đặc biệt quan tâm vì nó không chỉ ảnh hưởng

tới cảnh quan, quy hoạch chung cho sự phát triển của thủ đô theo hướng công nghiệp

hoá, hiện đại hoá mà quan trọng hơn là những ảnh hưởng của nó tới chất lượng cuộc

sống, thậm chí là cả tính mạng của những người dân sống trong đó, đó là quỹ nhà

chung cư cũ của thành phố. Phần lớn các chung cư này được xây dựng từ rất lâu

(những năm 1960 - 1970), trải qua thời gian đã trở nên xuống cấp, hư hỏng, không còn

phù hợp với nhu cầu và điều kiện sống của người dân trong điều kiện hiện nay, đặc

biệt có những khu chung cư ở dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm

thường trực đối với sự an toàn của người dân.

Các giải pháp xây dựng thí điểm đối với các chung cư này trước đây thực hiện

như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ tại khu tập thể Thành

Công, khu B6 Trung Tự... đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng

lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ

mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quỹ nhà ở để giải quyết các vấn đề

đặt ra của thành phố không đáp ứng được.

Vì thế một chủ trương của Chính phủ là thực hiện qua nhiều giai đoạn theo lộ

trình được vạch ra một cách cụ thể, mục tiêu là tới năm 2015 cơ bản xoá bỏ hoàn toàn

những nhà nguy hiểm trên địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở

thành vấn đề xã hội, đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị. Chủ

trương hoàn thiện và cụ thể hoá bằng Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ

xuống cấp trên địa bàn Thành phố, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007

của HĐND thành phố về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên

địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính

phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư

hỏng, xuống cấp...

Hơn 2 năm từ khi Thành phố chủ trương xã hội hoá cải tạo các khu tập thể cũ

nát, nguy hiểm, không một dự án cải tạo chung cư cũ nào được khởi công, kể cả những

khu nguy hiểm mà Nghị quyết 07 của HĐND và Chính phủ đều nhấn mạnh là "ưu tiên

thực hiện".

Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND

Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây

dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và

B14 Khu Tập thể Kim Liên, đây là dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II là

Chỉnh trang toàn bộ khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đang

đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt.

Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn trong công tác giải

phóng mặt bằng nên tới quý I/2008, dự án mới chính thức được khởi công. Ngày

23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B14 Kim

Liên, còn với nhà B4, hiện mới đạt 80% khối lượng giải phóng mặt bằng nên sẽ khởi

công tiếp trong một thời gian ngắn nữa. Đây là một bước tiến, đánh dấu cho một dự án

thí điểm đầu tiên của thành phố Hà nội thực hiện theo hình thức xã hội hoá đầu tư

được chính thức khởi công xây dựng ở thời điểm hơn 3 năm sau khi chủ trương của

Thành phố ra đời.

Xuất phát từ yêu cầu cấp bách của việc đẩy nhanh tiến độ cho công tác cải tạo

nhà chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Thành phố, đảm bảo hoàn thành

nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố trong giai đoạn 2006-2015, đứng trên quan điểm

của nhà đầu tư được giao để nghiên cứu và thực hiện dự án Chỉnh trang khu B Kim

Liên, học viên quyết định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của

dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội".

2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác

Khu B chung cư Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 của

Khu B, qua đó phân tích tình hình thực tế, những khó khăn của dự án gặp phải trong

quá trình thực hiện từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và

khai thác vận hành dự án, đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả

trong quá trình đầu tư.

Như vậy đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu

quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị.

Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung

cư khác trên địa bàn TP HN nói riêng và các TP khác nói chung.

Nội dung nghiên cứu được nêu rõ trong phần cấu trúc luận văn.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở chung cư cao tầng cũ tại thành phố Hà Nội

giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975. Đề tài nghiên cứu đến năm 2025.

- Đối tượng nghiên cứu: Khu chung cư Kim Liên (Khu B).

