Xác Định Giá Đất Cụ Thể Phục Vụ Công Tác Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng Để Thực Hiện Dự Án Khu Nhà Ở Nghỉ Dưỡng Và Dịch Vụ Tổng Hợp Tại Tiểu Khu 1 Và Tiểu Khu 2 Thị Trấn Lương Sơn Huyện Lương Sơn Tỉnh Hòa Bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

-----  -----

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC BỒI

THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN

KHU NHÀ Ở NGHỈ DƯỠNG VÀ DỊCH VỤ TỔNG HỢP TẠI TIỂU

KHU 1 VÀ TIỂU KHU 2, THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN,

HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HOÀ BÌNH

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 403

Giảng viên/cán bộ hướng dẫn : TS. Phạm Thanh Quế

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Thu Hiền

Mã sinh viên : 1754030651

Lớp : 62 – QLĐĐ

Khóa học : 2017 - 2021

Hà Nội - 2021

i

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài, tôi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên

của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành khóa luận, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc TS. Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công

sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học

Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và

Quản lý đất đai đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và

hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức thị trấn Lương

Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong

suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã tạo mọi điều kiện

thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành khóa

luận./.

Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2021

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Thu Hiền

ii

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................................i

MỤC LỤC..................................................................................................................................ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...........................................................................................iv

PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI..........................................................................................1

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU...................................................................................................2

2.1. Mục tiêu tổng quát...............................................................................................................2

2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................................2

3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .....................................................................................................2

PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................................3

2.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT...........................................................3

2.1.1. Tổng quan về giá đất ........................................................................................................3

2.1.2. Tổng quan về định giá đất ................................................................................................4

2.1.3. Các phương pháp xác định giá đất .................................................................................10

2.1.4. Báo cáo định giá và chứng thư định giá .........................................................................13

2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ........................................................................16

2.3. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH HÒA BÌNH....................................................17

2.3.1. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hòa Bình..................................................17

2.3.2. Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tại tỉnh Hòa Bình...........................................18

2.3.3. Tình hình công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Hòa Bình.........................................19

2.3.4. Các văn bản triển khai tại địa phương ............................................................................19

PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................20

3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU...............................................................................................20

3.2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU...........................................................................................20

3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................................20

3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................................................20

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................................20

iii

3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..............................................................................21

3.4.3. Phương pháp định giá đất...............................................................................................22

3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ..............................................................................................24

3.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................................................24

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN..................................................................................25

4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN........................25

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..........................................................................................................25

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ...................................................28

4.2. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LƯƠNG SƠN...........................29

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất....................................................................................................29

4.2.2. Biến động đất đai............................................................................................................31

4.3. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ.........................................................34

4.3.1. Trình tự xác định giá trị khu đất cần định giá ................................................................34

4.3.2. Kết quả thông tin thu thập được từ thị trường ................................................................35

4.3.3. Kết quả xác định giá khu đất ..........................................................................................39

4.3.3.1. Xác định giá đất cụ thể đất ở đô thị.............................................................................39

4.4. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI KHÓ KHĂN, TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH

GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ CHO CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG.......................................................................................64

4.4.1. Thuận lợi.........................................................................................................................64

4.4.2. Khó khăn ........................................................................................................................64

4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG. .................................................................................................65

PHẦN 5. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ......................................................................................66

1. KẾT LUẬN ..........................................................................................................................66

2. KIẾN NGHỊ..........................................................................................................................67

TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................................1

iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BTNMT Bộ tài nguyên & môi trường

BTC Bộ tài chính

KV Khu vực

BĐS Bất động sản

NĐ Nghị định

TSSS Tài sản so sánh

QL Quốc lộ

GĐVH Gia đình văn hoá

QĐ Quyết định

BHYT Bảo hiểm y tế

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

MTV Một thành viên

TSGĐ Tài sản giả định

THCS Trung học cơ sở

TTCN Tiểu thủ công nghiệp

TT Thông tư

UBND Ủy ban nhân dân

QSD Quyền sử dụng

VT Vị trí

v

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Lương Sơn năm 2020 ....................... 30

Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2020.................................... 31

Bảng 4.3. Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án ....................................... 36

Bảng 4.5: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................... 41

Bảng 4.6: Thông tin chi tiết về các tài sản .......................................................... 44

Bảng 4.7: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................... 46

Bảng 4.8: Thông tin chi tiết về các tài sản .......................................................... 49

Bảng 4.9: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................... 51

Bảng 4.10: Thông tin chi tiết về các tài sản ........................................................ 54

Bảng 4.11: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh.................................................. 56

Bảng 4.12: Kết quả sản xuất kinh doanh thửa đất 1 ........................................... 60

Bảng 4.13: Chi phí thiết kế cơ bản thửa đất 1..................................................... 60

Bảng 4.14: Kết quả sản xuất kinh doanh thửa đất 2 ........................................... 61

Bảng 4.15: Chi phí thiết kế cơ bản thửa đất 2..................................................... 61

Bảng 4.16: Kết quả sản xuất kinh doanh thửa đất 3 ........................................... 62

Bảng 4.18: Kết quả xác định giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1........................... 62

vi

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Sơ đồ khu đất dự án cần định giá........................................................ 36

Hình 4.2: Vị trí các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.......................... 38

1

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn

lực, là nguồn vốn to lớn, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường

sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước.

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý

Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều

mục đích khác nhau như tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường,

giải quyết tranh chấp đất đai trên thị trường...

Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai

cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá

đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê

tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về

thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp

dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất,

cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước

khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”.

Vì vậy nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể rất quan trọng làm căn cứ trong

một số trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính

tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính

tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận

chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử

dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình

thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền

thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh

nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước

cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.