Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGÔ GIA HOÀNG

QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH

NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI

THÔNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN

ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

NGÔ GIA HOÀNG LU

ẬN VĂN CAO H

ỌC NĂM 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGÔ GIA HOÀNG

QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH

NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI

THÔNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN

ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngànhLUẬT KINH TẾ Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Văn Võ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan tất cả nội dung trong Luận văn này hoàn toàn được hình

thành và phát triển từ những quan điểm cá nhân của tôi, dưới sự hướng dẫn khoa

học của TS. Phạm Văn Võ – Giảng viên Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học

Luật TP. Hồ Chí Minh.

Trong Luận văn có trích dẫn, sử dụng một số ý kiến, quan điểm khoa học của

một số tác giả. Sự trích dẫn này được thể hiện cụ thể trong Danh mục tài liệu tham

khảo và tuân thủ các quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ. Tôi xin chịu trách

nhiệm về tính trung thực, khách quan của các dữ liệu, số liệu và các thông tin

được trình bày trong Luận văn.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày……….tháng………năm 2017

Tác giả Luận văn

Ngô Gia Hoàng

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Viết đầy đủ

BĐS Bất động sản

BLDS Bộ luật Dân sự

CTCP Công ty cổ phần

DNCVĐTNN Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

SDĐ Sử dụng đất

TNCN Thu nhập cá nhân

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

UBND Ủy ban nhân dân

XHCN Xã hội chủ nghĩa

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài................................................................................................1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài..............................................................................2

3. Mục đích nghiên cứu đề tài...............................................................................5

4.Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài...........................................................5

5.Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu...........................................................6

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ............................................7

7. Bố cục của luận văn ...........................................................................................8

CHƢƠNG 1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI

CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI..............................9

1.1. Khái niệm, vai trò của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài................9

1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ..................................9

1.1.2. Vai trò của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...............................13

1.2. Khái niệm quyền tiếp cận đất đai và các phƣơng thức tiếp cận đất đai..17

1.2.1. Khái niệm quyền tiếp cận đất đai.............................................................17

1.2.2. Các phương thức tiếp cận đất đai ............................................................19

1.2.2.1. Tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.........19

1.2.2.2. Tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.......22

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1........................................................................................36

CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI

CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI THÔNG QUA

CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƢỚNG

HOÀN THIỆN.........................................................................................................38

2.1. Thực trạng pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn

đầu tƣ nƣớc ngoài thông qua các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng

đất..........................................................................................................................38

2.1.1. Về quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.38

2.1.2. Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng

đất và thuê quyền sử dụng đất............................................................................42

2.1.3. Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch chuyển nhượng một phần

hoặc toàn bộ dự án.............................................................................................45

2.1.4. Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch mua bán tài sản gắn liền với

đất.......................................................................................................................47

2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của

doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thông qua giao dịch liên quan đến

quyền sử dụng đất................................................................................................49

2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .......................................................................50

2.2.2. Các kiến nghị, giải pháp cụ thể................................................................52

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2........................................................................................67

KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................69

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Trong bối cảnh toàn cầu hóa, Việt Nam đã tăng cường mở rộng quan hệ

thương mại quốc tế với các nước, các tổ chức quốc tế. Chúng ta đã là thành viên của

Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC), Diễn đàn hợp tác Á

Âu (ASEM), Tổ chức thương mại thế giới (WTO),... và gần đây nhất là việc thành

lập Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC). Một trong những lợi ích từ chính sách mở

cửa nền kinh tế là khả năng thu hút nguồn lực đầu tư của nước ngoài. Số vốn đầu tư

nước ngoài đã liên tục phát triển cả về tổng vốn, số lượng dự án và quy mô vốn, dự

án,… Để thực hiện các cam kết quốc tế, Việt Nam cần hoàn thiện và làm minh bạch

hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật đất đai.