4. Phương pháp nghiên cứu

a. Khảo sát thực địa, tập hợp số liệu

- Thu thập tài liệu, số liệu thống kê và hiện trạng sử dụng các khu chung cư trên

địa bàn TP Hà Nội nói chung và khu Chung cư Kim Liên nói riêng.

- Điều tra xó hội học: Phỏng vấn người ở và lấy ý kiến một số cơ quan quản lý

hữu quan về nhu cầu, tõm lý, nguyện vọng của người ở và những nhu cầu của họ trong

cuộc sống hiện đại.

- Tiếp cận các kết quả nghiên cứu trong các Luận án, Luận văn của những nhà

nghiên cứu về cải tạo - hiện đại hoá các khu nhà ở Hà Nội.

- Tham khảo các tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức

các khu ở, các quy chuẩn quy phạm xây dựng của Việt Nam.

b. Phân tích đánh giá

- Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý

của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả

đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên.

5. Đóng góp của đề tài

Đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử

dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị. Với một

dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung cư khác

trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng và các TP khác nói chung.

6. Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu

của luận văn được bố cục theo 3 chương sau:

Chương 1: Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng

trên thế giới và Việt Nam

Chương 2: Các cơ sở để lập dự án tái khai thác các khu chung cư trên địa bàn thành

phố Hà Nội và tình hình triển khai thực hiện

Chương 3: Dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên và nghiên cứu đề xuất một

số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án

Có thể sơ đồ hoá cấu trúc luận văn như sau:

Chương 1

Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng

và khai thác chung các khu chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam

1.1. Một số khái niệm và phân loại

1.1.1. Khái quát về chung cư cao tầng

Khái niệm: Chung cư cao tầng là nhà cao tầng với mục đích để ở.

Khái niệm “nhà cao tầng” trong xó hội hiện nay được coi là tương đối đối với

các quan niệm khác nhau về quy mô xây dựng ở mỗi nơi, mỗi thời điểm. Ở khu vực

phổ biến là nhà 4-5 tầng thỡ nhà 9 tầng được coi là nhà cao tầng. Ở các thành phố

Châu Âu nhà 20 tầng được coi là nhà cao tầng, trong khi ở Mỹ nhà 70 đến 100 tầng

mới được coi là nhà cao tầng so với các công trỡnh lõn cận.

Ủy ban nhà cao tầng và môi trường đô thị tại Mỹ coi nhà cao tầng là các nhà 10

tầng trở lên vỡ đó là chiều cao giới hạn cho việc chữa cháy bằng xe thang ở New

York.

Ở một số nước châu Âu như Anh, Pháp, Đức, ... và trong hội thảo quốc tế lần

thứ 4 về nhà cao tầng tại Hồng Kông tháng 11 năm 1990 có quy định ngôi nhà cao

tầng là các ngôi nhà từ 9 tầng trở lên.

Ở Việt Nam, trong xây dựng thường phân loại theo số tầng như sau:

- Loại 1: Từ 9 đến 16 tầng (cao đến 50m).

- Loại 2: Từ 17 đến 25 tầng (cao đến 75m)

- Loại 3: Từ 26 đến 40 tầng (cao đến 100m).

- Loại 4: Siêu cao tầng từ 41 tầng trở lên (cao hơn 100m).

Theo TCVN 323:2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế ban hành theo Quyết

định số 26/2004/Q Đ-BXD ngày 2/11/2004 của Bộ xây dựng định nghĩa nhà cao tầng

như sau:

Nhà cao tầng là nhà và cỏc cụng trỡnh cụng cộng cú chiều cao từ 25m đến

100m (tương đương 10 đến 30 tầng).

