Xác Định Giá Đất Cụ Thể Phục Vụ Công Tác Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Khu Dân Cư Tại Tiểu Khu 1 Thị Trấn Lương Sơn Huyện Lương Sơn Tỉnh Hòa Bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

-----  -----

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT KHU DÂN CƯ TẠI TIỂU KHU 1,

THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH.

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 403

Giáo viên hướng dẫn : TS Xuân Thị Thu Thảo

Sinh viên thực hiện : Phùng Kim Ngọc

Mã sinh viên : 1754030333

Lớp : K62 QLĐĐ

Khóa học : 2017-2021

Hà Nội, 2021

i

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tôi nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của

bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành khóa luận, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc tới cô TS Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành

nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và

thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất

đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai đã tận tình

giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành nghiên cứu

khoa học.

Tôi xin trân thành cảm ơn toàn thể lãnh đạo, cán bộ và nhân dân thị trấn

Lương Sơn, huyện Lương Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá

trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi

hoàn thành khóa luận.

Hà Nội, Ngày tháng năm 2021

Sinh viên thực hiện

Phùng Kim Ngọc

ii

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................i

MỤC LỤC...................................................................................................................... ii

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................iv

DANH MỤC CÁC HÌNH ...............................................................................................v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................vi

TÓM TẮT KHÓA LUẬN............................................................................................ vii

PHẦN 1: MỞ ĐẦU .........................................................................................................1

PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................................3

2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT..................................3

2.1.1. Giá đất....................................................................................................................3

2.1.2. Định giá đất ...........................................................................................................3

2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .........................................................................5

2.1.4. Các phương pháp định giá đất...............................................................................6

2.1.5. Báo cáo định giá và chứng thư định giá ..............................................................10

2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ

ĐẤT ĐẤT......................................................................................................................13

PHẦN 3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................18

3.1. địa điểm nghiên cứu ...............................................................................................18

3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................18

3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................18

3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................................18

3.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...................................................................19

3.3.3. Phương pháp định giá đất....................................................................................20

3.3.4. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ..............................................................25

3.3.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................................25

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................................26

4.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ

TRẤN LƯƠNG SƠN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH...............................26

iii

4.2. HIỆN TRẠNG VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI THỊ TRẤN

LƯƠNG SƠN................................................................................................................30

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Lương Sơn....................................................30

4.2.2. Tình hình biến động và phân tích nguyên nhân biến động sử dụng đất tại thị trấn

Lương Sơn .....................................................................................................................34

4.3.1. Căn cứ pháp lý về vấn đề giá đất và định giá đất tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa

Bình ...............................................................................................................................36

4.3.2. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Hòa Bình..................................37

4.4. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KHU VỰC CẦN ĐỊNH GIÁ TẠI THỊ TRẤN

LƯƠNG SƠN................................................................................................................39

4.4.1. Căn cứ pháp lý.....................................................................................................39

4.4.2. Vị trí của khu đất cần định giá.............................................................................40

4.4.2.1. Thông tin khu đất cần định giá .........................................................................40

4.5. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ CỦA KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ...................42

4.5.1. Xác định giá đất cụ thể đối với đất ở tại đô thị ...................................................42

4.5.2. Xác định giá đất cụ thể đất nông nghiệp .............................................................66

4.5.3. Tổng hợp kết quả các loại đất tại khu vực cần định giá của Thị trấn Lương Sơn

.......................................................................................................................................74

4.6. ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ

TẠI THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN.....................................................................................79

4.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIÚP CHO HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

TẠI THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN.....................................................................................80

5.1. KẾT LUẬN ............................................................................................................81

TÀI LIỆU THAM KHẢO

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2020.................................. 31

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2020 ........................... 33

Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 - 2020 ........................................... 35

Bảng 3.4: Thông tin các thửa đất cần định giá...................................................... 5

Bảng 3.5: Bảng tổng hợp thông tin vị trí các thửa đất ở tại đô thị........................ 8

Bảng 3.6: Bảng tổng hợp thông tin vị trí các thửa đất nông nghiệp ................... 10

Bảng 3.7: Thông tin chi tiết về các tài sản.......................................................... 46

Bảng 3.8: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................... 49

Bảng 3.9: Thông tin chi tiết về các tài sản.......................................................... 53

Bảng 3.10: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................. 56

Bảng 3.11: Thông tin chi tiết về các tài sản........................................................ 60

Bảng 3.12: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................. 62

Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả thu thập thông tin của thửa đất 1 trồng cây lâu

năm...................................................................................................................... 67

Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả thu thập thông tin của thửa đất 2......................... 68

trồng cây lâu năm................................................................................................ 68

Bảng 3.15: Tổng hợp kết quả thu thập thông tin của thửa đất 3......................... 69

trồng cây lâu năm................................................................................................ 69

Bảng 3.16: Kết quả xác định giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1.......................... 70