Đối với hoạt động sản xuất, các lý thuyết kinh tế đã liệt kê bốn yếu tố đóng vai

trò quan trọng đó là nguồn lao động, vốn, đất đai và kinh doanh. Trong đó, đất đai

(hay quyền sử dụng đất) là một loại tài sản cố định, là nguồn vốn quan trọng của

chủ thể kinh doanh,đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Bởi lẽ, muốn tổ chức sản xuất, kinh doanh thì phải có đất để xây dựng nhà xưởng,

làm mặt bằng kinh doanh hay xây dựng trụ sở,… Bên cạnh đó, “mặc dù các sáng

kiến và các dịch vụ công nghệ thông tin đang ngày càng trở nên quan trọng hơn

trong nền kinh tế thế giới hiện nay, các ngành công nghiệp truyền thống như năng

lượng, khai khoáng, xây dựng và sản xuất vẫn là một trong những dự án đầu tư

nước ngoài hàng đầu – tất cả đều đòi hỏi đất đai và các nguồn tài nguyên từ đất”1

.

Nói cách khác, quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để hoạt động sản xuất,

kinh doanh có thể thực hiện được một cách hiệu quả.Do đó, việc tiếp cận đất đai

càng thuận lợi, dễ dàng thì sẽ càng thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Luật Đất đai(Luật số 45/2013/QH13)ngày 29/11/2013 và các văn bản hướng

dẫn thi hành đã có nhiều điểm mới đáng kể, góp phần tháo gỡ những hạn chế, bất

cập của Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003. Đây là một đạo luật

quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút

được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Một trong những điểm mới có thể kể đến

là Luật Đất đai 2013 đã tách loại chủ thể “tổ chức, cá nhân nước ngoài” trong Luật

Đất đai 2003 thành hai chủ thể độc lập là(i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

và (ii) tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Nhìn chung, các quy định về

1

Raphael Tay (2016), “Sự tiến bộ của pháp luật và chính sách đầu tư ở khu vực ASEAN và cơ hội để cải cách

hơn nữa các chính sách của Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo Quốc tế “Các thể chế pháp lý của Cộng đồng kinh

tế ASEAN: Tác động đối với pháp luật thương mại và đầu tư Việt Nam”, do Trường Đại học Luật Tp. Hồ

Chí Minh tổ chức, ngày 09/12/2016, tr. 270

2

quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàitheo Luật Đất đai 2013 đã có sự

mở rộng hơn trước đây. Tuy nhiên, nếu so sánh với quyền của các chủ thể trong

nước thì pháp luật vẫn còn tồn tại nhiều sự phân biệt, đối xử, đặc biệt là quyền tiếp

cận đất đai thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác,

nhiều quy định của Luật Đất đai 2013 cũng chưa rõ ràng, gây khó khăn cho quá

trình áp dụng. Vì vậy, có một thực tế là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

muốn có được quyền sử dụng đất ưng ý để sản xuất, kinh doanh không phải là điều

dễ dàng. Họ chỉ có thể tiếp cận đất đai thông qua những cách thức nhất định, từ đó

làm giảm đi sự hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài cũng như tạo điều kiện

cho nhiều tiêu cực, tham nhũng phát sinh trên thực tế.

Thiết nghĩ, việc khắc phục các hạn chế của pháp luật trong việc xác lập và

hưởng lợi từ quyền sử dụng đất một cách công bằng như các chủ thể trong nước

không những là nguyện vọng chính đáng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài mà còn là cam kết của Việt Nam phải thực hiện khi gia nhập các tổ chức quốc

tế. Chính vì lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Quyền tiếp cận đất đai của

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua các giao dịch liên quan đến

quyền sử dụng đất” đểlàm luận văn cao học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Sau hơn hai năm có hiệu lực thi hành, đã có nhiều công trình nghiên cứu của

các tác giả chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên,

liên quan đến các quy định pháp luật về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì

chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Các đề tài có liên quan thường chỉ

phân tích một khía cạnh trong vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài, chưa có sự tổng hợp, đánh giá toàn diện.

Đối với Luận văn Thạc sĩ, phần lớn các công trình tập trung phân tích các quy

định của Luật Đất đai 2003 và nhiều kiến nghị đã được Luật Đất đai 2013 giải

quyết. Có thể kể đến một số công trình sau:

Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu

tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học,

Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh: luận văn phân tích, làm rõ những quy định của pháp

luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến quyền tiếp cận quyền sử

dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam.

Huỳnh Thị Thùy Trang (2012), Vấn đề đảm bảo công bằng trong tiếp cận

quyền sử dụng đất của nhà đầu tư, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp. Hồ