Như vậy khái niệm nhà cao tầng theo TCVN bao gồm hai điều kiện: chiều cao

và số tầng. Nhà cao đến 25m nhưng dưới 10 tầng thỡ khụng được coi là nhà cao tầng

1.1.2. Một số đặc điểm của chung cư cao tầng

ở Việt Nam trong những năm gần đây nhà cao tầng được xây dựng ngày một

nhiều hơn, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Công việc xây dựng nhà nhiều tầng ở Việt

Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có những khó khăn phức tạp về nhiều mặt.

- Về kỹ thuật:

+ Đây là một lĩnh vực thi công hoàn toàn mới có kết cấu móng công trình sâu

vài chục mét trên một diện tích nhỏ. Khi đó sẽ nảy sinh hàng loạt các vấn đề liên quan

ngay khi thi công móng như ổn định tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, biến dạng

nền đất, chống thấm tầng hầm nếu có...

+ Công trình nhà cao tầng yêu cầu đặc biệt tới chất lượng phần kết cấu móng,

đây là phần kết cấu chủ yếu thường gây nguy hiểm đến an toàn của toàn bộ công trình.

Phần kiểm định tính biến dạng móng gồm ba phương diện: tổng biến dạng độ lún lệch

và tính ổn định của móng.

- Nhà cao tầng có trọng lượng bản thân rất lớn cho nên tải trọng của nó tác

động xuống nền đất là rất lớn kể cả các tải trọng do gió và tải trọng động đất.

- Móng của nhà cao tầng chủ yếu sử dụng móng sâu do tầng đất tốt thường

nằm ở sâu. Nhà cao tầng thường có tầng hầm cho nên hàng loạt các vấn đề có liên

quan đến thiết kế, thi công như: đào đất, tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, chống

thấm... cần được quan tâm đặc biệt nhất là trong thi công.

- Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên rất nhạy với sự lún và lún lệch. Nó

có những tác động và ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu của công trình.

- Các giải pháp vật liệu của hệ thống kết cấu chủ yếu là sử dụng bê tông cốt

thép hoặc hỗn hợp thép - bê tông. Do chung cư cao tầng phục vụ cho nhiều hộ gia

đình, lại có chiều cao lớn nên các vật liệu hoàn thiện như cửa sổ, hệ thống điện, cấp

thoát nước... phải có chất lượng rất cao.

- Hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống thang thoát hiểm.. phải được thiết kế

tính toán kỹ và có chất lượng cao đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

- Do chiều cao lớn nên công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trường và giải

pháp công nghệ thi công hợp lý là đặc biệt quan trọng.

- Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên các sai số cho phép thông thường rất

nhỏ, nên các yêu cầu trắc đạc, kiểm tra kỹ thuật và nghiệm thu đòi hỏi rất cao.

- Kết cấu nhà cao tầng thông thường gồm 2 thành phần:

+ Thành phần cố định: là hệ kết cấu chịu tải trọng theo phương ngang và

phương đứng.

+ Hệ thống bán cố định: là hệ vách ngăn, bao che có thể di chuyển hoặc dễ

dàng thay đổi khi có yêu cầu đặt ra.

- Về kinh tế:

+ Nhà chung cư cao tầng là một sản phẩm được chủ đầu tư tổ chức xây dựng

theo quy hoạch chiến lược phát triển của thành phố và để bán cho nhân dân, phục vụ

nhu cầu nhà ở (mang tính chất hàng hoá).

+ Hiện nay có rất nhiều đơn vị đầu tư xây dựng nhà chung cư nên cạnh tranh

khá gay gắt. Nên yêu cầu về chất lượng, tiện dụng ngày càng cao (chịu tác động theo

quy luật hàng hoá).

+ Chung cư cao tầng được xây dựng chủ yếu trong thành phố. Nên việc vận

chuyển vật liệu phục vụ thi công rất khó khăn.

+ Chủ đầu tư không đồng nhất với người sử dụng. Do vậy, để người mua yên

tâm thì chế độ bảo hành công trình được quan tâm hơn. Nên độ đảm bảo chất lượng

nhà thầu phải cao hơn.

