Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam :Đồ án tốt nghiệp Đại học Khoa Luật

i

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật chuyên ngành Luật Kinh tế

với đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, tác giả xin gửi lời cảm

ơn chân thành nhất đến quý Thầy Cô là giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Công

nghiệp Tp. Hồ Chí Minh, đặc biệt cảm ơn cô ThS. Trần Thị Ngọc Hết - người đã

góp một phần rất lớn không chỉ ở vai trò định hướng mà hơn thế nữa cô còn là

người tận tình sửa chữa những thiếu sót, giúp tác giả hoàn thành Khóa luận một

cách tốt đẹp.

Bên cạnh đó, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị làm việc tại

Phòng Quản lý nợ của Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Á

Châu đã giúp đỡ tác giả trong quá trình tìm kiếm tài liệu cũng như cung cấp những

thông tin hữu ích để tác giả có thể hoàn thành Khóa luận của mình.

Xin chân thành cảm ơn!

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan khóa luận: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt

Nam” là do chính tác giả thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Trần Thị

Ngọc Hết.

Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung thực, chưa từng được

công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong khóa luận đã được nêu rõ trong

phần trích dẫn tài liệu tham khảo. Và các tài liệu kèm theo tại phần phụ lục của

khóa luận chỉ nhằm mục đích tham khảo, phục vụ cho quá trình nghiên cứu.

Nếu sai, tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Tác giả khóa luận

Nguyễn Thanh Phong

iii

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................................1

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI.......................................................................................................................................8

1.1. Khái quát về Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của Ngân hàng

thương mại........................................................................................................................8

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Ngân hàng thương mại ............................................8

1.1.2. Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại...........................................10

1.2. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất......................................................12

1.3. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân

hàng thương mại ............................................................................................................14

1.3.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ....................14

1.3.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại

các Ngân hàng thương mại...........................................................................................16

1.4. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................

..................................................................................................................................19

1.4.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

.............................................................................................................................19

1.4.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .

.............................................................................................................................20

1.4.3. Ý nghĩa của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất...........................................................................................................................21

1.4.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ..................................................23

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ

PHẦN Á CHÂU .................................................................................................................26

2.1. Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất của các Ngân hàng thương mại .........................................................26

2.1.1. Nguyên tắc xử lý ................................................................................................26

2.1.2. Căn cứ xử lý .......................................................................................................29

2.1.3. Phương thức xử lý ..............................................................................................30

2.1.4. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong một

số trường hợp đặc biệt ..................................................................................................33

2.1.5. Trình tự, thủ tục xử lý.........................................................................................36

iv

2.1.6. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất..................................................................................................40

2.2. Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các Ngân hàng thương

mại ..................................................................................................................................40

2.2.1. Về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .................40

2.2.2. Về tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai ...................................42

2.2.3. Chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất.....................................................................42

2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ...44

2.3.1. Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ......................................44

2.3.2. Quy trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu .................................................................46

2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu .......................48

CHƯƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI.....................................................................................................51

3.1. Yêu cầu hoàn thiện..................................................................................................51

3.2. Kiến nghị hoàn thiện...............................................................................................57

3.2.1. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật .................................................57

3.2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật.....................................................59

KẾT LUẬN.........................................................................................................................62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................63

v

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ............45

Bảng 2. Tỷ lệ nhóm nợ xấu qua các năm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

...................................................................................................................................46

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện của nền kinh tế hiện nay cũng như sự thông thoáng của cơ chế

cho vay trong thị trường tài chính thì việc cho vay của các tổ chức tín dụng đã góp

phần tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp và cá nhân phát triển kinh tế. Đồng thời,

hoạt động cho vay luôn luôn là một trong những hoạt động cơ bản, có ý nghĩa đặc

biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, hoạt động cho vay là hoạt động mang tính “nhạy cảm” với các biến

động của tình hình kinh tế - chính trị - xã hội, do đó rủi ro trong quá trình cho vay

của các ngân hàng thương mại là rất lớn. Chính vì để hạn chế bớt các rủi ro từ phía

khách hàng, ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản

mà phổ biến nhất là thế chấp tài sản.

Trong số các tài sản được sử dụng để thế chấp bảo đảm khoản vay tại các ngân

hàng thương mại thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản được sử

dụng phổ biến và được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các tài sản khác.

Tuy nhiên hiện nay việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất để thu hồi nợ là một vấn đề nhức nhối đối với các Ngân hàng thương

mại. Có rất nhiều vướng mắc trong việc xử lý những tài sản thế chấp này, bên cạnh

nguyên nhân từ thị trường bất động sản, từ sự bất hợp tác của bên vay vốn,…thì

nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng khó khăn này còn do các văn bản pháp

luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất vừa chồng chéo, vừa thiếu hụt, gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực

hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan chức năng khi

áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.

Từ những nguyên nhân trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy

định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất để hiểu và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm bất cập của

các quy định pháp luật hiện hành từ đó đề ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật

là thực sự cần thiết và cấp bách. Vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản

thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng

thương mại theo pháp luật Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật

chuyên ngành Luật kinh tế của mình.

2

2. Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về các vấn đề bảo đảm

nghĩa vụ vay nhưng vẫn không có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về xử lý tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng

thương mại. Phần lớn các đề tài chỉ nghiên cứu về một số góc độ của chế định thế

chấp tài sản trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng như chỉ nghiên cứu về pháp luật mà

không có thực trạng áp dụng tại các ngân hàng thương mại hiện nay hay chỉ nghiên

cứu về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là đa số.

Ở cấp thạc sĩ, về vấn đề này có các đề tài như: “Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản

bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho các Ngân hàng thương mại (2009)” của tác giả Vũ

Thị Kim Oanh. Luận văn này đã khái quát về cái nhìn tổng thể các quy định của

pháp luật hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho các ngân hàng

thương mại, nêu lên các bất cập chủ yếu của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền thu

hồi nợ của ngân hàng thương mại và nó chỉ dừng lại ở việc tổng quan về tài sản bảo

đảm nói chung mà chưa đưa ra được thực trạng tại các ngân hàng thương mại hiện

nay. Hay như đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín

dụng- thực trạng và hướng hoàn thiện (2006)” của tác giả Trần Thị Thụy Anh cũng

đưa ra cái nhìn tổng thể pháp luật chung và bất cập khi xử lý tài sản bảo đảm cùng

với thực trạng áp dụng nhưng vẫn chưa rõ ràng vẫn còn mập mờ, không tách bạch

giữa pháp luật và thực tế.

Ở cấp cử nhân, có các đề tài như: “Pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền

vay tại Ngân hàng thương mại (2012)” của tác giả Trịnh Hùng Long, đề tài này chỉ

dừng lại ở việc đưa ra các cơ sở lý luận và pháp luật chung về thế chấp mà không

đưa ra được các kiến nghị hoàn thiện thực tế. Ngoài ra, còn có đề tài: “Pháp luật về

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong ngân hàng (2010)” của tác giả

Phan Thị Ngọc Huyền, trong đề tài này đã trình bày được khái quát chung về xử lý

và thực trạng nhưng trong phần thực trạng áp dụng pháp luật tác giả đã không trình

bày rõ những yếu tố ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm.

Bên cạnh đó còn có một số bài viết liên quan trên báo và tạp chí như “Quyền

thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ của tổ chức tín dụng” của Chu Thị

Thanh An trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 11/2019. Hoặc bài viết “Xử lý tài

sản bảo đảm theo Bộ luật dân sự 2015 và yêu cầu bảo đảm thực thi” của Võ Đình

Toàn và Đinh Văn Linh trên tạp chí Dân chủ và pháp luật số 06/2018.