Xử lý tài sản đặt cọc theo quy định của pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ TẤN NGUYÊN BÌNH

XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự

Định hƣớng ứng dụng

Mã số chuyên ngành: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Hải An

Học viên: Hồ Tấn Nguyên Bình

Lớp: Cao học luật, Phú Yên Khóa 1

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ nội dung luận văn “Xử lý tài sản đặt cọc theo

quy định của pháp luật Việt Nam” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu

của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Nguyễn Hải An. Những

phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn

tài liệu tham khảo. Các bản án, thông tin được nêu trong luận văn là trung thực và

hoàn toàn chính xác, đúng sự thật.

Tác giả luận văn

Hồ Tấn Nguyên Bình

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Nội dung viết tắt

1 BLDS Bộ luật dân sự

2 HĐTP Hội đồng Thẩm phán

3 TAND Tòa án nhân dân

4 UBND Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

CHƢƠNG 1. XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC KHI CÁC BÊN CÓ THỎA

THUẬN PHẠT CỌC ................................................................................................8

1.1. Xử lý tài sản đặt cọc trong trƣờng hợp thỏa thuận phạt cọc rõ ràng.....10

1.2. Xử lý tài sản đặt cọc trong trƣờng hợp thỏa thuận phạt cọc không rõ

ràng ......................................................................................................................12

1.3. Xử lý tài sản đặt cọc trong trƣờng hợp thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều

lần .........................................................................................................................15

1.3.1. Phạt cọc và trả lại tài sản đặt cọc............................................................16

1.3.2. Mức phạt cọc tối đa..................................................................................21

1.4. Thỏa thuận hợp đồng vô hiệu khi đặt cọc vô hiệu....................................23

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................28

CHƢƠNG 2. XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC KHI CÁC BÊN KHÔNG CÓ

THỎA THUẬN PHẠT CỌC..................................................................................29

2.1. Xử lý tài sản đặt cọc khi có sự vi phạm của một bên ...............................32

2.1.1. Bên nhận đặt cọc vi phạm ........................................................................32

2.1.2. Bên đặt cọc vi phạm..................................................................................33

2.2. Xử lý tài sản đặt cọc khi có sự vi phạm của hai bên.................................35

2.3. Xử lý tài sản đặt cọc khi có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách

quan......................................................................................................................41

2.3.1. Thuật ngữ “sự kiện bất khả kháng” và “trở ngại khách quan” ..............41

2.3.2. Xử lý tài sản đặt cọc khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại

khách quan..........................................................................................................42

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................48

KẾT LUẬN..............................................................................................................49

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh kinh tế, xã hội không ngừng vận động và phát triển như hiện

nay, giao dịch bảo đảm được các bên lựa chọn sử dụng như một công cụ thông dụng

và quan trọng nhất. Theo đó, các bên trong giao dịch thỏa thuận việc áp dụng các

biện pháp cần thiết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính, góp phần giúp cho quyền

và lợi ích của các bên trong các giao dịch được thực hiện theo đúng thỏa thuận.

Pháp luật dân sự hiện hành quy định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu,

bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản

1

. Trong đó, chế định đặt cọc chỉ được quy định

tại một điều luật trong khi biện pháp bảo đảm này về nội hàm còn nhiều vấn đề phát

sinh trên thực tế mà pháp luật chưa điều chỉnh tới hoặc có điều chỉnh nhưng chưa

đầy đủ. Những quy định về đặt cọc chưa phản ánh hết bản chất pháp lý của giao

dịch này, nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản đặt cọc, về xử lý tài sản đặt cọc

khi hợp đồng được giao kết, thực hiện,… chưa được đề cập đến. Do đó, đặt cọc

chưa tạo ra sự an toàn pháp lý cao cho các bên tham gia, chưa góp phần tích cực

trong thúc đẩy giao dịch dân sự và còn gây khó khăn nhất định cho cơ quan tiến

hành tố tụng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 về “Đặt cọc” thì

