Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam

- 1 -

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM -----------------------

NGUYỄN THẾ PHONG

CHEÁ ÑOÄ PHAÙP LYÙ

VEÀ VOÁN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG NHAØ ÔÛ

ÑEÅ BAÙN HOAËC CHO THUEÂ

TAÏI VIEÄT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

TP.Hồ Chí Minh - Năm 2006

- 2 -

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và

do chính tôi thực hiện.

Các số liệu, kết quả nêu trong nội dung Luận văn là trung

thực. Những kết luận khoa học trong Luận văn chưa từng được ai

công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác.

Tác giả Luận văn

- 3 -

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ –ĐIỀU

CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VỐN TRONG

HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ

BÁN HOẶC CHO THUÊ

7

1.1 Tổng quan về đầu tư, đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê; quy trình đầu tư xây dựng nhà ở để

bán hoặc cho thuê và các yếu tố của đầu tư xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê

7

1.1.1 Khái niệm “Đầu tư” và các khái niệm liên quan đến “Đầu

tư”

7

1.1.1.1 Khái niệm“Đầu tư” và đặc điểm của hoạt động đầu tư 7

1.1.1.2 Khái niệm “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”

và các khái niệm liên quan đến việc “Đầu tư xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê”

8

1.1.1.3 Khái niệm “Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam”

9

1.1.2 Các yếu tố đặc thù của đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê

9

1.1.3 Mô tả hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê dưới góc độ kinh tế

10

1.1.4 Chủ thể của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê

11

1.1.5 Cơ sở kinh tế - xã hội của đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê

12

1.1.6 Các yếu tố của hoạt động đầu tư 14

1.1.7 Quá trình sử dụng vốn trong các giai đoạn của hoạt động

đầu tư

14

- 4 -

1.2 Các loại vốn sử dụng cho đầu tư và cách thức tạo lập

vốn đầu tư

16

1.2.1 Vốn tự có của Chủ đầu tư 16

1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác 17

1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng 17

1.2.4 Huy động vốn ứng trước từ những khách hàng có nhu cầu

mua nhà, thuê nhà

18

1.2.5 Vốn huy động do phát hành chứng khoán 19

1.3 Điều chỉnh pháp luật đối với vấn đề vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

20

1.3.1 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

20

1.3.2 Mô hình điều chỉnh pháp luật đối với vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

21

CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO

THUÊ VÀ MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ

24

2.1 Quy trình pháp lý của hoạt động đầu tư xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê – Chế độ pháp lý về sử dụng

vốn đầu tư

24

2.1.1 Quy trình pháp lý của việc đầu tư xây dựng nhà ở 25

2.1.1.1 Giai đoạn trước khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày

06/09/2006 có hiệu lực

25

2.1.1.2 Giai đoạn sau khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày

06/09/2006 có hiệu lực

30

2.1.2 Chế độ pháp lý về sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở 31

2.2 Các quy định pháp luật về hình thành vốn đầu tư 34

- 5 -

2.2.1 Chế độ pháp lý về hình thành vốn của chủ đầu tư 35

2.2.1.1 Đối với chủ đầu tư là tổ chức kinh tế thành lập trong nước 35

2.2.1.2 Đối với chủ đầu tư là nhà đầu tư nước ngoài, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các hoạt động đầu

tư theo Luật Đầu tư

38

2.2.2 Các quy định pháp luật về huy động vốn bằng việc liên

doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác

38

2.2.3 Các quy định pháp luật về vay vốn tín dụng để đầu tư 41

2.2.4 Huy động vốn ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua

nhà, thuê nhà

44

2.2.5 Huy động vốn dưới hình thức khác 46

2.3 Một số đánh giá pháp luật về vốn đầu tư xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê

48

2.3.1 Những ưu điểm chủ yếu 48

2.3.2 Những hạn chế, thiếu sót 50

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG HÌNH THÀNH VỐN

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO

THUÊ TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN

THIỆN PHÁP LUẬT

53

3.1 Thực tiễn về hoạt động hình thành vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam –

những hạn chế của pháp luật ảnh hưởng đến thực tiễn

hình thành vốn đầu tư

53

3.1.1 Đối với vốn của chủ đầu tư 53

3.1.2 Đối với vốn liên doanh, liên kết 56

3.1.3 Đối với vốn vay từ các tổ chức tín dụng 57

3.1.4 Đối với vốn ứng trước từ khách hàng 59

3.1 5 Đối với những loại vốn khác 62

- 6 -

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vốn đầu tư

trong đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và

các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

63

3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật 64

3.2.2 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 67

KẾT LUẬN 68

Sơ đồ minh hoạ Quy trình pháp lý Dự án đầu tư xây

dựng nhà ở

74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

- 7 -

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người

từ xưa đến nay trong bất cứ một quốc gia, dân tộc nào. Trong đời sống sinh

hoạt của con người, vấn đề nhà ở luôn luôn là vấn đề bức xúc, là nỗ lực của

hầu hết mọi người trong việc vươn tới cuộc sống ấm no, mưu cầu hạnh phúc.

