Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

------------------

ĐINH QUANG THÀNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO

ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ

HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2020

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2021

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên

cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để

bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,

và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2021

Tác giả Luận Văn

Đinh Quang Thành

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của

bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Để hoàn thành bài Luận văn, lời đầu tiên cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Lợi, là người trực tiếp hướng dẫn khoa

học, đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi

trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Bên cạnh đó, Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám

hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, các thầy cô Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại

học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học

tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Ủy ban nhân dân quận

Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm, Chi nhánh văn

phòng đăng ký đất đai Quận Bắc Từ Liêm đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong

quá trình thực hiện đề tài.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, người thân, bạn bè,

đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên

khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này một cách trọn vẹn nhất.

Thái Nguyên, ngày … tháng …. năm 2021

Học viên

Đinh Quang Thành

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... ii

MỤC LỤC................................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT....................................................................... vii

MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2

3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................2

3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU..........................................................3

1.1. Cơ sở khoa học và lý luận ....................................................................................3

1.1.1. Những quy định về chuyển quyền sử dung đất.................................................3

1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp

GCNQSD đất ..............................................................................................................5

1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................9

1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ..................................................20

1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới20

1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .........................................22

1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam...............27

1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội .............................28

1.5. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu..........................................................30

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

...................................................................................................................................31

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................31

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................31

iv

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................................31

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................31

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................31

2.3. Nội dung nghiên cứu..........................................................................................31

2.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của quận Bắc Từ liêm..............................31

2.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn

2017 -2020 ................................................................................................................31

2.3.3. Đánh giá các hoạt động giao dịch về QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất thông qua ý kiến người dân và cán bộ; ..................................................32

2.3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý

các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội .......................................32

2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................32

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...............................................................32

2.4.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp.......................................................................33

2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................34

2.4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................34

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................35

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội..............35

3.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội...................................................35

3.1.2. Đánh giá thực trạng của quản lý và sử dụng đất của Quận Bắc Từ Liêm ......42

3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn

2017 -2020 ................................................................................................................49

3.2.1. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại quận Bắc Từ Liêm.......................49

3.2.2. Đánh giá kết quả đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn

2017 -2020 ................................................................................................................51

v

3.2.3. Kết quả đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..........52

3.2.4. Kết quả đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020...............54

3.2.5. Kết quả đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..........54

3.3. Kết quả đánh giá hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm

thông qua ý kiến của người dân và cán bộ................................................................57

3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính ........................................................57

3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính ....................................................58

3.3.3. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn ..................................59

3.3.3. Đánh giá của cán bộ về hoạt động giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................62

3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khan và đề xuất giải pháp.................................78

3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................78

3.4.2. Tồn tại và nguyên nhân ...................................................................................78

3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ......................................................................80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................84

1. Kết luận .................................................................................................................84

2. Kiến nghị...............................................................................................................85

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Bắc Từ Liêm .............................47

Bảng 3.2: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai

đoạn 2017– 2020 tại quận Bắc Từ Liêm...................................................................50

Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020.......................................................52

Bảng 3.4: Kết quả tặng cho QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................................................................53

Bảng 3.5: Kết quả thừa kế QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................................................................54

Bảng 3.6: Kết quả thế chấp QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020..................................................................55

Bảng 3.7. Kết quả ý kiến đánh giá về công khai thủ tục hành chính tại quận Bắc Từ

Liêm ..........................................................................................................................57

Bảng 3.8. Kết quả ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ ..........................................59

Bảng 3.9. Kết quả ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn

khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ quận Bắc Từ Liêm...................................60

Bảng 3.10. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ

Chi nhánh quận Bắc Từ Liêm ...................................................................................61

Bảng 3.11. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng

QSD đất.....................................................................................................................63

Bảng 3.12. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm

...................................................................................................................................76

vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự

ĐVT : Đơn vị tính

GCN : Giấy chứng nhận

HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng

HĐND : Hội đồng nhân dân

KT : Kinh tế

PL : Pháp luật

QSD : Quyền sử dụng

QSD đất : Quyền sử dụng đất

SDĐ : Sử dụng đất

TB : Trung bình

TP : Thành phố

UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai

1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của

nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về

với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng.

Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được đảm

bảo bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích

nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.

Việc đăng ký giao dịch đảm bảo là một trong những cách thức để bảo vệ

quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,

loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một

trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo

điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các

quyền của mình theo quy định của Pháp luật.

Đăng ký giao dịch đảm bảo còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp

về dân sự liên quan đến giao dịch đảm bảo, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp

chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công

tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập.

Quận Bắc Từ Liêm là đơn vị hành chính cấp quận quận thuộc thành phố Hà

Nội, trong những năm qua cùng với sự tăng trưởng phát triển về mọi mặt văn hóa,

kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bắc Từ Liêm cũng có sự phát triển không

ngừng. Nhu cầu vốn để đầu tư kinh doanh, sản xuất và sử dụng vào chi tiêu gia đình

ngày càng tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và các loại tài sản

trên đất diễn ra rất sôi động trên địa bàn quận. Do vậy để đánh giá được thực trạng

vấn đề này, cần dựa trên những số liệu được nghiên cứu một cách có hệ thống cho

một giai đoạn nhất định, từ đó thấy được những thuận lợi và khó khăn để đề xuất

giải pháp phù hợp và cho được kết quả tốt hơn.