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho

bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc

giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên

nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài

sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có

thoả thuận khác”. Quy định như trên có thể hiểu là: trường hợp “bên nhận đặt cọc” vi

phạm, thì phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, nếu không có

thỏa thuận, còn nếu có thỏa thuận thì có thể phải trả lại ít hoặc nhiều lần hơn so với

giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, trả bao nhiêu, trả như thế nào, trường hợp có thỏa

thuận phạt cọc, không có thỏa thuận phạt cọc, trường hợp một bên vi phạm, trường

hợp các bên đều vi phạm hoặc đều không vi phạm, những ngoại lệ của sự kiện bất

khả kháng, trở ngại khách quan,... thì luật không quy định. Thực tiễn xét xử cho thấy

đã không có sự nhất quán giữa TAND các cấp với nhau. Lý do, là chưa có sự hướng

1 Điều 292 BLDS năm 2015.

2

dẫn nhất quán, kịp thời của TAND tối cao, vẫn còn các văn bản hướng dẫn cũ2

làm

cho TAND các cấp áp dụng còn hoài nghi.

Vấn đề về xử lý tài sản đặt cọc là một nội dung rất đáng được quan tâm, tìm

hiểu, phân tích mà cho đến nay vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một

cách tổng thể, toàn diện về vấn đề này. Xuất phát từ những lý do trên tác giả muốn

tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành để

làm rõ nội dung liên quan đến “Xử lý tài sản đặt cọc theo quy định của pháp luật

Việt Nam” với mong muốn góp phần hoàn thiện các vấn đề về lý luận và thực tiễn

đối với quy định này.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Xử lý tài sản đặt cọc là nội dung rất quan trọng trong pháp luật dân sự Việt

Nam. Các quy định của pháp luật trong chế định này nhằm bảo đảm khả năng thực

hiện hợp đồng của các bên khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng. Qua tìm hiểu

các quy định pháp luật cũng như thực tiễn xét xử cho thấy “xử lý tài sản đặt cọc” là

một nội dung khá phức tạp trong pháp luật dân sự Việt Nam, đến nay đã có một số

công trình nghiên cứu với các cấp độ khác nhau có liên quan đến xử lý tài sản đặt

cọc nói chung nhưng chưa có công trình nghiên cứu riêng về vấn đề này. Trong đó,

các công trình nổi bật có thể kể đến là:

* Giáo trình, sách tình huống:

- Giáo trình Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng của

Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Đỗ Văn Đại (Cb, sửa chữa, bổ sung

2017), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Giáo trình đặt nền tảng lý luận cơ

bản về giao dịch bảo đảm nói chung, đặt cọc nói riêng, giúp người đọc nắm bắt

được những kiến thức chung về đặt cọc và đây chính là nền tảng lý luận cơ bản giúp

tác giả nhận thức, phát triển thêm về chủ đề nghiên cứu của mình. Giáo trình không

nghiên cứu riêng về thực tiễn áp dụng và những giải pháp hoàn thiện pháp luật về

vấn đề xử lý tài sản đặt cọc, nên nội dung triển khai của luận văn không trùng lặp

với nội dung trên của giáo trình.

- Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp

đồng của Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Lê Minh Hùng (Cb,

2019), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Với tài liệu này tại Chuyên đề 19

(Tr. 292-307) tác giả đã đi sâu phân tích, bình luận về một số trường hợp xử lý tài

2. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của HĐTP TAND tối cao.

3

sản đặt cọc khi hợp đồng bị hủy bỏ. Những nội dung nêu trên đã phân tích, bình

luận, đánh giá các vụ việc thực tế, đối chiếu với việc áp dụng pháp luật của Tòa án

so với quy định của pháp luật hiện hành,... giúp tác giả có cách nhìn toàn diện hơn

về thực tiễn áp dụng pháp luật, về xử lý tài sản đặt cọc, làm cơ sở vận dụng để

nghiên cứu đề tài.

