Quyền cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH

HUỲNH VĂN KUÔNH

QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH

NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số chuyên ngành : 83 80 10 7

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS.Châu Thị Khánh Vân

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng Luận văn “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” là bài nghiên cứu

của chính tôi.

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong Luận văn

này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của Luận văn này

chưa từng được công bố hoặc sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi

khác.

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng

trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào

tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2018

Huỳnh Văn Kuônh



LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện Luận văn này, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn về

mặt khoa học của Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân và sự hỗ trợ nhiệt tình của

thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại học về quy trình thực hiện, quy định về

trình bày Luận văn Thạc sĩ.

Đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn quý thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại

học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ rất nhiều

trong thời gian học tại Trường. Tôi cảm ơn quý thầy, cô trong ban giảng

dạy chương trình cao học Ngành Luật kinh tế đã truyền đạt những kiến

thức có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn để tôi có điều kiện, nền tảng cơ

bản thực hiện Luận văn nghiên cứu này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sĩ Châu Thị

Khánh Vân đã tận tình hướng dẫn, định hướng và tạo điều kiện thuận lợi

cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.

Tôi cảm ơn các bạn học viên Ngành Luật kinh tế khóa 1 đã quan

tâm, động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trường.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến những người bạn, đồng

nghiệp, người thân đã tận tình hỗ trợ, góp ý, động viên, chia sẻ với tôi

trong suốt thời gian học tập và thực hiện nghiên cứu luận văn.

Xin kính chúc quý thầy, cô, các bạn học viên cao học Ngành Luật

Kinh tế khóa 1, đồng nghiệp và người thân luôn mạnh khỏe, hạnh phúc,

thành công.

Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii

TÓM TẮT .............................................................................................................. iii

MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1

1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................. 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3

3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 3

3.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 3

4. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................... 4

5. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu ....................................................................... 7

5.1. Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................... 7

5.2. Giả thuyết nghiên cứu ................................................................................. 7

6. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 8

6.1. Phương pháp luận ....................................................................................... 9

6.2. Phương pháp thực tiễn ................................................................................. 9

7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................ 10

8. Cấu trúc dự kiến của Luận văn ....................................................................... 10

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP ............................................ 12

1.1. Khái niệm, đặc điểm của Quyền sử dụng đất ............................................... 12

1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ............................................................. 12

1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất ............................................................ 14

1.1.3. Sự thay đổi khái niệm quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật .... 17

1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp ............................................. 22

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp ......................................................... 22

1.2.1.1. Khái niệm ..................................................................................... 22

1.2.1.2. Đặc điểm doanh nghiệp ................................................................ 23

1.2.2. Phân loại doanh nghiệp .......................................................................... 23

1.3. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ........... 25

1.3.1. Khái niệm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................... 25

1.3.2. Đặc điểm của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .......................... 25

1.4. Vai trò và tầm quan trọng của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

của Doanh nghiệp ................................................................................................. 27

1.5. Kết luận chương 1 .......................................................................................... 28

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHO THUÊ,

CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VÀ

HƯỚNG HOÀN THIỆN ...................................................................................... 31

2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất của doanh nghiệp ........................................................................................... 32

2.1.1. Phạm vi quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp .............................................................................................................. 33

2.1.2. Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .... 38

2.1.2.1. Điều kiện về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp ....................................................................................................... 42

2.1.2.2. Về thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp ....................................................................................................... 48

2.1.3. Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất ........................................................................................................... 51

2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật, thực trạng áp dụng những quy định

pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ........ 55

2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .............. 55

2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ................. 56

2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ............................. 57

2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

tài chính liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp .............................................................................................................. 58

2.2.5. Nhận xét, đánh giá các quy định của pháp luật liên quan đến cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ............................................. 58

2.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan hệ cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .............................................. 63

2.3.1. Giải pháp chung về ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật

liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ......... 63

2.3.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật

liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ......... 64

2.3.2.1. Giải pháp cụ thể đối với chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất của doanh nghiệp ........................................................................ 64

2.3.2.2. Giải pháp cụ thể đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất của doanh nghiệp ........................................................................ 65

2.3.2.3. Giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính liên quan

đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ................ 65

2.4. Kết luận chương 2 ...................................................................................... 66

KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................. 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO

TÓM TẮT

Đề tài này nghiên cứu các quy định của pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê

lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực trạng của

các quy định này khi doanh nghiệp thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất.

Nghiên cứu này được thực hiện bằng 02 phương pháp (phương pháp luận và

phương pháp thực tiễn), thông qua các nguồn thông tin, số liệu chính thống từ các

quy định của cơ quan quản lý nhà nước chủ yếu qua các báo cáo, văn bản chỉ đạo,

điều hành của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này và tham khảo các công

trình, bài viết...khác. Từ thực trạng của pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật đất

đai nói riêng đã có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu góp phần

tìm ra những bất cập hạn chế và đã đề xuất những kiến nghị nhằm nâng cao trình độ

lập pháp của Việt Nam. Tuy nhiên, công trình liên quan đến quyền cho thuê, cho

thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thì lại rất ít.

Để làm rỏ nhận thức các quy định pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những quy định chưa phù

hợp, còn tồn tại, bất cập của pháp luật. Trên cơ sở đó đề xuất những định hướng và

một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê

lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp.

Nghiên cứu này, có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch định các chính sách

xây dựng và phát triển pháp luật về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

của doanh nghiệp, góp phần hoàn thiện hệ pháp luật nói chung, bảo vệ quyền và lợi

ích chính đáng của doanh nghiệp, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy

phát triển kinh tế và làm tiền đề cho hội nhập quốc tế.

SUMMARY

This research studies the provisions of the laws on the right to lease and

sublease land use rights of enterprises in accordance with Vietnamese laws and the

status of these regulations when enterprises execute the right to lease or lease land

use rights.

This research is carried out by 02 methods (methodologies and practical

methods), through official information and data sources from the regulations of the

state management mainly through reports, instructions and operating documents of

state management agencies in this field and refer to other works, articles .... From

the reality of Vietnamese laws in general, land laws in particular there have been

many intensive scientific research projects, contributing to finding limited

shortcomings and proposing recommendations to improve qualifications of the

legislative of Vietnam. However, there are very few works related to the right to

lease and sub-lease land use rights of land users.

In order to clarify the awareness of legal regulations on the right to lease and

sublease land use rights of enterprises, at the same time identify unsuitable,

incomplete and inadequate regulations of the laws. On that basis, orientations and

some solutions are proposed to contribute to perfecting the laws on the right to lease

and sublease land use rights of enterprises.

This study, which has important implications in planning policies to develop

laws on the right to lease and sublease land use rights of enterprises, contributes to

perfecting the legal system in general, and protecting legitimate rights and interests

of enterprises, creating a healthy competitive environment, promoting economic

development and a prerequisite for international integration.