Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC THẠCH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Định hƣớng ứng dụng

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: Ts. Lê Vĩnh Châu

Học viên: Nguyễn Ngọc Thạch

Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận Khoá 2

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của

hộ gia đình trong thi hành án dân sự” là kết quả quá trình tự nghiên cứu của riêng

tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của Thầy - TS. Lê Vĩnh Châu. Luận văn không

sao chép kết quả của bất kỳ luận văn nào trước đó.

Nội dung luận văn có tham khảo các tài liệu, thông tin, bản án theo danh mục

tài liệu tham khảo thể hiện trong luận văn. Số liệu trong luận văn đảm bảo trung

thực, có nguồn gốc rõ ràng.

Tôi xin cam đoan và hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác luận văn

của mình.

Học viên

Nguyễn Ngọc Thạch

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƢỢC VIẾT TẮT

01 BLDS Bộ luật Dân sự năm 2015

02 BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

03 CHV Chấp hành viên

04 HĐXX Hội đồng xét xử

05 HGĐ Hộ gia đình

06 LĐĐ Luật Đất đai năm 2013

07 LĐG Luật Đấu giá năm 2016

08 Luật THADS năm 2014 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa

đổi, bổ sung năm 2014.

09 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17

tháng 3 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số

62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm

2015 của Chính phủ quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ

ngày 01 tháng 5 năm 2020

10 QSDĐ Quyền sử dụng đất

11

Thông tư Liên tịch số

11/2016/TTLT-BTP-TANDTC￾VKSNDTC

Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT￾BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày

1.8.2016 quy định một số vấn đề về thủ

tục thi hành án dân sự và phối hợp liên

ngành trong thi hành án dân sự

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................ 1

CHƢƠNG 1. CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .............................. 7

1.1. Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật về xử lý tài sản

thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình...................................................... 7

1.2. Quyết định thi hành án, quyết định cƣỡng chế thi hành án về việc xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình....................................... 17

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1............................................................................................... 22

CHƢƠNG 2. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN

SỰ........................................................................................................................................ 23

2.1. Bảo quản tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia đình.......... 23

2.2. Định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia đình............ 26

2.3. Bán đấu giá và giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

cho ngƣời trúng đấu giá ............................................................................................ 32

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2............................................................................................... 39

KẾT LUẬN....................................................................................................................... 40

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Với chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, theo định

hướng xã hội chủ nghĩa và xu hướng hội nhập kinh tế thế giới, tạo điều kiện cho các

loại hình doanh nghiệp hình thành, phát triển. Nhằm tạo nhiều cơ hội cho các doanh

nghiệp và cá nhân phát triển trong điều kiện nền kinh tế thị trường nên thị trường tài

chính đã mở ra nhiều cơ chế cho vay thông thoáng hơn. Trong đó, hoạt động vay

vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản đã và đang diễn ra ngày càng sôi động, trở

nên quan trọng, đóng vai trò là đòn bẩy cho sự phát triển của các doanh nghiệp, cá

nhân trong bối cảnh cạnh tranh mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường. Theo đó, pháp

luật về thi hành án dân sự trong xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng đóng vai trò

quan trọng trong việc bảo đảm hiệu lực các phán quyết dân sự về tài sản của Tòa án.

Là tài sản có giá trị lớn, ổn định, nên quyền sử dụng đất là một trong các tài

sản được ngân hàng ưu tiên để đảm bảo cho hợp đồng vay bằng việc thế chấp. Thông

thường chỉ khi khách hàng không có tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự thì ngân hàng mới áp dụng biện pháp xử lý các tài sản khác.

Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay tỷ lệ thi hành án liên quan

đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các ngân hàng

đạt kết quả thấp. Nguyên nhân của tình trạng này là quy định của pháp luật về xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự vẫn

còn bất cập, hạn chế. Cụ thể:

Thứ nhất, bất cập về phương thức bảo quản tài sản thi hành án là quyền sử

dụng đất của hộ gia đình;

Thứ hai, bất cập về định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của hộ gia

đình trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp;

Thứ ba, bất cập về giao tài sản đấu giá cho người trúng đấu giá;

Thứ tư, bất cập về công tác phối hợp trong việc xử lý các tranh chấp liên

quan đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

trong quá trình thi hành án;

Thứ năm, bất cập về thứ tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ

gia đình trong hợp đồng thế chấp tài sản.