* Sách chuyên khảo:

- Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân

sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, Hà Nội. Công trình khoa

học này giới thiệu và bình luận chuyên sâu những điểm mới của BLDS năm 2015

so với BLDS năm 2005, theo đó, đã nêu một số quy định mới về đặt đọc, ký cược,

ký quỹ (Tr. 333). Nhưng chưa đi sâu phân tích về xử lý tài sản đặt cọc.

- Đỗ Văn Đại (2017), Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam￾Bản án và bình luận bản án, sách chuyên khảo, tập II, Nxb. Hồng Đức. Cuốn sách

chuyên khảo này được tác giả viết chuyên sâu và phân tích các nội dung về bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ, thông qua thực tiễn t xử, các vụ việc thực tế có liên quan đến

giao dịch bảo đảm bao gồm đặt cọc, tác giả đã tiến hành đánh giá sự việc ở nhiều góc

độ khác nhau như góc độ văn bản pháp luật, quan điểm của các học giả, chuyên gia,

thực tiễn áp dụng, từ đó tác giả cũng có những ý kiến, quan điểm cá nhân để bình

luận, phân tích các nội dung có liên quan,… giúp tác giả có cách nhìn toàn diện hơn

về thực tiễn áp dụng pháp luật, về đặt cọc, làm cơ sở vận dụng để nghiên cứu đề tài.

- Đỗ Văn Đại (2021), Luật các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt

Nam - Bản án và bình luận bản án, tập 1, Nxb. Hồng Đức. Cuốn sách chuyên khảo

này được tác giả cung cấp thông tin liên quan đến những vấn đề chung về biện pháp

bảo đảm (một số biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp) thực hiện nghĩa vụ như

nghĩa vụ bảo đảm, giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm và những biện

pháp bảo đảm phổ biến trong pháp luật hiện hành. Từ đó đưa ra những biện pháp

bảo đảm chưa được ghi nhận minh thị hay rõ ràng trong luật thực định như chuyển

quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cầm

giữ giấy tờ, bảo đảm độc lập thực hiện nghĩa vụ, quyền ưu tiên thanh toán,… làm cơ

sở vận dụng để tác giả nghiên cứu đề tài.

* Một số luận văn cao học nghiên cứu các đề tài có liên quan đến vấn đề

này nhƣ:

- Luận án Tiến sĩ - Trường Đại học Luật Hà Nội về “Giao dịch dân sự vô hiệu

và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của tác giả Nguyễn

4

Văn Cường (năm 2005). Tác giả đã tập trung phân tích các quy định về điều kiện có

hiệu lực của giao dịch, các căn cứ pháp lý xác định giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả

pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong hệ thống pháp luật hiện hành Việt Nam.

Từ đó, tác giả chỉ ra một số hạn chế và đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định liên

quan đến giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu, hướng dẫn đường lối giải

quyết hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự bị vô hiệu, nhất là vấn đề xác định thiệt

hại, cách tính thiệt hại,… và chưa đi sâu nghiên cứu về xử lý tài sản đặt cọc.

- Luận văn Thạc sĩ - Trường Đại học Luật Hà Nội về “Đặt cọc - một số vấn

đề về lý luận và thực tiễn” của tác giả Dương Thị Hiện (năm 2016). Trong luận văn

trên, tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề về lý luận và thực tiễn hiện nay của

vấn đề đặt cọc. Tuy nhiên, sự nghiên cứu nội dung này chỉ nằm ở mức độ khái quát,

sơ lược, giới thiệu khái quát về lý luận, thực tiễn liên quan đến vấn đề đặt cọc, chưa

nghiên cứu chuyên sâu về xử lý tài sản đặt cọc.

- Luận văn Thạc sĩ - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh về“Hợp

đồng đặt cọc vô hiệu theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Tú

(năm 2020). Trong luận văn, tác giả đã nghiên cứu các vấn đề hợp đồng đặt cọc vô

hiệu, thực trạng quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng các quy định

của pháp luật về hợp đồng đặt cọc. Đồng thời trên cơ sở các yêu cầu về việc hoàn

thiện các quy định của BLDS về chế định đặt cọc thì chương hai của luận văn đề

xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng đặt cọc, chưa đi

sâu nghiên cứu về xử lý tài sản đặt cọc.

* Một số bài báo, tạp chí:

- Phan Thị Thu Hà (Năm 2020), “Những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn

xét xử về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật. Tác giả đã

phân tích, đánh giá những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng pháp luật hiện

nay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, do dung lượng không lớn nên tác

giả chưa thể khai thác một cách có hệ thống về vấn đề đặt cọc trong các biện pháp

bảo đảm.

- Nguyễn Xuân Quang và Nguyễn Phước Quí Quang (2015), “Một số vấn đề

pháp lý về đặt cọc”, Tạp chí Phát triển và Hội nhập, số 21(31), tr. 61-68. Bài viết

được tác giả đề cập đến vai tr quan trọng của đặt cọc trong việc đảm bảo và thực

hiện các giao dịch dân sự trong cuộc sống thường ngày, cũng như sự phổ biến của

biện pháp bảo đảm này trong hoạt động mua bán tài sản, giao dịch liên quan đến

nhà, quyền sử dụng đất, bất động sản. Tác giả cũng đưa ra những bất cập c n tồn tại

5

về đặt cọc như hành lang pháp lý chưa r ràng, chặt chẽ, các quy định có liên quan

chưa thống nhất, c n nhiều bất cập trong thực tiễn thực hiện đã dẫn đến một số rủi

ro và khó khăn nhất định khi áp dụng. Nhưng cũng chưa phân tích cụ thể về xử lý

tài sản đặt cọc.

Nhìn chung, về đặt cọc đã được nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu và tạo

nên những sản phẩm có giá trị khoa học, đóng góp cho việc hoàn thiện pháp luật về

các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nói chung và đặt cọc nói riêng. Với sự

vận động, thay đổi của các giao dịch dân sự, nên một số quy định của pháp luật dân

sự không còn phù hợp cho các giao dịch dân sự, mặc dù pháp luật hiện nay đã có

những thay đổi đáng kể để phù hợp với sự vận động của những quan hệ này. Thực

tế việc xử lý tài sản đặt cọc của T a án các cấp chưa thống nhất. Một số công trình

nghiên cứu chỉ dừng lại ở một khía cạnh nào đó của vấn đề đặt cọc như: nghiên cứu

các vấn đề về lý luận và thực tiễn hiện nay của vấn đề đặt cọc; hợp đồng đặt cọc vô

hiệu,... Vì vậy, đề tài “Xử lý tài sản đặt cọc theo quy định của pháp luật Việt Nam”

kế thừa đóng góp của những công trình nghiên cứu trước đây, tiếp tục phát hiện

những hạn chế vướng mắc về quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự

này, chỉ rõ những bất cập, chưa đầy đủ, rõ ràng, không thống nhất giữa thực tiễn và

pháp luật khi xử lý tài sản đặt cọc, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về

đặt cọc nói riêng và BLDS nói chung.

3. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài “Xử lý tài sản đặt cọc theo quy định của pháp luật Việt Nam” nhằm

nghiên cứu pháp luật thực định về đặt cọc, nghiên cứu các vướng mắc, bất cập về

xử lý tài sản đặt cọc. Kiến nghị giải pháp để áp dụng thực tiễn thống nhất, để hoàn

thiện pháp luật.

Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn xét xử hiện nay về xử

lý tài sản đặt cọc từ đó đưa ra cách hiểu thấu đáo cho vấn đề. Ngoài ra, do quy định

về chế định đặt cọc được quy định rải rác tại các văn bản dưới Luật như: Nghị quyết

số 01/2003/HĐTP ngày 16/4/2003 của HĐTP TAND tối cao; Nghị định số 163/NĐ￾CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,… việc quy định này lại

không nhất quán, rõ ràng khó áp dụng trên thực tiễn và có nhiều nguy cơ, rủi ro

pháp lý đang tiềm ẩn khi các chủ thể tham gia giao dịch đặt cọc. Từ đó đưa ra các

kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật trong vấn đề Luận

văn đang nghiên cứu, bảo đảm cho việc nhận thức và áp dụng pháp luật một cách

thống nhất trong thực tiễn.

6

4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1. Đối tƣợng nghiên cứu

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận, pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng

pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015.

- Làm rõ các nội dung pháp lý quan trọng về xử lý tài sản đặt cọc khi các bên

có thỏa thuận phạt cọc và khi các bên không có thỏa thuận phạt cọc.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu ở BLDS năm 2015, từ đó đối chiếu với

thực tiễn xét xử của TAND ở cấp sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm ở Việt Nam

về xử lý tài sản đặt cọc. Đề tài không nghiên cứu so sánh với pháp luật nước ngoài.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, phương pháp nghiên cứu chính được tác

giả sử dụng là phương pháp phân tích, tổng hợp và phương pháp so sánh. Phương

pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng chung cho cả luận văn. Phương pháp so

sánh là giúp cho người đọc có cách nhìn tổng quát, rõ ràng về nội dung của đề tài và

các nội dung liên quan tại các chương 1 và 2.

Bên cạnh đó, phương pháp khảo sát thực tiễn, phương pháp bình luận án,...

sử dụng ở các chương 1, 2 khi đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, bình luận các

bản án trong thực tiễn,... để từ đó đưa ra định hướng nhằm hoàn thiện và áp dụng

thống nhất pháp luật.

Ngoài ra, đề tài cũng sử dụng một số phương pháp khác như: quy nạp, thống

kê,… các phương pháp này đều được vận dụng một cách linh hoạt, góp phần đảm

bảo về lý luận và thực tiễn xuyên suốt quá trình nghiên cứu của đề tài. Phương pháp

khảo sát thực tiễn và phương pháp logic pháp lý được sử dụng để phân tích các bất

cập của pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc và kiến nghị hoàn thiện các quy định này.

6. Các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích một cách đầy đủ, có hệ thống các quy định của pháp luật

Việt Nam về xử lý tài sản đặt cọc, đề tài sẽ làm rõ đặc điểm, căn cứ phát sinh khi xử

lý tài sản đặt cọc; phương thức xử lý tài sản đặt cọc. Đồng thời, đề tài phản ánh thực

tiễn việc xét xử của TAND các cấp về xử lý tài sản đặt cọc, từ đó đề xuất một số

kiến nghị có giá trị thực tiễn nhằm tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật. Với

đề tài luận văn này, tác giả tập trung phân tích, làm sáng tỏ việc xử lý tài sản đặt cọc

theo quy định của BLDS năm 2015 với thực tiễn xét xử. Tác giả hy vọng kết quả

nghiên cứu của đề tài sẽ có giá trị hữu ích nhất định đối với thực tiễn hoạt động xây

7

dựng, áp dụng pháp luật dân sự và các ngành luật khác có liên quan, đặc biệt là đối

với những người làm công tác xét xử trong việc đưa ra những quyết định thống nhất

khi xử lý tài sản đặt cọc. Ngoài ra, hoạt động nghiên cứu này giúp nâng cao kiến

thức cho bản thân, hoàn thành nhiệm vụ nghề nghiệp chuyên môn của người cán bộ

tư pháp, góp một phần công sức nhỏ bé vào việc xây dựng và phát triển ngành nơi

mình đang công tác.

7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và danh mục bản

án, quyết định trong phụ lục, nội dung của luận văn gồm hai chương:

Chương 1: Xử lý tài sản đặt cọc khi các bên có thỏa thuận phạt cọc.