+ Công trình đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng cũng phải phù hợp với thực lực kinh

tế của chủ đầu tư. Do đó đòi hỏi tiến độ thi công nhanh, công nghệ thi công tiên tiến

như cần trục tháp, giàn giáo hiện đại, ván khuôn định hình có sự luân chuyển cao, bơm

bê tông...

+ Các trang thiết bị hiện đại kèm theo công trình như thiết bị điện, thiết bị điều

hoà không khí, thiết bị viễn thông, thiết bị PCCC... phải được thiết kế và lắp đặt thật

nhịp nhàng trong quá trình thi công phần thô và hoàn thiện công trình.

- Về kiến trúc:

+ Yêu cầu công trình nhà cao tầng thật độc đáo, mang bản sắc đặc thù của thiên

nhiên khí hậu, thẩm mỹ Việt Nam, nhưng cũng phải đạt được trình độ tiện nghi hiện

đại quốc tế.

- Nhà cao tầng với tư cách là một thể loại công trình quan trọng trong đô thị

hiện đại cho nên vị trí có thể rất khác nhau tuỳ thuộc vào quy hoạch và thiết kế đô thị,

nhà cao tầng có thể bố trí theo cụm ở các khu trong thành phố, theo tuyến, thành vành

đai bao quanh hay được xen kẽ rải rác giữa các nhà thấp tầng, vì vậy mặt bằng thi công

thường hạn chế.

- Về quy hoạch và môi trường: Phải mạnh dạn hiện đại đô thị để đạt tốc độ

mong muốn nhưng cũng phải dựa trên cơ sở hoà nhập một cách nhuần nhuyễn với vốn

văn hoá, với di sản kiến trúc và cảnh quan vốn êm đềm cổ kính và thơ mộng một cách

hiếm có của Hà Nội.

1.1.3. Hiệu quả sử dụng do chung cư mang lại tại các đô thị

Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là

một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên.

Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng

các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như:

- Sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất

đô thị ngày càng chật hẹp;

- Là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không

chỉ về phương diện không gian kiến trúc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời

tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh

quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư;

- Quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của

nhiều tầng lớp dân cư.

Theo báo cáo của Liên hiệp quốc về tình hình dân số thế giới cho biết, đến cuối

năm 2008, lần đầu tiên trong lịch sử, một nửa dân số thế giới sẽ sống ở thành thị. Với

tốc độ đô thị hoá nhanh như hiện nay, đến năm 2050, sẽ có 6,4 tỷ người trên thế giới

(tương ứng với 70% dân số lúc bấy giờ) sống ở thành thị, tăng 3,3 tỷ người so với hiện

nay.

1.1.3.1. Dự báo về những "siêu thành phố"

Liên hiệp quốc dự báo dân số thế giới sẽ tăng từ 6,7 tỷ người hiện nay lên tới

9,2 tỷ người vào năm 2050. Như vậy, đến năm 2050, toàn thế giới sẽ có 27 "siêu thành

phố" - những thành phố có số dân trên 10 triệu người - tăng so với con số 19 thành phố

hiện nay, và nhiều thành phố nhỏ hơn với không quá 500.000 dân sẽ xuất hiện.

Tokyo của Nhật là thành phố đông dân nhất, có tới 35,7 triệu người. Các thành

phố Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc); Mumbai và New Delhi (ấn Độ); Cairo (Ai

Cập); London (Anh); Tehran (Iran); Los Angeles, New York (Mỹ); Rio de Janeiro

(Brazil)... nằm trong số 19 thành phố đông dân nhất.

Hỡnh 1.1. Thành phố New York của Mỹ. (Ảnh Wikipedia)

Với tốc độ đô thị hoá tăng cao như hiện nay, số dân sống ở nông thôn toàn thế

giới sẽ giảm dần, dự báo từ 3,4 tỷ người năm 2007 còn 2,8 tỷ người năm 2008.

