Quyền cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH

HUỲNH VĂN KUÔNH

QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH

NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng Luận văn “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” là bài nghiên cứu

của chính tôi.

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong Luận văn

này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của Luận văn này

chưa từng được công bố hoặc sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi

khác.

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng

trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào

tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2018

Huỳnh Văn Kuônh



LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện Luận văn này, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn về

mặt khoa học của Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân và sự hỗ trợ nhiệt tình của

thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại học về quy trình thực hiện, quy định về

trình bày Luận văn Thạc sĩ.

Đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn quý thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại

học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ rất nhiều

trong thời gian học tại Trường. Tôi cảm ơn quý thầy, cô trong ban giảng

dạy chương trình cao học Ngành Luật kinh tế đã truyền đạt những kiến

thức có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn để tôi có điều kiện, nền tảng cơ

bản thực hiện Luận văn nghiên cứu này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sĩ Châu Thị

Khánh Vân đã tận tình hướng dẫn, định hướng và tạo điều kiện thuận lợi

cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.

Tôi cảm ơn các bạn học viên Ngành Luật kinh tế khóa 1 đã quan

tâm, động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trường.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến những người bạn, đồng

nghiệp, người thân đã tận tình hỗ trợ, góp ý, động viên, chia sẻ với tôi

trong suốt thời gian học tập và thực hiện nghiên cứu luận văn.

Xin kính chúc quý thầy, cô, các bạn học viên cao học Ngành Luật

Kinh tế khóa 1, đồng nghiệp và người thân luôn mạnh khỏe, hạnh phúc,

thành công.

Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii

TÓM TẮT .............................................................................................................. iii

MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1

1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................. 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3

3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 3

3.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 3

4. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................... 4

5. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu ....................................................................... 7

5.1. Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................... 7

5.2. Giả thuyết nghiên cứu ................................................................................. 7

6. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 8

6.1. Phương pháp luận ....................................................................................... 9

6.2. Phương pháp thực tiễn ................................................................................. 9

7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................ 10

8. Cấu trúc dự kiến của Luận văn ....................................................................... 10

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP ............................................ 12

1.1. Khái niệm, đặc điểm của Quyền sử dụng đất ............................................... 12

1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ............................................................. 12

1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất ............................................................ 14

1.1.3. Sự thay đổi khái niệm quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật .... 17

1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp ............................................. 22

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp ......................................................... 22

1.2.1.1. Khái niệm ..................................................................................... 22

1.2.1.2. Đặc điểm doanh nghiệp ................................................................ 23

1.2.2. Phân loại doanh nghiệp .......................................................................... 23

1.3. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ........... 25

1.3.1. Khái niệm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................... 25

1.3.2. Đặc điểm của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .......................... 25

1.4. Vai trò và tầm quan trọng của cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

của Doanh nghiệp ................................................................................................. 27

1.5. Kết luận chương 1 .......................................................................................... 28

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHO THUÊ,

CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VÀ

HƯỚNG HOÀN THIỆN ...................................................................................... 31

2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất của doanh nghiệp ........................................................................................... 32

2.1.1. Phạm vi quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp .............................................................................................................. 33

2.1.2. Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .... 38

2.1.2.1. Điều kiện về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp ....................................................................................................... 42

2.1.2.2. Về thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp ....................................................................................................... 48

2.1.3. Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất ........................................................................................................... 51

2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật, thực trạng áp dụng những quy định

pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ........ 55

2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .............. 55

2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ................. 56

2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ............................. 57

2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

tài chính liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp .............................................................................................................. 58

2.2.5. Nhận xét, đánh giá các quy định của pháp luật liên quan đến cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ............................................. 58

2.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan hệ cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp .............................................. 63

2.3.1. Giải pháp chung về ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật

liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ......... 63

2.3.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật

liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ......... 64

2.3.2.1. Giải pháp cụ thể đối với chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất của doanh nghiệp ........................................................................ 64

2.3.2.2. Giải pháp cụ thể đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất của doanh nghiệp ........................................................................ 65

2.3.2.3. Giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính liên quan

đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ................ 65

2.4. Kết luận chương 2 ...................................................................................... 66

KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................. 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Sau hơn 70 năm kể từ khi bản Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam ra đời và hơn 30 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng.

Sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn,

có ý nghĩa lịch sử. Nhất là từ khi thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa X, Ðảng

ta luôn quan tâm tổng kết thực tiễn, nghiên cứu lý luận và rút ra các bài học kinh

nghiệm để tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Góp phần quan

trọng đưa Việt Nam từ một nước bị chiến tranh tàn phá, nền kinh tế nông nghiệp

manh mún, lạc hậu, trở thành một nước đang phát triển có thu nhập trung bình, giữ

vững định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm an sinh xã hội, không ngừng nâng cao

đời sống của nhân dân, bảo vệ môi trường sinh thái, củng cố quốc phòng, an ninh,

nâng cao hiệu quả đối ngoại, hội nhập quốc tế.1

Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách pháp luật

đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình

đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp. Vì vậy, Chiến lược phát triển kinh tế - xã

hội giai đoạn 2011 - 2020, Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật,

chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng

đất,... Cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm

2014... đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển vượt bậc, nhanh chóng về số lượng,

đa dạng về hình thức hoạt động và có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu

kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm

1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai

sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.

Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất

đai từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai,

chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho

1

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30 tháng 1 năm 2008 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương

khóa X “Về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”