Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn Quận 6, Tp

i

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một

trƣờng đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả

nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc

đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn

nguồn đầy đủ trong luận văn.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2016

Tác giả

Phùng Thị Thu Hà

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã

luôn nhận đƣợc sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân

hàng TP. Hồ Chí Minh, cơ quan, gia đình và bạn bè. Tôi xin chân thành cảm ơn

đến:

Quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng

dạy và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu;

Tiến sĩ Hà Văn Dũng, Giảng viên Khoa Kinh tế quốc tế - Trƣờng Đại học

Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình

nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp;

Phòng Sau Đại học - Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã có kế

hoạch quản lý đào tạo tốt tạo điều kiện thuận lợi cho tôi đƣợc tham gia học tập và

nghiên cứu;

Tập thể cán bộ giảng viên Trƣờng Đại học Lâm nghiệp – CS2 đã gánh vác

công việc chuyên môn và tạo điều kiện về thời gian cho tôi trong suốt quá trình học

tập và nghiên cứu;

Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, những ngƣời thân thiết đã ủng hộ, khuyến khích,

tạo mọi điều kiện để tôi hoàn tất thời gian học tập và nghiên cứu.

TP. HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016

Tác giả

Phùng Thị Thu Hà

iii

TÓM TẮT

Trong kỹ thuật định giá bất động sản (BĐS) và nghiên cứu thị trƣờng nhà ở,

giá BĐS thƣờng đƣợc phân tích bằng mô hình Hedonic dựa trên các nhân tố tác

động đến giá. Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định

các biến số ảnh hƣởng đến giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Với 245

quan sát, tác giả đã sử dụng mô hình Hedonic và xây dựng đƣợc hàm hồi quy giá

BĐS phụ thuộc vào 5 biến cơ bản là diện tích đất, diện tích nhà, vị trí của BĐS,

chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm

quận 6 (chợ Bình Tây) với hệ số xác định của mô hình

2 R  0,753

. Trong đó, diện

tích nhà và vị trí của BĐS là hai biến có ảnh hƣởng lớn nhất đến giá BĐS. Kết quả

ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng đƣợc những vấn đề lý thuyết quanh phƣơng pháp

định giá BĐS ứng dụng mô hình Hedonic và đƣa ra những định hƣớng nghiên cứu

tiếp theo.

Từ khóa: Giá bất động sản, mô hình Hedonic, diện tích, khoảng cách.

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

TÓM TẮT ................................................................................................................. iii

MỤC LỤC..................................................................................................................iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vii

DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii

DANH MỤC CÁC HÌNH..........................................................................................ix

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU.........................................................................................1

1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu.....................................................1

1.2. Lý do chọn đề tài.......................................................................................3

1.3. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................4

1.3.1. Mục tiêu tổng quát .....................................................................................4

1.3.2. Mục tiêu cụ thể...........................................................................................4

1.4. Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................4

1.5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.............................................................5

1.6. Phƣơng pháp nghiên cứu...........................................................................5

1.7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu....................................................6

1.8. Cấu trúc của đề tài.....................................................................................6

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ...........................................................................7

2.1. Bất động sản nhà đất để ở .........................................................................8

2.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở.........................................................8

2.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở .........................................................9

2.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở ................................................11

2.2. Thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở.......................................................13

2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở .....................................13

v

2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở................................14

2.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở....................................18

2.2.4. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở ................21

2.3. Định giá bất động sản..............................................................................26

2.3.1. Khái niệm định giá bất động sản.............................................................26

2.3.2. Các phương pháp định giá bất động sản .................................................28

2.4. Mô hình Hedonic ....................................................................................31

2.4.1. Mô hình định giá Hedonic .......................................................................31

2.4.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ...................................................................36

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................................39

3.1. Quy trình nghiên cứu ..............................................................................39

3.2. Phƣơng pháp nghiên cứu.........................................................................40

3.2.1. Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp .............................................40

3.2.2. Phương pháp chuyên gia .........................................................................40

3.2.3. Phương pháp phỏng vấn sâu ...................................................................40

3.2.4. Phương pháp định lượng .........................................................................41

3.2.5. Phương pháp phân tích dữ liệu ...............................................................42

3.3. Mô hình nghiên cứu ................................................................................42

3.3.1. Cơ sở xây dựng mô hình ..........................................................................42

3.3.2. Định nghĩa các biến.................................................................................44

3.3.3. Các giả thiết để áp dụng mô hình............................................................47

CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................48

4.1. Tổng hợp số liệu điều tra, thu thập thông tin thị trƣờng đất đai tại quận

6, TP. Hồ Chí Minh........................................................................................48

