Thách thức trong công tác thẩm định và những kinh nghiệm định giá đất đô thị ở Việt Nam

Nghien alu - Trao do!

^Thach thurc trong cong tac tham dinh va

nhutig Ifinh nghiem dinh gia dat dd thi

of Viet Nam •

O TATHITHU UA A(-

Khoa Quin ly Dat dai - Dgi hgc Tii nguydn vi Mdi trtfdng Hi Ngi

Tom t&t

Tfteo dinh gid eiia nhieu chuydn gia, Vigt Nam

dtfgc dinh gii li mgt qud'c gia cd tde do dd thj hda

phit trien nhanh ehdng (theo edeh tinh tong sddat

/tong dan sddd thi), nhung lai tap trung tai mdt sd

trung tdm Id nhtfng thinh phd Idn nhtf: Hd Ngi, TP.

Hd Chi Minh, Dd Ndng... Thdi gian tdi, tdc d^ dd thi

hda tgi Vigt Nam sd cdn tiep tgc didn ra nhanh. Trong

nam 2019 vd din dau nam 2020 ty lg dd thi hda cua

Vigt Nam dtf bdo se dgt khoang 40%. Vdi tdc do phdt

triin nhanh nhtf vdy din thgp nidn 40 eua Theky 21,

sd ed khoing 50% ddn sd Viet Nam sinh sdng tgi cdc

dd thf... do dd nhu eau ve dd't d, dat dexdy dtfng cdc

cdng trinh giao thdng, cdng trinh cdng cdng, ha tang

dd thf, nhd hdng, khich sgn, vin phdng lam vide...

tang cao, trong khi nguon cung chtfa dap urtp du hg

qua Id thj trtfdng ludn tiim an sdc dp day gid dat cd

nhtfng biin dgng khd Itfdng, tao ra nhdng thach thtfc

dd'i vdi cdng tie tham dinh gii dd't.

Thifc trang va nhdng thach thufc

Thj trudng hogt ddng khdng dn djnh, cd thdi gian

diln ra kha sdi dpng "sdt dat, sot gi&", nhPng cung

cd thdi gian diln ra tram ling; hoat ddng giao djch,

ehuyin nhPdng, mua ban "ngam" ve dat dai dien ra

phd bien. Thpe trgng dd d& g&y nhilu khd khan cho

cdng t&c thu thgp, ph&n tfch, xd ly v& sd dpng c&c

thdng tin tham djnh gia, nhat I& khi &p dyng phUdng

ph&p so s&nh de x&c dinh gi& dat. Chl tinh trong v&i

thgp ky qua, nhilu "con sdt ndng" roi "ddng bang"

tram lang da diln ra. Cdn sot 1992-1993 gi& nha dat

t&ng binh quan gap kho&ng 3-5 lan so vdi trPdc, ca

biet cd nhflng ndi tang kho&ng 10 lan; tfl n&m 1994-

1995 thj trydng gi&m nhiet, gi& dat giam kho&ng 30%

v& tram I&ng dan, Cuoi nam 2001-2002 gia da't lai

bflng nd vdi mflc tang tfl 3-4 lan, sau do ngudi Ignh

tfl 2002-2006, len edn sdt dinh diem vao nam 2007,

sau dd rdi vao suy tho&i, gia dat giam 40%-50%..,

Hdn 10 n&m sau, (tfl nam 2017 din nay), gi& dat lgi

b&t diu tang v& sot gia d mdt sd khu vpe nhfl Van

Ddn, Bac Van phong, Phu Quoc khi dp dinh xay dyng

Dae khu kinh te d nhdng ndi nay.

I S Tdi nguyen vd Mdi tru-dng | Kyi-Th^ng 8/2019

Thi trudng cd nhilu rao c&n dan din c&c tham

djnh vien khd tiep can c&c thdng tin ve quy hoaeh,

thue, giao djch... Thi trUdng hoat ddng trong tinh

trgng thdng tin khdng diy du, phan tan, khdng minh

bgeh, tham chf mang nang c&m tfnh, phien dien,

nhieu logn, &o, khdng ph&n &nh dflng gia tri thpc

cua dit dai. Thieu cd sd dd lieu v l thj trfldng gi& c&

dat dai, kh& nhieu thUPng vp mua ban khdng dUpc

cdng bd thdng tin ra thj trPdng.

Theo thing ke cua JLL v& Lasell Investment

Management thi chl sd minh bgeh thdng tin (RETI)

cua thj trUdng bat dpng s&n Viet Nam nam 2016 la

3,49 xip thU 68/109 quoc gia dUdc xep hgng va thudc

nhdm thi trfldng bat dpng s&n minh bach thap. Thflc

trang dd da g&y ra nhflng khd kh&n cho viec thu thgp

eae thdng tin thyc, khd khSn cho viec tinh toan x&c

djnh ty suit vd'n hda, ty suit chiit khau thj trPdng.

Thi trPdng dat dai ton tai hai logi gi& dat: Gi& dat

do Nh& nPde quy djnh v& gia dat thj trUdng. Nhilu

khao s&t da dPdc cdng bd: Gi& dat do Nh& nude quy

dinh ehl bang kho&ng 30%-40% so vdi gia dat thj

trfldng. Mot kit qu& khao s&t eua tham dinh vien v l

gi& dat 6 TP. Lang Sdn eho kit qu&: Gia dat thj

trPdng tgi khu vpe trung tam thanh phd cao hdn gia

dat do Nha nfldc quy dinh 3,07 lan, gan trung t&m:

2,9 lan, xa trung tam: 2,54 lan.

Tinh trgng tren da phat smh kha nhilu rac rd'i,

tieu cpc trong din bd, gi&i tda, thpc hien nghTa vu

t&i chfnh va cung I& mdt th&ch thde doi vdi e&e tham

djnh vien khi thu thgp, xfl ly thdng tin, khi x&c djnh

he so K d l tu v&'n gi& cho co quan QLNN.

Cac phfldng ph&p x&e djnh gi& dat do Nha nUde

quy djnh cd nhflng bat cap. mau thu&n. Kilm toan

Nh& nude da rut ra kit lugn: Phfldng phap x&c dinh

gi& dat de thu tien SDD chUa phu hpp vdi thflc tl ;

nhieu ndi dung khdng rdr&ng, viec thpc hi§n cdri

nhieu vPdng mac d§n den tinh trgng xac dmh gi&

dat tgi cac dja phUPng ed sai sdt, han che, gay that

tho&t ng&n saeh hang nghin ty ddng.^

Mat khac, do ehPa ed hfldng dan ve Phppng ph&p, ky thuat djnh gia dat h&ng logt nen cac thar^