Thông thường, trị giá nhà ở chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng thu nhập của toàn

bộ cuộc sống mỗi con người.

Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển đi lên từ một nước có nền

kinh tế nông nghiệp. Trong tiến trình phát triển thì cơ cấu nghề nghiệp của

dân số thay đổi không ngừng. Số lượng dân cư làm nông nghiệp chuyển đổi

nghề nghiệp sang các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ diễn ra liên tục. Song

song với quá trình chuyển đổi nghề nghiệp là quá trình di dân từ nông thôn

vào thành thị. Tại các đô thị, sự tăng dân số cơ học cùng với tăng dân số tự

nhiên làm cho nhu cầu về nhà ở tăng rất nhanh.

Quá trình phát triển kinh tế - xã hội tại đô thị còn làm phát sinh những

vấn đề mới, đó là sự thay đổi về nhận thức, về nhu cầu một không gian đô thị

theo kiểu kiến trúc mới. Những sự thay đổi này góp phần hình thành nên

những khu đô thị mới với lối kiến trúc hiện đại, đáp ứng nhu cầu ngày càng

cao của con người trong sinh hoạt, làm việc.

Ngoài ra, còn nhiều nguyên nhân khác như việc chỉnh trang đô thị, quy

hoạch lại đô thị, sự tích luỹ tài chính cá nhân, sự thay đổi thị hiếu cũng góp

phần phát sinh nhu cầu nhà ở cho những người cần tái định cư hoặc cần chỗ ở

mới tốt hơn.

Nhu cầu về nhà ở, cùng với những nhu cầu sử dụng đất đai, nhà xưởng,

công trình kiến trúc khác hình thành nên thị trường bất động sản diễn ra ở

- 8 -

nước ta. Trong đó, thị trường mua bán, cho thuê nhà ở chiếm một tỷ trọng lớn

về giá trị và số lượng giao dịch trong thị trường bất động sản.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở nêu trên, hoạt động đầu tư xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê tại các đô thị cũng phát triển không ngừng. Từ năm

1993, trên cơ sở của Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất được xem là hàng

hoá và được nhà nước cho phép chuyển nhượng. Năm 1994, Chính phủ ban

hành Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 cho phép các doanh nghiệp được tiến

hành các hoạt động kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở đó, hoạt động xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê phát triển nhanh, nhất là tại các đô thị. Tuy nhiên, sự

phát triển của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê trong

thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhân dân. Trong nhiều

năm qua, vấn đề nhà ở luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Luật nhà ở ra

đời và có hiệu lực ngày 01/07/2006. Chính phủ đã ban hành Nghị định số

90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Luật nhà ở. Trong nội dung các quy định này có những quy định về phát triển

nhà ở, trong đó có nội dung khuyến khích hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để

bán hoặc cho thuê.

Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê cũng là một

trong các loại hình kinh doanh bất động sản. Trong thị trường bất động sản,

hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê cũng có những đặc thù

riêng so với những lĩnh vực khác của hoạt động kinh doanh bất động sản, đó

là có sự kết hợp của các đặc điểm: đòi hỏi quy mô về vốn rất lớn, thời gian

đầu tư lâu dài, chậm thu hồi vốn đầu tư, phức tạp trong triển khai thực hiện dự

án đầu tư, quản lý dự án đầu tư, chịu sự chi phối của rất nhiều văn bản pháp

luật và đặt dưới sự quản lý chặt chẽ của nhà nước.

Một vấn đề bức xúc của thực tiễn trong hoạt động đầu tư kinh doanh

nhà ở để bán hoặc cho thuê trên thế giới cũng như ở nước ta hiện nay là vấn

đề tạo vốn đầu tư. Xuất phát từ đặc thù cần quy mô về vốn đầu tư rất lớn, do

đó tìm ra các giải pháp hiệu quả để tạo được nguồn vốn đầu tư là một vấn đề

rất khó cho các nhà đầu tư.