Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động

Lời Mở Đầu

Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và

phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh

nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước ta

có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các

giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu

cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm

đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của

nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng

như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính

phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có

một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt

động của các tổ chức doanh nghiệp.

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại

Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều

thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty

định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng

trong hoạt động của công ty. Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp

định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực

tập tốt nghiệp của mình là: Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định

giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra

Phương pháp phân tích

Phương pháp thống kê

Kết cấu của đề tài gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

1

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty bất động sản

Tôgi

Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng các phương

pháp định giá tại công ty bất động sản Tôgi.

Do thời gian nghiên cứu chưa dài và có những hạn chế nhất định về nhận thức

nên đề tài sẽ không tránh khỏi những sai xót nhất định, em rất mong nhận được

những ý kiến đóng góp của thầy cô cùng các bạn.

Cuối cùng em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người đã tận

tình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành chuyên đề này. Em cũng xin cảm ơn các

anh chị tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi đỡ em rất nhiều trong quá trình hoàn

thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn!

2

Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1. Khái niệm chung về bất động sản

- Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng

- Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có thể

chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ

- Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có một

cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản và bất

động sản

- Theo điều 181 Bộ luật dân sự:

Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:

• Đất đai;

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng đó;

• Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

• Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là

- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền,

phải được đo lường bằng giá trị

- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng, nhà

ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng công

sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống,

bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựng

như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho

công trình

Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị

3

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôi

trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai thác

hầm mỏ

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật

1.2. Khái niệm về định giá bất động sản

1.2.1. Khái niệm về định giá

Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình

thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bất

động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc

điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sản

bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế

Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính toán

phân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản

Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắt

thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cần

một quan điểm riêng của người định giá

Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là đất

đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá

đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định

giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toàn

độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về

quyền chiếm hữu. Quyền sử dụng và về mục đich sử dụng. Hơn nữa bất động sản là

tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động bởi nhiều

yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất

động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng bất động sản từng vị trí của

4

bất động sản. Vì vậy việc xác định các quyền đối với bất động sản; những yếu tố và

mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn,

phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá.

2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN

2.1. Vai trò của định giá bất động sản

Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh

tế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động:

- Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng;

- Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán bất

động sản:

- Thế chấp bất động sản;

- Định giá để cho thuê;

- Định giá bảo hiểm;

- Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển;

Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm xác

định. Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không

thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại

một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi

cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất động sản trên thị

trường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó

là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào: giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị

bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn

cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng

quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho

người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,

chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v…

5

Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế,

giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong

quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịch

dân sự khác.

2.2. Các căn cứ định giá bất động sản

2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản

Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất

đai…

Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đất

và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của giá đất và giá

của các tài sản khác gắn liền với đất.

2.2.1.1. Cơ sở hình thành giá đất

• Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở

hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu

lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại.

Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ

chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê

trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng

ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác

thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng

ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất,

nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả

được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách

quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về

mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay

là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính

6

là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ

sở hữu một lợi ích cụ thể.

Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện

về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Khoản tiền

mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa

tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tư

bản phải trả cho chủ ruộng đất.

Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì

tự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I nói

chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó không phải

do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách quan tự nhiên đem lại.

Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kỳ

bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn

còn lợi nhuận bình quân.

Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có

được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do

những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ tư

bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn toàn làm chủ trong

sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư liên tiếp trên cùng loạii

đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định

Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của

địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức

Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt.

Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ không

phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên

loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô, như vậy có nghĩa

là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn tại. Thực tế không phải

như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình

7

thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kể có lợi nhuận

siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đều

phải nộp cho chủ ruộng đất.

Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai

ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạo

hữu cơ tư bản khác nhau.

Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa

tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân

lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác của giá trị

thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có

quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra.

Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức

Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận

Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho

giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng

Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi

nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác

đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong

quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại

địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên

giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tư

của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào người

đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá

biệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường.

Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thân

đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư.

Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản. Định giá bất động

8