“Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

Lêi më ®Çu

1.TÝnh cÊp thiÕt cña viÖc chän ®Ò tµi:

B¾t ®Çu tõ nöa sau thÕ kØ 20, qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i ®· chuyÓn

biÕn theo híng míi, t¹o c¬ héi cho c¸c quèc gia ®ang ph¸t triÓn, nhÊt lµ c¸c quèc

gia ch©u ¸ ®· cã nh÷ng bíc ph¸t triÓn mang tÝnh nh¶y vät. Qu¸ tr×nh hiÖn ®¹i hãa

trªn c¬ së c«ng nghiÖp hãa ®· lµm cho qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa trë thµnh mét xu híng

næi bËt cña c¸c quèc gia ®ang ph¸t triÓn vµo thËp kØ 50-60. Tèc ®é ph¸t triÓn cña

d©n sè ®« thÞ ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn ®· nhanh h¬n nhiÒu so víi c¸c níc ph¸t

triÓn. Theo “B¸o c¸o ph¸t triÓn thÕ giíi 2003” ®· dù ®o¸n ®Õn n¨m 2050, lÇn ®Çu

tiªn trong lÞch sö, ®a sè ngêi d©n ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn sÏ ®îc sèng ë c¸c ®«

thÞ vµ c¸c thµnh phè. Nhng ngêi ta còng kh¼ng ®Þnh tÝnh cã h¹i cña ®êi sèng ®«

thÞ, sù suy tho¸i vÒ m«i trêng, c¹n kiÖt tµi nguyªn, c¸c ¶nh hëng s©u s¾c ®Õn ®êi

sèng v¨n hãa tinh thÇn cña con ngêi,…

Lµ mét níc ®ang ph¸t triÓn, ViÖt Nam còng kh«ng n»m ngoµi xu thÕ ®ã.

Qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa ®ang diÔn ra s«i ®éng trªn kh¾p c¶ níc, tõ miÒn B¾c ®Õn miÒn

Nam, tõ miÒn xu«i ®Õn miÒn ngîc, tõ ®ång b»ng ®Õn h¶i ®¶o, kh«ng ®©u lµ kh«ng

mäc lªn c¸c khu c«ng nghiÖp, khu ®« thÞ míi. HÖ thèng ®« thÞ ViÖt Nam thùc sù lµ

h¹t nh©n cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi cña ®Êt níc. §Æc biÖt ë c¸c vïng

ngo¹i thµnh vµ ven ®« Hµ Néi-TP Hå ChÝ Minh viÖc ®« thÞ hãa diÔn ra s«i ®éng

h¬n bao giê hÕt, ®iÒu nµy ®ang g©y ra ¸p lùc ngµy cµng lín ®èi víi ®Êt ®ai. ¸p lùc

víi ®Êt ®ai lµ ®iÒu kh«ng thÓ tr¸nh khái-bëi chóng ta chØ cã thÓ sö dông sao cho

hîp lÝ nguån cña c¶i quèc gia chø kh«ng thÓ thay ®æi quü ®Êt ®îc. Víi mét quü

®Êt ®ai cã h¹n, chóng ta cÇn xem xÐt l¹i qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp

sang ®Êt ®« thÞ (cô thÓ lµ ®Êt khu c«ng nghiÖp) nh hiÖn nay ®· cã tÝnh hiÖu qu¶ hay

cha? Nãi ®Õn ®« thÞ ngêi ta thêng nghÜ ngay ®Õn mÆt lîi nhiÒu h¬n lµ mÆt h¹i, tríc

tiªn c¸c ®« thÞ lín cung cÊp nhiÒu c¬ héi viÖc lµm, l¬ng bæng, dÞch vô x· héi, n¨ng

suÊt lao ®éng cao h¬n. Nã gãp phÇn chuyÓn híng ph¸t triÓn kinh tÕ vµ lµ ®éng lùc

dÞch chuyÓn c¬ cÊu kinh tÕ ë c¶ khu vùc ®« thÞ vµ n«ng th«n. Nhng chóng ta còng

nªn nh×n nhËn l¹i mÆt tr¸i cña qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt khu

c«ng nghiÖp ra sao?

Thùc tÕ th× ViÖt Nam lµ mét níc ®ang ph¸t triÓn, ë ViÖt Nam c¸c thµnh thÞ

bµnh tríng nhanh chãng thiÕu quy ho¹ch, thiÕu tµi nguyªn vµ theo dâi nªn ph¸t

sinh mét sè tÖ tr¹ng kÐm chÊt lîng nh d©n sè ®«ng ®¶o, giao th«ng t¾c nghÏn,téi

¸c, nghÌo khã, thiÕu ®iÖn níc vµ « nhiÔm kh«ng khÝ. Sù ph¸t triÓn cña ®« thÞ cha

®¸p øng ®îc yªu cÇu cña d©n c ®« thÞ víi møc sèng cßn rÊt khiªm tèn nh hiÖn nay.

KÕt cÊu h¹ tÇng kÜ thuËt ®« thÞ níc ta trë nªn qu¸ t¶i , kh«ng cßn phï hîp víi t×nh

h×nh thùc tÕ. §ã lµ hËu qu¶ cña sù ph¸t triÓn ®« thÞ hãa tù ph¸t. ChÝnh qu¸ tr×nh

chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt khu c«ng nghiÖp, ®Êt ®« thÞ kh«ng cã quy

ho¹ch, kÕ ho¹ch ®· dÉn ®Õn ®« thÞ hãa tù ph¸t.ViÖc ph¸t triÓn ®« thÞ kiÓu tù ph¸t

hoÆc thiªn vÒ kiÓu c¶i t¹o hoÆc x©y míi c¸c c«ng tr×nh nhá lÎ ®· dÉn tíi ph¸ vôn

bé mÆt ®« thÞ hoÆc h×nh thµnh nh÷ng khu æ chuét, ph¸t triÓn bÊt chÊp quy ho¹ch

vµ kh«ng thÓ kiÓm sãat ®îc chÊt lîng vÖ sinh, chÊt lîng sèng nãi chung, Muèn …

kh¾c phôc t×nh tr¹ng nµy, c¬ quan qu¶n lý nhµ níc ph¶i nhanh chãng x©y dùng

1

nh÷ng ph¬ng ¸n quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cô thÓ ®Ó tõng bíc h×nh thµnh m¹ng líi ®«

thÞ hîp lÝ, tr¸nh kh«ng t¹o ra c¸c siªu ®« thÞ, ®Èy m¹nh qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa vµ ®iÒu

hßa sù t¨ng trëng ph¸t triÓn cña c¸c ®« thÞ lín.

Thùc tiÔn cho thÊy yªu cÇu ph¶i kiÓm so¸t sù ph¸t triÓn ®« thÞ theo c¸c dù

¸n ph¸t triÓn cã quy m« nhÊt ®Þnh, khi x©y dùng xong sÏ h×nh thµnh c¸c côm c«ng

nghiÖp hay khu ®« thÞ ®ång bé, hoµn thiÖn c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kÜ thuËt lÉn x·

héi. Trong nh÷ng n¨m tíi, cÇn ph¶i ®Èy m¹nh viÖc ph¸t triÓn c¸c khu c«ng nghiÖp,

tËp trung ph¸t triÓn mét sè ngµnh c«ng nghiÖp mòi nhän cho ®« thÞ.

VÊn ®Ò ®Æt ra lµ lµm sao ®Ó qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa, ph¸t triÓn khu c«ng nghiÖp

thùc sù lµ ®éng lùc thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi, n©ng cao ®êi sèng nh©n

d©n? Mét trong nh÷ng ph¬ng ph¸p tiÕp cËn ®Ó xÐt xem viÖc sö dông quü ®Êt hîp lÝ

vµ ®¹t hiÖu qu¶ hay kh«ng lµ ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ sö dông ®Êt khi chuyÓn tõ ®Êt

n«ng nghiÖp sang ®Êt khu c«ng nghiÖp. Tõ thùc tÕ ®ã, em ®i vµo nghiªn cøu ®Ò tµi:

“§¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt khi chuyÓn ®Êt

n«ng nghiÖp sang ®Êt ®« thÞ”. Em mong r»ng ®Ò tµi nghiªn cøu cña m×nh sÏ lµ

mét c¸ch nh×n míi vÒ sù ph¸t triÓn mu«n mµu vµ ®a d¹ng cña tiÕn tr×nh ®« thÞ hãa.

Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy gi¸o, PGS.TS Hoµng Văn Cêng ®· gióp ®ì

em hoµn thµnh ®Ò ¸n nµy.

2.Môc ®Ých cña ®Ò tµi:

Trªn c¬ së c¸c lÝ luËn vµ nh÷ng c¬ së khoa häc, em sÏ ph©n tÝch thùc tiÔn

néi dung cña viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt tõ ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt

khu c«ng nghiÖp, nªu ra c¸c ph¬ng ph¸p cÇn thiÕt ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ sö dông

®Êt. §ång thêi, em xin nªu ra mét sè gi¶i ph¸p cô thÓ nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö

dông ®Êt. Néi dung cô thÓ cña ®Ò ¸n gåm c¸c phÇn nh sau:

PhÇn I: C¬ së khoa häc ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña viÖc chuyÓn môc ®Ých sö

dông ®Êt khi chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt khu c«ng nghiÖp.

PhÇn II: T×nh h×nh thùc tª cña viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt khi chuyÓn

tõ ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt khu c«ng nghiÖp.

PhÇn III: Mét sè gi¶i ph¸p ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶ cña viÖc chuyÓn môc ®Ých

sö dông ®Êt khi chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt khu c«ng nghiÖp.

3.§èi tîng vµ ph¬ng ph¸p nghiªn cøu:

-§èi tîng: C¸c vïng n«ng th«n cã sù chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt

khu c«ng nghiÖp ®Æc biÖt lµ c¸c vïng ngo¹i thµnh vµ ven ®« Hµ Néi vµ TP Hå ChÝ

Minh.

-Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu: Chñ yÕu sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh, ®Þnh tÝnh,

tæng hîp trªn c¬ së c¸c sè liÖu ®· ®îc thu thËp, tõ ®ã rót ra nh÷ng kÕt luËn, nh÷ng

nhËn ®Þnh, diÔn biÕn x¶y ra trong thùc tÕ vµ xu híng trong t¬ng lai.

2

PhÇn I: C¬ së khoa häc ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña viÖc

chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt khi chuyÓn ®Êt n«ng

nghiÖp sang ®Êt ®« thÞ.

I. C¸c kh¸i niÖm:

1. Kh¸i niÖm ®Êt n«ng nghiÖp:

§Êt n«ng nghiÖp lµ ®Êt ®îc dïng chñ yÕu cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp theo

nghÜa réng, bao gåm ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thñy s¶n, lµm muèi.

(Theo LuËt ®Êt ®ai 2003)

2. Kh¸i niÖm ®Êt khu c«ng nghiÖp:

§Êt khu c«ng nghiÖp lµ mét lo¹i ®Êt phi n«ng nghiÖp. §©y lµ lo¹i ®Êt ®ang

®îc sö dông hoÆc sÏ ®îc sö dông (trong quy ho¹ch) vµo phôc vô khu c«ng nghiÖp.

Khu c«ng nghiÖp hiªñ theo nghÜa réng bao gåm: khu c«ng nghiÖp, khu chÕ

xuÊt, khu c«ng nghÖ cao.Trong ®ã:

-Khu c«ng nghiÖp lµ khu tËp trung c¸c doanh nghiÖp c«ng nghiÖp chuyªn

s¶n xuÊt hµng c«ng nghiÖp vµ thùc hiÖn c¸c dÞch vô cho s¶n xuÊt c«ng nghiÖp cã

ranh giíi ®Þa lÝ nhÊt ®Þnh vµ kh«ng cã d©n c sinh sèng do ChÝnh phñ vµ Thñ tíng

chÝnh phñ quy ®Þnh.

- Khu chÕ xuÊt lµ n¬i tËp trung c¸c doanh nghiÖp chuyªn s¶n xuÊt hµng xuÊt

khÈu vµ cã ranh giíi ®Þa lÝ nhÊt ®Þnh vµ kh«ng cã d©n c sinh sèng do ChÝnh phñ vµ

Thñ tíng chÝnh phñ quy ®Þnh.

- Khu c«ng nghÖ cao lµ n¬i tËp trung c¸c doanh nghiÖp c«ng nghÖ kÜ thuËt

cao vµ c¸c ®¬n vÞ ho¹t ®éng phôc vô cho ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp c«ng nghÖ

cao bao gåm: nghiªn cøu, triÓn khai khoa häc kÜ thuËt, ®µo t¹o c¸c dÞch vô liªn

quan, cã ranh giíi ®Þa lÝ nhÊt ®Þnh vµ kh«ng cã d©n c sinh sèng do ChÝnh phñ vµ

Thñ tíng chÝnh phñ quy ®Þnh.

3. Khái niệm hiệu quả sử dụng đất:

+ Hiệu quả kĩ thuật: Là hiệu quả mà xét trong mối quan hệ vật chất giữa

yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Nó được xác định bằng tỉ số d

Q

∆

∆

,trong đó:

là kết quả mang lại tăng lên

∆d là yếu tố vật chất được tăng lên.

Về nguyên lí, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi d

Q

∆

∆

≥ 0. Hiệu quả kĩ

thuật là cao nhất khi d

Q

∆

∆

là lớn nhất.

+ Hiệu quả trao đổi: Là hiệu quả được xác định bằng mối quan hệ so sánh

giữa các yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Xác định dựa trên tỉ số P

P

q

d

+ Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xét trong mối quan hệ giữa

hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để có được giá trị mang lại nhiều nhất so

với chi phí đầu tư bỏ ra.

Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi

và kinh tế:

3

∆Q