Chương 2: Xử lý tài sản đặt cọc khi các bên không có thỏa thuận phạt cọc.

8

CHƢƠNG 1

XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC

KHI CÁC BÊN CÓ THỎA THUẬN PHẠT CỌC

“Cũng có thể nói đặt cọc là sự thỏa thuận về điều kiện hủy bỏ hợp đồng kèm

theo phạt vi phạm trong trường hợp hợp đồng đã được giao kết. Theo đó, mỗi bên có

thể tự do từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng với điều kiện là bên đã giao tài sản

đặt cọc sẽ mất tài sản và bên đã nhận tài sản phải trả lại gấp đôi. Như vậy, pháp luật

dân sự Việt Nam đề cao giải pháp hướng hợp đồng tới giao kết và thực hiện khi quy

định về đặt cọc”3

. Theo đó, các bên có thể từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và xử

lý tài sản đặt cọc theo thỏa thuận hoặc thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328

BLDS năm 2015 và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của HĐTP

TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh

chấp dân sự, hôn nhân và gia đình (Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP). Mặc dù Nghị

quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng BLDS năm 1995 (Bộ luật đã hết

hiệu lực thi hành), nhưng vẫn còn áp dụng những quy định về đặt cọc của BLDS năm

2015 hiện hành vì các quy định về đặt cọc không thay đổi so với quy định tại BLDS

năm 1995. Điều này đã dẫn đến nhiều mâu thuẫn trong thực tiễn xét xử của Tòa án

hiện nay khi xử lý tài sản đặt cọc đặc biệt là trong trường hợp hợp đồng không được

giao kết, thực hiện và có sự thỏa thuận của các bên.

Pháp luật Việt Nam thừa nhận sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng

nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng, cụ thể tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm

2015: “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc

thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp

đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá

trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và tại mục I.1 của Nghị quyết

số 01/2003/NQ-HĐTP: “c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật

có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp

đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu

và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS”.

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch

bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng đã ghi nhận thỏa thuận giữa các bên

trong giao dịch đặt cọc, cụ thể:

3 Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2019), Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp

đồng (bình luận bản án), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 297.

9

“Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối

giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Và tại khoản 1, 2 Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của

Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số

21/2021/NĐ-CP), có hiệu lực thi hành từ ngày 15/5/2021 thay thế Nghị định số

163/2006/NĐ-CP cũng ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc:

“Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do BLDS, luật khác liên quan quy định”.

Như vậy, có thể hiểu rằng “Sự tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong giao

dịch dân sự thường là sự bàn bạc, đi đến thống nhất ý chí của các bên trong việc làm

phát sinh thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định. Việc thỏa

thuận này không bị cản trở bởi bất cứ yếu tố chủ quan và khách quan nào, trừ trường

hợp trái với pháp luật và đạo đức xã hội”4

. Pháp luật cho phép các bên được tự do

thỏa thuận giống hoặc khác với quy định của BLDS năm 2015, Nghị quyết số

01/2003/NQ-HĐTP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 21/2021/NĐ￾CP (thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội) trong hai trường hợp: (1) thỏa thuận

xử lý tài sản đặt cọc khi có lỗi của bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc; (2) thỏa thuận

điều kiện vô hiệu của hợp đồng đặt cọc và hợp đồng được bảo đảm bởi đặt cọc. Ở

đây, luật chỉ đề cập đến thỏa thuận nhưng không quy định cụ thể nội dung thỏa

thuận ra sao, thỏa thuận gấp nhiều lần như thế nào và thỏa thuận làm sao để đảm

bảo giá trị của thỏa thuận. Chính vì vậy mặc dù các bên đã có thỏa thuận về phương

thức xử lý tài sản đặt cọc, nhưng thỏa thuận không rõ ràng về nội dung hay thỏa

thuận không đúng pháp luật,… dẫn đến tranh chấp, khiếu nại và các thỏa thuận

thường không được chấp thuận trong thực tiễn xét xử.

