Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Lê Thành Công

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan

tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã

tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Hoàng Văn Hùng - Trưởng

Khoa TN&MT, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng

dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa

TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh

tế, Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng UBND huyện Phúc

Thọ, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phúc Thọ, các địa phương, hộ gia

đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên

cứu thực hiện luận văn tại địa phương.

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Lê Thành Công

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................... 1

1.2. Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài................................................. 2

1.2.1. Mục đích chung .............................................................................. 2

1.2.2. Yêu cầu của đề tài........................................................................... 2

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................ 3

1.3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................ 3

1.3.1. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................. 3

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................... 4

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ............................ 4

1.1.1. Bất động sản.................................................................................... 4

1.1.2. Thị trường bất động sản................................................................... 5

1.1.3. Một số khái niệm khác..................................................................... 6

1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới.............. 7

1.2.1. Khái quát về giá đất......................................................................... 7

1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản ....................................... 8

1.2.3. Đấu giá đất của một số nước............................................................ 9

1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam ...................... 11

1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta............................ 11

1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản

Việt Nam ................................................................................................. 13

1.3.3. Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam.............................. 15

1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam............................. 15

1.4.1. Căn cứ pháp lý............................................................................... 15

1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam .................... 16

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ......... 19

1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................ 26

CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU........................................................................................... 35

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................... 35

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 35

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 35

2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 35

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phúc

Thọ, thành phố Hà Nội tác động đến công tác quản lý đất đai va

đấu giá QSDĐ ......................................................................................... 35

2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội......................................................... 35

2.2.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Phúc Thọ ................................................................... 36

2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............ 36

2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ..................................................... 36

2.2.6. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử

dụng đất .................................................................................................. 36

2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 37

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu .......................................... 37

2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu.............................................. 38

2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp ................................................... 38

2.3.4. Phương pháp chuyên gia................................................................ 39

CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.............................................. 40

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Thọ, thành phố Hà Nội............................................................................ 40

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường................... 40

3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội................................................................. 42

3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất................................................... 45

3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............... 51

3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc

Thọ trong những năm qua ....................................................................... 51

3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất..................................... 52

3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 53

3.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Phúc Thọ ................................................................... 62

3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trụ sở trạm

thú y cũ trên địa bàn xã Võng Xuyên ...................................................... 62

3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trên địa

bàn xã Tích Giang .................................................................................. 65

3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá Cửa Đình

trên địa bàn xã Thọ Lộc........................................................................... 69

3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Phúc Thọ .......................................................................... 72

3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ................... 72

3.4.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ...................... 74

3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ............................................................. 76

3.5.1. Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn......................... 77

3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng người dân.......... 79

3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng cán bộ.......... 80

3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................. 82

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước .......................................... 82

3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật..................................................................... 83

3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính......................................................... 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................... 86

4.1. Kết luận............................................................................................ 86

4.2. Kiến nghị.......................................................................................... 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 88

Phụ Lục

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

QSDĐ : Quyền sử dụng đât

SDĐ : Sử dụng đất

UBND : Uỷ ban nhân dân

HĐND : Hội đồng nhân dân

TM&MT : Tài nguyên và Môi trường

BQL : Ban quản lý

GPMB : Giải phóng mặt bằng

CSHT : Cơ sở hạ tầng

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 01: Cơ cấu các loại đất của huyện phúc Thọ năm 2012 ....................... 47

Bảng 02: Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2012 .................................. 48

Bảng 03: Biến động sử dụng đất của huyện phúc Thọ

giai đoạn 2000-2012...................................................................... 50

Bảng 04: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ............... 64

Bảng 05: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ............... 67

Bảng 06: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ............... 71

Bảng 07: Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án.................. 72

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

DANH MỤC HÌNH VẼ

Trang

Hình 01: Mối quan hệ của các yếut ố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử

dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03).......................................... 77

Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) .... 78

Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử

dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04).......................................... 79

Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) ... 80

Hình 05: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng

đất đai chỉ số MDS(stress: 0.03) ................................................... 80

Hình 06: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) ... 81

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

1

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá

và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất

đai được xem là một Tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất của

con người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản

xuất, do vậy hiệu quả kinh tế mà đất đai mang lại vô cùng to lớn, hiệu quả đó

được thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai.

Ở nước ta đất đai được xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều

hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy

đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền

kinh tế nên thị trường đất đai chưa được phát triển, mang tính chất là thị trường

ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền kinh tế đất

nước. Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế

pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức được vai trò quan trọng và

tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế. Thị trường đất đai đã có những

bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng

đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng

những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác

đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế

giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho

nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai

thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự

án được Chính phủ phê duyệt.

Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng đã được thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm