Công tác chuẩn bị thi công xây dựng dự án nhà ở.docx

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC

CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở

1. . DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

1.1. Khái niệm

Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh

doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh

doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên

ngoài : môi trường chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi

trường đầu tư ”. Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương

lai, do đó nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố bất định. Đó chính là các yếu

tố làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không

chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có

vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh

tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp

hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp.

Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có

hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc

đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt

được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong

tương lai.

Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế,

xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể

hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt.

Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công

trình, được Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau:

1

“Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây

dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc

sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công

trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.” Như vậy, có thể hiểu

dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu tư và hoạt động xây dựng.

Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một

diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định ( bao gồm đất, khoảng

không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa ) do đó có thể biểu diễn dự án

xây dựng như sau :

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng

của dự án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội.

Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới,

và cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị

hóa hiện nay. Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố

lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không

kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu

cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống, để từ đó,

mang lại cho người dân những ngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống

người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại.

1.2. Đặc điểm d ự án đầu tư xây dựng nhà ở

Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên

trong nó chứa ác yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư.

2

Trước hết, dự án đầu tư xây dựng là dự án gắn với công trình nhà ở

thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai đoạn

lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất

một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi

công công trình. Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số

yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh …

Hai là, dự án đầu tư xây dựng có quy mô vốn lớn. Nguồn vốn các

công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu tư

nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của

các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam.

Ba là, dự án xây dựng cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều

kiện tự nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại,

gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường

an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi

không đảm bảo được những điều kiện đó.

Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được

làm thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án.

1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình

a. Phân loại theo quy mô dự án :

- Dự án nhóm A

- Dự án nhóm B

- Dự án nhóm C

b. Phân loại theo tính chất

- Nhà chung cư

- Nhà biệt thự

- Nhà xây liên kế

3

c. Phân loại theo cấp quản lý

- Nhà nước – địa phương

- Tổ chức doanh nghiệp

- Cá nhân

d. Phân loại theo nguồn vốn đầu tư

Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại :

- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nhà

nước

- Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng

hỗn hợp nhiều nguồn vốn.

 Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý

dự án được tốt và nhằm mục đích :

- Phân cấp quản lý : Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành,

UBND các tỉnh, thành phố;

- Lựa chọn chủ đầu tư;

- Chọn hình thức quản lý dự án;

- Quyết định trình tự đầu tư và xây dựng :

+ Lập báo cáo đầu tư

+ Lập dự án đầu tư

+ Lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật

- Quyết định trình tự thiết kế :

+ Thiết kế 1 bước

+ Thiết kế 2 bước

+ Thiết kế 3 bước

- Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách :

4

+ Không quá 2 năm đối với dự án nhóm C

+ Không quá 4 năm đối với dự án nhóm B

- Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự

án

- Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu

+ Chỉ định thầu

+ Đấu thầu hạn chế

+ Đấu thầu rộng rãi

- Quyết định thời hạn bảo hành công trình

- Quyết định hình thức quản lý và sử dụng công trình

Ghi chú :

1) Tổng mức đầu tư cho từng loại dự án có thể sẽ thay đổi khi có

sự trượt giá để phù hợp với thực tế.

2) Việc quản lý dự án theo phân loại nhóm A,B,C còn phụ thuộc

vào nguồn vốn đầu tư. Vì vậy cần kết hợp cả các hình thức phân loại này để

việc quản lý dự án được hợp lý và theo đúng pháp luật.

2. VỊ TRÍ VÀ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI

CÔNG DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG NHÀ Ở

2.1. Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong

chu kỳ dự án đầu tư

Một dự án đầu tư xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu tư –

Thực hiện đầu tư – Kết thúc đầu tư. Sau khi đã lập và đưa ra một bản dự án

được thẩm định, thì Chủ đầu tư bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ

sơ thủ tục tiến tới việc thực hiện thi công dự án đó. Đây là giai đoạn rất quan

trọng để đưa dự án từ bản thảo thành một công trình hoàn thiện. Khi thực

5

hiện tốt công việc này, dự án xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo

đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các chi phí phát sinh không đáng có, đưa

công trình nhanh vào sử dụng.

2.2. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án :

Riêng đối với giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng, ta thường

thực hiện theo các bước sau :

B1- Đăng kí đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư ( bao gồm cả

thủ tục đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế )

B2- Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng thực hiện dự án

B3- Chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết

kế mỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán.

B4- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở và môi trường

a. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản

cam kết bảo vệ môi trường

b. Thẩm định thiết kế cơ sở

B5- Đấu thầu, mua thiết bị, lựa chọn nhà thầu thi công.

B6- Xin cấp giấy phép xây dựng, khai thác tài nguyên ( nếu có )

B7- Ký hợp đồng thực hiện dự án.

B8- Thi công công trình.

B9- Lắp đặt thiết bị.

B10- Tổng nghiệm thu công trình.

3. NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC

HIỆN DỰ ÁN :

6

giai đoạn này bao gồm từ bước 5 đến bước 11 trong qui trình thực hiện một

dự án đầu tư xây dựng

3.1.Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối hướng dẫn, tiếp nhận đăng

kí đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình UBND Thành phố cấp.

Các cơ quan này tiếp nhận hồ sơ, chủ trì lấy ý kiến các cơ quan liên

quan trong quá trình thẩm tra dự án ( đối với các dự án thuộc diện thẩm tra )

và trình cấp có thẩm quyền cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy

định của Luật Đầu tư và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ;

những nội dung dự án đã thẩm tra khi chấp thuận địa điểm cho nhà đầu tư

nghiên cứu lập dự án thì không phải thẩm tra lại khi cấp Giấy chứng nhận

đầu tư.

Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp

dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;

b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;

c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;

d) Tổng vốn đầu tư;

đ) Thời hạn thực hiện dự án;

e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư;

g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có).

3.2.Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng

• Giao nhận đất

7

- Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc

thuê đất theo quy định của pháp luật;

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao

đất hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

- Việc thu hồi đất , giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo

quy định của pháp luật về đất đai.

• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa

điểm xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng

nhắc. Trên cơ sở quy hoạch xây dựng đô thị được duyêt, Nhà nước chỉ lo lựa

chọn và quyết định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng

đặc biệt về kinh tế, văn hóa, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung

cho đô thị mà trong các Quy hoạch chung, Quy hoạch công nghiệp, Quy

hoạch chi tiết chưa làm rõ được, ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền

hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung,

các dịch vụ công cộng… Đối với các công trình khác, các chủ đầu tư có thể

tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho

các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phương tiện

thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán, bán nhà,

chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật.

- Đối với các dự án đầu tư và xây dựng có tính chất sản xuất, kinh

doanh, chủ đầu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để

thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến

độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa

phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo

tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng;

8