Tác giả chia thành hai trường hợp: (1) Bên đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ

mất cọc; (2) Bên nhận đặt cọc vi phạm sẽ có các trường hợp như sau:

+ Thỏa thuận số tiền phạt rõ ràng, ví dụ: Trong hợp đồng có thỏa thuận của

hai bên rằng phạt gấp 02 lần số tiền cọc và trả lại tiền cọc. Theo đó, đặt cọc

20.000.000 đồng thì số tiền phải trả lại là 60.000.000 đồng (20.000.000 đồng tiền

đặt cọc và 40.000.000 đồng tiền phạt cọc).

+ Thỏa thuận không quy định mức phạt cọc: Thực tiễn xét xử không có một

hướng giải quyết thống nhất. Có trường hợp Tòa án buộc phạt cọc và trả lại tiền cọc,

4 Nguyễn Văn Cường (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân

sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 10, 11.

10

tức là đặt cọc 20.000.000 đồng thì phải trả lại 40.000.000 đồng, nhưng có trường hợp

thì không.

+ Thỏa thuận phạt gấp nhiều lần số tiền đặt cọc: Vấn đề này cũng không có

một hướng giải quyết thống nhất.

Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường hợp nào các bên cũng thỏa thuận

rõ ràng. Hầu hết các bên đều không lường trước được khi tranh chấp xảy ra thì có

nhiều vấn đề phát sinh và đ i hỏi cần đến sự thỏa thuận rõ ràng. Trong Chương

này tác giả phân tích các trường hợp thỏa thuận không rõ ràng, thỏa thuận gấp

nhiều lần số tiền đặt cọc và thỏa thuận vô hiệu để làm rõ những bất cập trong quy

định của pháp luật.

1.1. Xử lý tài sản đặt cọc trong trƣờng hợp thỏa thuận phạt cọc rõ ràng

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về

mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật tôn trọng sự tự

nguyện, thỏa thuận của các bên, vì vậy trường hợp có thỏa thuận về phương thức xử

lý tài sản đặt cọc khi có tranh chấp xảy ra thì xử lý theo thỏa thuận.

Tình huống thứ nhất: Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Tiền Giang5

liên

quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Lê Minh T và ông Nguyễn Văn T.

Ngày 12/8/2013, ông Lê Minh T đặt cọc cho ông Nguyễn Văn T số tiền là 27.000.000

đồng, hai bên có làm giấy biên nhận tiền và hẹn đến 30/8/2013 hoàn tất việc chuyển

nhượng nhà và đất. Ngày 11/9/2013, ông Lê Minh T đặt cọc thêm 132.000.000 đồng

để ông Nguyễn Văn T trả nợ và hẹn đến 30/9/2013 phải hoàn tất việc chuyển nhượng.

Nhưng sau đó, ông Nguyễn Văn T không chuyển nhượng đất cho ông Lê Minh T.

Tòa án cấp sơ thẩm đã hủy hai giấy biên nhận đặt cọc ngày 12/8/2013 và

ngày 11/9/2013. Buộc ông Nguyễn Văn T trả cho ông Lê Minh T số tiền đặt cọc là

159.000.000 đồng và bồi thường số tiền tương đương với số tiền đặt cọc là

159.000.000 đồng, tổng cộng 318.000.000 đồng.

Tòa án cấp phúc thẩm nhận thấy trong nội dung của hai giấy biên nhận tiền

đặt cọc có thỏa thuận: “Trong trường hợp ông Nguyễn Văn T không làm thủ tục

chuyển nhượng tài sản như đã thỏa thuận, sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc như

trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho ông Lê Minh T số tiền tương đương với số

tiền đặt cọc”. Vì vậy giữ nguyên bản án sơ thẩm, mức phạt của Tòa án cấp sơ thẩm

đưa ra là có cơ sở.

5 Bản án dân sự số 192/2017/DS-PT ngày 10/8/2017 của TAND tỉnh Tiền Giang.