Tại các quốc gia nằm ở châu Âu, khu vực Bắc Mỹ và Đại dương cũng như Mỹ

Latinh và Caribe, tỷ lệ dân số sống ở thành thị nhiều hơn nông thôn.

Trong khi đó, tốc độ đô thị hoá đang diễn ra chậm hơn tại khu vực châu Phi và

Châu á. Hiện dân số Châu á và Châu Phi chủ yếu tập trung tại nông thôn, song theo dự

báo của Liên hiệp quốc, tỷ lệ dân số ở thành thị và nông thôn của hai khu vực này sẽ

cần bằng trong khoảng những năm 2045-2050 đối với châu Phi và 2020-2025 đối với

Châu á.

Uỷ ban Kinh tế và Xã hội khu vực châu á - Thái Bình Dương (ESCAP) đã đưa

ra nhận định cảnh cáo về những mặt trái của quá trình đô thị hoá nhanh đang diễn ra ở

nhiều nơi. Theo đó, cho rằng, quá trình đô thị hoá trên thế giới góp phần làm tăng

trưởng kinh tế cao hơn, song cũng dẫn đến hệ quả là nạn nghèo đói tăng nhanh tại các

đô thị và hàng loạt vấn đề môi trường - xã hội khác.

1.1.3.2. Châu á - Thái Bình Dương đô thị hoá nhanh nhất

Dựa theo cuốn "Phân tích niên giám của châu á - Thái Bình Dương", ông

Pietro Gennari, Trưởng Cơ quan thống kê của ESCAP cho biết, đô thị hoá ở khu vực

Châu á - Thái Bình Dương diễn ra nhanh nhất thế giới trong vòng 15 năm qua. Năm

1990, có 33% dân số Châu á - Thái Bình Dương sống ở thành thị, thì tới nay con số

này đã tăng lên 41%.

Quá trình "di cư" từ nông thôn và thành phố diễn ra nhanh nhất là ở khu vực

các nước thành viên Hiệp hội các quốc gia Đông Nam á (ASEAN), nơi tỷ lệ dân cư đô

thị tăng từ 32% năm 1990 lên 45% năm 2006.

Theo ESCAP, quá trình đô thị hoá có mặt trái của nó là làm số người sống

trong các khu ổ chuột ở đô thị ngày càng tăng, đồng thời ảnh hưởng xấu tới cơ hội của

nhiều người được tiếp cận nguồn nước sạch và môi trường vệ sinh. Hiện ở châu á -

Thái Bình Dương, cứ 5 người dân đô thị thì có 2 người phải sống trong các khu ổ

chuột.

1.1.3.3. Tình hình Việt Nam

Hiện nay, dân số ở nước ta khoảng 80 triệu người. Theo kết quả dự báo, đến

năm 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2

triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1

triệu người.

Theo Quyết định phê duyệt Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ

tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện

tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2

sàn vào năm 2010 và 20m2

sàn vào năm

2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở

trong căn hộ độc lập.

Theo thống kê, tổng diện tích nhà ở toàn quốc hiện nay khoảng 882 triệu m2

.

Diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu người là 10,1m2

/người. Đến năm 2010, dự báo

nhu cầu diện tích nhà ở khoảng 1.265triệu m2

. Như vậy, diện tích nhà ở cần xây dựng

thêm từ nay đến 2010 khoảng gần 443 triệu m2

trong đó đô thị cần xây dựng 214 triệu

m

2

nhà ở và nông thôn cần xây dựng 229 triệu m2

nhà ở. Đó là những con số dự báo

trong định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê

duyệt.

Thực tế, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 10 năm (từ 1991 - 2000),

diện tích về nhà ở trong cả nước tăng từ 629 triệu m2

lên hơn 700 triệu m2

. Riêng khu

vực đô thị tăng trên 50 triệu m2

(bình quân mỗi năm tăng trên 5 triệu m2

). Trong đó

diện tích nhà ở do nhân dân tự xây dựng mới và cải tạo chiếm 75%, nhà ở do các

doanh nghiệp xây dựng chiếm 25%. Tuy nhiên, những kết quả đó vẫn chưa thực sự

đáp ứng nhu cầu phát triển và nhu cầu cải thiện chỗ ở, đặc biệt là nhà ở cho người

nghèo, người có thu nhập thấp.

Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải

Phòng, Cần Thơ, Huế và một số đô thị khác vẫn còn tồn tại các "xóm liều", nhiều hộ

gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch. Số

lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong những giai đoạn trước những năm 1980

hiện nay đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Riêng hai thành phố Hồ

Chí Minh và Hà Nội đã có trên 150 ngôi nhà chung cư đnag ở mức nguy hiểm cần

phải sớm được phá dỡ để xây dựng lại để đảm bảo an toàn. Ngoài ra, các thành phố

khác như Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Hạ Long, Hải Phòng... quỹ nhà cao tầng xây

dựng trong thời kỳ bao cấp cũng đứng trước tình trạng trên. Thêm nữa là khối lượng

nhà của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn, lại không được hướng dẫn, kiểm tra về thiết

kế, kiến trúc, hạ tầng...

1.1.3.4. Giải pháp cho các khu đô thị - Chung cư cao tầng là xu hướng của đô thị

hiện đại

Đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng

tại các đô thị trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, những tiêu chí về khu đô

thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn đã được

thực hiện ở các khu đô thị lớn trên thế giới.

Các chiến lược phát triển nhà ở theo quy hoạch với những chỉ tiêu phát triển

hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu nhà ở được

vạch ra một cách cẩn trọng để có thể phần nào đối phó kịp thời với sức ép về nhà ở đô

thị được dự báo là sẽ rất nặng nề trong tương lai gần.

Mật độ xây dựng nhà thấp tầng, nhà đơn lẻ cao sẽ khiến diện tích dành cho giao

thông và hạ tầng đô thị, các công trình xã hội giảm, điều đó là không phù hợp với định

hướng phát triển của một đô thị văn minh với dân số ngày càng tăng.

1.2. Tình hình khai thác chung cư cao tầng tại một số đô thị

1.2.1. Thế giới

1.2.1.1. Singapore - Quá trình xây dựng và phát triển nhà ở mang đẳng cấp quốc

tế

a. Quy hoạch đô thị và thành tựu của 30 năm đô thị hoá

Những năm đầu của thập niên 60, đô thị Singapore còn hết sức ngổn ngang, quá

trình đô thị hoá cũng phát sinh nhiều căn bệnh đô thị như tăng dân số, ngập nước, thiếu

nhà ở... Nhưng sau 30 năm thực hiện đô thị hoá, đảo quốc này đã trở thành một trong

những đô thị hiện đại nhất thế giới.

Tiến sĩ Lưu Thái Cách, Tổng giám đốc Cơ quan Tái phát triển Singapore -

người được xem là tổng công trỡnh sư xây dựng một đô thị Singapore hiện đại như

ngày nay - cho biết, những năm đầu của thập niên 60, GDP của Singapore vào khoảng

600 USD. Điều này chứng tỏ tài lực để đất nước này tiến hành đô thị hóa cũng chẳng

“thoải mái” gỡ. Nhưng để giải tỏa cùng lúc được nhiều khu ổ chuột, xây dựng cùng lúc

hàng trăm ngàn căn hộ tái định cư, chính phủ này đó thực hiện phương châm “lấy lợi

nhuận để tái đầu tư”. Theo đó, khi xây dựng khu công nghiệp hay khu thương mại, chủ

đầu tư phải dành một khoản tiền hoặc một phần lợi nhuận để xây dựng nhà cho dân.

Có điều lý thỳ, số lượng nhà xây cho dân ở Singapore bằng ngân sách nhà nước chiếm

hơn 85%, cũn doanh nghiệp tư nhân chỉ khoảng 15%. Tiền để xây nhà bán cho dân (tất