Bảng 3.17: Bảng tổng hợp kết quả thu thập thông tin của thửa đất 1................. 71

nuôi trồng thủy sản.............................................................................................. 71

Bảng 3.18: Bảng tổng hợp kết quả thu thập thông tin của thửa đất 2................. 72

đất nuôi trồng thủy sản........................................................................................ 72

Bảng 3.19: Bảng tổng hợp kết quả thu thập thông tin của thửa đất 3................. 73

nuôi trồng thủy sản.............................................................................................. 73

Bảng 3.20: Kết quả xác định giá đất nuôi trồng thủy sản vị trí 1 ....................... 74

Bảng 3.21: Kết quả xác định giá đất cụ thể của tài sản cần định giá.................. 75

Bảng 3.22: Kết quả xác định giá đất cụ thể đất nông nghiệp c ủa tài sản cần định

giá ........................................................................................................................ 77

v

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị trấn Lương Sơn ........................................................... 26

Hình 3.2: Bản trích đo khu đất định giá.............................................................. 41

Hình 3.3: Hiện trạng khu đất cần định giá .......................................................... 12

Hình 3.4: Thửa đất nhà ông Trương Tuấn Anh .................................................. 43

Hình 3.5: Thửa đất nhà bà Nguyễn Thị Châm.................................................... 44

Hình 3.6: Thửa đất nhà ông Bùi Văn Phát.......................................................... 45

Hình 3.7: Vị trí các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá (đường phố loại 5)

............................................................................................................................. 45

Hình 3.8: Vị trí các thửa đất so sánh với thửa cần định giá (đường phố loại 6). 45

Hình 3.9: Hiện trạng đất trồng cây lâu năm........................................................ 69

Hình 3.10: Hiện trạng đất nuôi trồng thủy sản.................................................... 73

vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BĐS Bất động sản

NĐ - CP Nghị định Chính phủ

NQ - HDND Nghị quyết Hội đồng nhân dân

QĐ Quyết định

QĐ - BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên môi trường

QĐ - UBND Quyết định Ủy ban nhân dân

QH Quốc Hội

QSD Quyền sử dụng

TB - UBND Thông báo Ủy ban nhân dân

TT- BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

TT-BTC Thông tư Bộ Tài chính

UBND Ủy ban nhân dân

VT Vị trí

TSĐG Tài sản định giá

TSSS Tài sản so sánh

ODT Đất ở tại đô thị

CLN Đất trồng cây lâu năm

NTS Đất nuôi trồng thủy sản

vii

TÓM TẮT KHÓA LUẬN

1. Đề tài:

Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất Khu dân cư tại Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa

Bình.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở điều tra, khảo sát các thông tin liên quan đến giá đất tại khu

vực nghiên cứu để xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất Khu dân cư tại Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện Lương

Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Mục tiêu cụ thể

- Xác định giá đất cụ thể làm căn cứ cho công tác bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất dự án Khu dân cư tại Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện Lương

Sơn, tỉnh Hòa Bình.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cụ thể

phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Khu dân cư tại

Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

3. Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thị trấn Lương Sơn, huyện

Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

- Hiện trạng và tình hình biến động đất đai tại thị trấn Lương Sơn, huyện

Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

- Thực trạng công tác định giá đất tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

- Xác định giá đất cụ thể làm căn cứ cho công tác bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất tại dự án Khu dân cư tại Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện

Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

- Thuận lợi và khó khăn trong quá trình xác định giá đất cụ thể tại thị trấn

Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

viii

- Một số giải pháp giúp cho hoàn thiện định giá đất để bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất thực hiện Khu dân cư tại Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện

Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp định giá đất

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

Phương pháp chuyên gia

1

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn

lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã

hội của đất nước.

Để tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải quyết tranh

chấp đất đai trên thị trường,..thì định giá đất là một trong những nội dung quan

trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan

trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích như trên.

Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:

“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai

cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá

đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê

tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về

thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp

dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất,

cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước

khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định” (Quốc Hội, 2014).

Trong những năm gần đây tỉnh Hòa Bình nói riêng và các tỉnh khác trên cả

nước nói chung có rất nhiều dự án cho thuê đất hoặc thu hồi đất phục vụ cho nhu

cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Do đó, để có căn cứ tính tiền thuê

đất và tính tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi thì việc định

giá đất cụ thể là rất cần thiết. Căn cứ vào Quyết định số 1348/QĐ-UBND ngày

27 tháng 09 năm 2012 của UBND tỉnh Hòa Bình về việc phê duyệt quy hoạch

chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư tại Tiểu khu 1 thị trấn Lương Sơn,

huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình và Công văn số 06/HB-HILL ngày 28 tháng

09 năm 2020 ban hành thông báo thu hồi đất và định giá đất cụ thể dự án Khu

dân cư tại Tiểu khu 1 thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn hạng mục Khu dân

cư tại Tiểu khu 1, thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình do đó