4.2. Thống kê mô tả .......................................................................................50

4.2.1. Mô tả dữ liệu............................................................................................50

4.2.2. Ma trận hệ số tương quan........................................................................58

vi

4.3. Phân tích kết quả hồi quy........................................................................59

4.4. Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy ......................................63

4.4.1. Giả định về phân phối chuẩn của phần dư..............................................63

4.4.2. Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định không có tương quan giữa

các phần dư) ......................................................................................................64

4.4.3. Giả định không có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa cộng

tuyến)..................................................................................................................65

4.4.4. Giả định liên hệ tuyến tính.......................................................................65

4.4.5. Giả định phương sai của sai số không đổi ..............................................66

4.5. Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy........................................................67

CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................70

5.1. Kết luận ...................................................................................................70

5.1.1. Kết luận kết quả nghiên cứu ....................................................................70

5.1.2. Những đóng góp của đề tài......................................................................72

5.1.3. Những mặt hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.................................73

5.2. Một số kiến nghị......................................................................................75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................80

TIẾNG VIỆT..................................................................................................80

TIẾNG ANH ..................................................................................................81

WEBSITE ......................................................................................................84

PHỤ LỤC..................................................................................................................85

vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT TỪ VIẾT TẮT CHÚ THÍCH

1 BĐS Bất động sản

2 TP Thành phố

3 UBND Ủy ban nhân dân

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3. 1. Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trƣớc..........................................42

Bảng 3. 2. Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu.................................44

Bảng 4. 1. Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại quận 6 .....................................48

Bảng 4. 2. Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất.....................49

Bảng 4. 3. Thống kê mô tả các biến trong mô hình .........................................50

Bảng 4. 4. Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các biến nghiên cứu ......................58

Bảng 4. 5. Kết quả hồi quy của mô hình 6 biến ...............................................60

Bảng 4. 6. Kết quả hồi quy của mô hình khi bỏ biến KQ6 ..............................60

Bảng 4. 7. Kết quả hồi quy của mô hình khi bỏ biến KTP ..............................61

Bảng 4. 8. Kết quả hồi quy của 3 mô hình hồi quy..........................................62

Bảng 4. 9. Vị trí quan trọng của các yếu tố ......................................................68

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3. 1. Quy trình nghiên cứu của đề tài.......................................................39

Hình 4. 1. Biểu đồ mô tả biến PRICE và ln PRICE.........................................52

Hình 4. 2. Biểu đồ mô tả biến DAT .................................................................53

Hình 4. 3. Biểu đồ mô tả biến NHA.................................................................54

Hình 4. 4. Biểu đồ mô tả biến VT ....................................................................55

Hình 4. 5. Biểu đồ mô tả biến LG ....................................................................56

Hình 4. 6. Biểu đồ mô tả biến KTP..................................................................57

Hình 4. 7. Biểu đồ mô tả biến KQ6..................................................................58

Hình 4. 8. Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dƣ ...........................64

Hình 4. 9. Tóm tắt mô hình ..............................................................................65

Hình 4. 10. Biểu đồ kiểm định giả định liên hệ tuyến tính ..............................66

Hình 4. 11. Biểu đồ kiểm định phƣơng sai thay đổi ........................................67

1

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU

Trong chương đầu tiên của đề tài, tác giả muốn đề cập đến lý do hình

thành đề tài nghiên cứu. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và kết

hợp với cơ sở lý thuyết trước đây để phân tích và làm rõ lĩnh vực mà tác giả

nghiên cứu. Nội dung của chương bao gồm 8 phần: (1) Cơ sở khoa học của vấn đề

nghiên cứu, (2) Lý do chọn đề tài , (3) Mục tiêu nghiên cứu, (4) Câu hỏi nghiên

cứu, (5) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, (6)Phương pháp nghiên cứu, (7) Ý

nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu, (8) Cấu trúc của đề tài nghiên cứu.

1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trƣờng quan trọng của

nền kinh tế vì liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất

cũng nhƣ giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trƣờng BĐS có quan hệ

trực tiếp với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị

trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động và các thị trƣờng khác. Phát triển và

quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy

phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát

triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững

theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc.

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị trƣờng

này chƣa có điều kiện phát triển. Nhƣng khi chuyển sang thực hiện phát triển

nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đã từng bƣớc hình thành và

phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất

nƣớc. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trƣờng BĐS cũng đã bộc lộ

những bất cập về cơ chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp luật, về các chủ thể

tham gia thị trƣờng, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý…

cũng nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa của thị trƣờng.

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp

BĐS tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các

nƣớc trên thế giới chứng tỏ những ảnh hƣởng rất lớn từ thị trƣờng BĐS đối với