2

Từ các bất cập nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các

quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để hoàn thiện

pháp luật và thực hiện hiệu quả về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong

thi hành án dân sự là vấn đề có tính cấp thiết. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự”

làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Đề cập về pháp luật THADS trong xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia

đình trong THADS, các nhà nghiên cứu đã có những công trình liên quan như sau:

- Giáo trình, sách chuyên khảo

Trường Đại học Luật Hà Nội (2020), “Giáo trình Luật THADS Việt Nam”,

Nxb Công an nhân dân. Xử lý tài sản, trong đó có QSDĐ được nhóm tác giả trình

bày trong phần về biện pháp cưỡng chế trong THADS. Trong phần nội dung này

các căn cứ, nguyên tắc cũng như trình tự, thủ tục xử lý được phân tích khá chi tiết.

Đây là tài liệu tham khảo quan trọng giúp tác giả trong việc triển khai nghiên cứu lý

luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình trong THADS. Tuy nhiên,

công trình biên soạn nhằm giảng dạy trong các cơ sở đào tạo Luật, vì vậy không

đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, không chỉ ra bất cập, vướng mắc và hướng

hoàn thiện. Vì vậy, trên cơ sở kế thừa một số nội dung, quan điểm về mặt lý luận từ

công trình, tác giả cần phải triển khai việc nghiên cứu theo hướng đánh giá thực

tiễn, chỉ ra bất cập, vướng mắc và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Học viện tư pháp (2010), “Giáo trình kỹ năng THADS”, Nxb Tư pháp. Trong

công trình, các tác giả đã phân tích, minh hoạ khá chi tiết về các hoạt động kê biên,

xử lý tài sản, bao gồm QSDĐ, những phân tích này là nguồn tài liệu tham khảo cho

tác giả trong việc triển khai nghiên cứu về lý luận đối với đề tài của mình. Song đây

cũng là công trình biên soạn nhằm phục vụ cho việc giảng dạy, nên không đánh giá

thực tiễn, chỉ ra bất cập, vướng mắc cũng như đề xuất giải pháp hoàn thiện, vì vậy

bên cạnh kế thừa một số nội dung của công trình, tác giả sẽ làm rõ các vấn đề này.

Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy

định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự

thật. Đây là công trình mang tính lý luận và chứa đựng những vấn đề về tài sản thế

chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy

3

nhiên, là công trình có tính lý luận nên chưa phản ánh được thực tiễn về xử lý tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong thi hành án dân sự.

- Luận văn, luận án

Ngô Minh Thuận (2013), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để

thu hồi nợ thông qua thi hành án”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh. Trong công trình này, tác giả đã làm sáng tỏ những vấn đề lý

luận cơ bản về xử lý tài sản thế chấp, pháp luật xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để

thu hồi nợ thông qua thi hành án. Luận văn đã khái quát được các phương thức xử

lý tài sản thế chấp ngân hàng, quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam, pháp luật

của một số nước trên thế giới trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để

thu hồi nợ thông qua thi hành án; phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về

xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ. Trên cơ sở đó đưa ra một số định

hướng có tính nguyên tắc, đồng thời đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện

pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi

hành án. Tuy nhiên, luận văn chưa đề cập các phương thức xử lý tài sản khác để thi

hành án.

Nguyễn Văn Hiệp “Hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự Việt Nam”,

Luận văn thạc sỹ luật học, năm 2003. Trong đề tài này, tác giả đã đánh giá toàn bộ

hệ thống pháp luật THADS hiện hành (pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 và

các văn bản hướng dẫn thi hành). Tổ chức và hoạt động của cơ quan THADS, cơ

quan quản lý THADS từ trung ương đến địa phương. Tác giả có làm sáng tỏ cơ sở

lý luận về THADS như đối tượng, phạm vi, nguyên tắc, trình tự thủ tục THADS.

Trong trình tự thủ tục THADS, tác giả đã tóm tắt và đánh giá sơ bộ về các thủ tục

mà không đi sâu vào phân tích từng thủ tục cụ thể.

- Bài viết tạp chí

Lê Anh Tuấn (2013), “Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, bán đấu giá

quyền sử dụng đất để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (số 9), tr. 44-52.

Tác giả đã nêu lên những khó khăn, phức tạp trong việc kê biên đối với g tài sản là

QSDĐ, qua đó đã phân tích những khó khăn, bất cập trong áp dụng pháp luật về

THADS cũng như pháp luật về dân sự, về đất đai để xác định chính xác QSDĐ nào

được kê biên, không được kê biên; khó khăn trong kê biên quyền thuê đất, quyền

cho thuê lại đất; vướng mắc trong kê biên nhà ở gắn liền với QSDĐ. Tác giả cũng

4

đã đưa ra một số kiến nghị định hướng chung để sửa đổi, bổ sung pháp luật và một

số lưu ý trong tác nghiệp.

Nguyễn Thị Nhàn và Trần Thị Lành (2016), “Quy định của pháp luật Việt

Nam về xử lý tài sản bảo đảm trong thi hành án dân sự và thực tiễn thi hành”, Tạp

chí Dân chủ và pháp luật, số 10, tr.47-52. Tác giả bài viết phân tích quy định của

pháp luật THADS về xử lý tài sản bảo đảm và thực tiễn tổ chức kê biên, xử lý tài

sản bảo đảm để thi hành án. Trong đó, tác giả khai thác những nguyên nhân mà

công tác THADS gặp khó khăn trong thực tiễn khi quy định của pháp luật về tín

dụng, ngân hàng chưa đồng bộ với pháp luật THADS.

Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài

luận văn thì các công trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về

xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập,

đăng ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo các

phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm. Trên cơ sở những ý

tưởng gợi mở từ các công trình nêu trên, luận văn được xem như là một công trình

nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ

theo quy định của pháp luật THADS hiện hành.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu:

Phát hiện những vướng mắc, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về

xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS và thực tiễn thực hiện từ đó

tìm ra các giải pháp khắc phục, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu

quả về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích trên, luận văn phải hoàn thành các nhiệm vụ sau:

Một là, lý giải một cách hệ thống các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế

chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.

Hai là, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế

chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS qua các vụ việc thi hành án cụ thể, để từ đó

chỉ ra những nội dung, những vấn đề còn bất cập, thiếu sót, chưa phù hợp. Từ đó,

kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật.

5

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các căn cứ luật định, các căn cứ này được

vận dụng nhận định cụ thể trong các hồ sơ thi hành án có liên quan đến việc xử lý tài

sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS. Đồng thời, đưa ra các kiến nghị, giải

pháp nhằm làm rõ các căn cứ để áp dụng một cách thống nhất, hạn chế các vi phạm với

các nhận thức chủ quan khác nhau.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu các quy định của Luật THADS và

các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của

HGĐ trong THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên nghiên cứu các quy định của pháp luật

Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS qua các báo

cáo sơ kết, tổng kết Công tác THADS trên địa bàn tỉnh Bình Thuận những năm

gần đây.

- Phạm vi thời gian: Các quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế

chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS từ khi ban hành Luật THADS năm 2008,

được sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay.

5. Các phƣơng pháp nghiên cứu

Trong công trình này, các phương pháp cụ thể được sử dụng như sau:

- Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ cơ sở lý luận về xử lý

tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS trọng tâm là Chương 1. Phương

pháp này cũng sử dụng trong chương 2 để phân tích về thực tiễn áp dụng pháp luật

về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.

- Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để đánh giá thực trạng pháp

luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS, trên cơ sở đó, chỉ

ra những hạn chế, bất cập của luật nhằm làm cơ sở đề xuất hướng hoàn thiện pháp

luật trong Chương 2.

- Phương pháp bình luận án được sử dụng để nhận xét những hạn chế, thiếu

sót của Luật cũng như những vướng mắc, khó khăn trong việc thi hành án về xử lý

6

tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS nhằm làm cơ sở kiến nghị, đề

xuất trong Chương 2.

- Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu pháp luật về xử lý tài sản

thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS trước đây và hiện nay nhằm chỉ ra sự

tiến bộ hoặc hạn chế của Luật trong Chương 1 và Chương 2.

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đưa ra kết luận cũng như định

hướng đề xuất, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản

thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Về mặt lý luận: Góp phần làm sáng tỏ lý luận về xử lý tài sản thế chấp là

QSDĐ của HGĐ trong THADS, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và áp dụng thống

nhất pháp luật đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Về giá trị thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của công trình là tài liệu trong công

tác học tập Luật THADS nói chung, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong

THADS nói riêng.

7. Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được

kết cấu gồm 2 chương như sau:

Chương 1. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

trong thi hành án dân sự.

Chương 2. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của

hộ gia đình trong thi hành án dân sự.

7

CHƢƠNG 1

CĂN CỨ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Điều 70 Luật THADS năm 2014 quy định về căn cứ để xử lý tài sản thế chấp

là QSDĐ của HGĐ trong THADS, bao gồm: Bản án, quyết định; Quyết định thi hành

án; Quyết định cưỡng chế thi hành án. Bản án, quyết định của Tòa án là một trong

những căn cứ bắt buộc, để thực hiện biện pháp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của

HGĐ trong THADS. CHV dựa vào nội dung bản án, quyết định của Tòa án để ban

hành quyết định THA và áp dụng biện pháp cưỡng chế. Quyết định thi hành án là căn

cứ quan trọng và cần thiết trong hồ sơ thi hành án và là căn cứ để CHV lập hồ sơ thi

hành án, cũng như tổ chức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS.

1.1. Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật về xử lý tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Tại các Điều 28, Điều 36 và Điều 179 Luật THADS năm 2014 quy định:

Tòa án đã ra bản án, quyết định phải chuyển giao bản án, quyết định đó cho

cơ quan THADS có thẩm quyền trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày bản án, quyết

định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối với bản

án, quyết định sơ thẩm được thi hành ngay mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng nghị,

Tòa án phải chuyển giao cho cơ quan THADS có thẩm quyền trong thời hạn 15

ngày, kể từ ngày ra bản án, quyết định. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã kê

biên tài sản, tạm giữ tài sản, thu giữ vật chứng hoặc thu giữ các tài liệu khác có liên

quan đến việc thi hành án thì khi chuyển giao bản án, quyết định cho cơ quan

THADS, Tòa án phải gửi kèm theo bản sao biên bản về việc kê biên, tạm giữ tài

sản, thu giữ vật chứng hoặc tài liệu khác có liên quan và các trường hợp khác.

Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu thi

hành án đối với những bản án, quyết định của Tòa án và tổ chức khác trừ quy định

tại Khoản 2 Điều 36 Luật này. Việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án về xử lý

tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ cũng thực hiện theo quy định trên.

Tòa án đã ra bản án, quyết định có văn bản giải thích những nội dung mà Bản

án, quyết định tuyên chưa rõ trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu

của đương sự hoặc của cơ quan THADS, trường hợp vụ việc phức tạp thì thời hạn

trả lời không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu.

8

Qua thực tiễn thi hành các bản án, quyết định của Tòa án về xử lý tài sản thế

chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS, tác giả nhận thấy còn tồn tại bất cập sau:

Thứ nhất, về xác định tư cách đương sự của HGĐ sử dụng đất trong THADS.

Theo Khoản 1 Điều 101 BLDS, HGĐ tham gia quan hệ dân sự thì các thành

viên của HGĐ là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy

quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy

quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự

thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.

Theo Khoản 29 Điều 3 LĐĐ, HGĐ sử dụng đất là những người có quan hệ

hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia

đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ.

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật THADS năm 2014, đương sự bao gồm người

được thi hành án, người phải thi hành án. Đương sự trong thi hành án được xác định

theo bản án, quyết định của Toà án.

Với các quy định trên về HGĐ, HGĐ sử dụng đất, có sự không thống nhất

giữa BLDS và LĐĐ. Nếu căn cứ theo quy định của BLDS, HGĐ sử dụng đất không

phải là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự và không phải là đương sự trong

THADS. Ngược lại, theo LĐĐ, HGĐ sử dụng đất lại là chủ thể của quan hệ pháp

luật đất đai và là đương sự trong THADS. Nếu căn cứ theo LHNGĐ, vợ chồng vừa

là HGĐ sử dụng đất (sự kiện kết hôn), đồng thời là chủ sử dụng đất nhưng không

phải là tổ chức.

Vậy trong trường hợp này, cơ quan THADS ra quyết định thi hành án với

đương sự trong các vụ án về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ là HGĐ sử

dụng đất hay là từng cá nhân là thành viên của hộ. Đây là quy định không nhất quán

trong luật. Sở dĩ đặt vấn đề đối với trường hợp này là vì liên quan đến việc ra quyết

định thi hành án và tổ chức việc thi hành, có sự khác nhau giữa cá nhân, cơ quan, tổ

chức là đương sự trong THADS.

Chẳng hạn: Điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, quy

định: “Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng thì Chấp

hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn

nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết. Đối với tài sản thuộc quyền sở

9

hữu, quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở

hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền

sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Chấp hành viên thông báo kết quả

xác định phần sở hữu, sử dụng cho các thành viên trong hộ gia đình biết. Với quy

định này, vợ chồng đồng thời là thành viên hộ gia đình về quyền sử dụng đất chung

của hộ gia đình”.

Ví dụ: Bản án 54a/2019/DS-PT ngày 12/04/2019 về "Yêu cầu tuyên bố hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu" của TAND tỉnh Đắk Lắk

1

.

Theo bản án, gia đình ông Y K Byă là hộ đồng bào dân tộc tại chỗ, ngày

04/01/2001 UBND tỉnh Đắk Lắk cấp CNQSDĐ số O 367121, tờ bản đồ số 25, thửa

đất số 116, diện tích 1.350m² thị trấn E, huyện E mang tên hộ ông Y K. Tại thời

điểm kê khai đăng ký cấp giấy CNQSDĐ không thể hiện có các thành viên trong

HGĐ. Năm 2005 ông Y K Byă, bà H’B Niê chuyển nhượng diện tích đất trên cho

vợ chồng ông Trần Văn G và bà Đặng Thị Minh T với giá 300.000.000 đồng, khi

bán đất có ghi “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư”, được buôn trưởng là ông Y D

Bkrông xác nhận. Sau khi chuyển nhượng, vợ chồng ông Y K Byă, bà H’B Niê đã

giao giấy CNQSDĐ và bàn giao thửa đất cho vợ chồng ông G, bà T quản lý, sử

dụng từ năm 2005. Ngày 25/4/2012, vợ chồng ông G, bà T vay vốn Ngân hàng N￾chi nhánh huyện Ea S Đắk Lắk, do giấy CNQSDĐ vẫn đang đứng tên hộ ông Y K

Byă nên vợ chồng ông G nhờ vợ chồng ông Y K Byă ký hợp đồng thế chấp bằng tài

sản của bên thứ ba với Ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của ông G, bà T, tài

sản thế chấp là thửa đất số 116, tờ bản đồ số 25, diện tích 1350m2 nêu trên. Do

không trả được nợ, ngày 06/10/2016 Ngân hàng, ông G, bà T, vợ chồng ông Y K, bà

H’B và bà H’Y Niê đã thống nhất lập “Văn bản thỏa thuận về việc bán đấu giá tài

sản thế chấp”. Ngày 20/10/2016, Ngân hàng đã ký hợp đồng với Công ty cổ phần

dịch vụ đấu giá T để bán tài sản thế chấp nêu trên, vợ chồng ông Trần Trọng N, bà

Phạm Thị H đã mua trúng tài sản đấu giá và đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký

QSDĐ huyện E đăng ký biến động sang tên ông N vào ngày 17/3/2017.

Các nguyên đơn là chị H’N Niê, anh Y B Niê, chị H’L Niê, chị H’N Niê, anh

Y Ơ Niê và chị H’Y Niê (con của ông Y K Byă và bà H’B Niê) đã khởi kiện đề nghị

1

https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-54a2019dspt-ngay-12042019-ve-yeu-cau-tuyen-bo-hop-dong￾the-chap-quyen-su-dung-dat-vo-hieu-81785, truy cập lúc 20h ngày 2.6.2021.

10

Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba ngày 25/4/2012

được ký giữa Ngân hàng với ông Y K Byă và bà H’B Niê là vô hiệu vì đây là tài sản

chung của HGĐ, căn cứ vào giấy CNQSDĐ. Hội đồng xét xử sơ thẩm, phúc thẩm

đều không chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn.

Trong vụ án này, tác giả nhận thấy:

Một, về nguyên tắc khi QSDĐ ghi là HGĐ thì QSDĐ đó là của hộ, bao gồm

các thành viên của gia đình. Cho đến sau này, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT,

ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường về việc quy định chi

tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa

đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai mới bổ sung

nội dung này cụ thể hơn. Theo đó, điểm c Khoản 5 Điều 6 của Thông tư số

33/2017/TT-BTNMT mới xác định cụ thể hơn: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ

gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên

và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì

ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất

của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn

liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt

họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ

gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Hai, về quyền của thành viên HGĐ sử dụng đất. Điểm c, d, đ khoản 2 Điều

179 LĐĐ quy định: Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng

năm có quyền để thừa kế, tặng cho, cho thuê tài sản; thế chấp bằng tài sản thuộc sở

hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Đối chiếu

quy định này với vụ án trên, điểm vướng mắc là quyền của người từ đủ 15 tuổi trở

lên đến dưới 18 tuổi. Theo Khoản 2 Điều 77 LHNGĐ, con từ đủ 15 tuổi đến dưới

18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản,

động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh

thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ. Như vậy dưới

góc độ dân sự nói chung, con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi, họ có một số quyền

liên quan đến việc định đoạt tài sản như để lại di chúc chẳng hạn. Theo các quy định