Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

TRẦN VĂN NHIÊN

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA BÊN THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài “Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên

thứ ba tại ngân hàng thương mại” được tôi trình bày tại Luận văn này là kết quả của quá

trình nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Phan Thị Thành

Dương. Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học và mọi tham khảo khác không phải của

riêng tôi đều được trích dẫn. Kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chính xác.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về cam đoan này.

Tác giả

Trần Văn Nhiên

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1. BLDS: Bộ luật dân sự;

2. GDBĐ: Giao dịch bảo đảm;

3. NHTM: Ngân hàng thương mại;

4. QSDĐ: Quyền sử dụng đất;

5. TAND: Tòa án nhân dân;

6. TCTD: Tổ chức tín dụng;

7. TSBĐ: Tài sản bảo đảm;

8. Nghị Định 163/2006/NĐ-CP: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của

Chính phủ về giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung);

9. Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT: Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

1. Mẫu Phiếu khảo sát “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại

ngân hàng thương mại” (Xem tại Phụ lục số 01).

2. Bảng tổng hợp kết quả khảo sát “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên

thứ ba tại ngân hàng thương mại” (Xem tại Phụ lục số 01).

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................. 1

CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN

THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI................................................................ 6

1.1. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng

thƣơng mại............................................................................................................... 6

1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng

thương mại................................................................................................. 6

1.1.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng

thương mại................................................................................................. 9

1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại

ngân hàng thương mại............................................................................... 13

1.1.4. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương

mại..............................................................................................................

17

1.2. Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân

hàng thƣơng mại..................................................................................................... 19

1.2.1. Khái niệm quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ

ba tại ngân hàng thương mại..................................................................... 19

1.2.2. Chủ thể tham gia của quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại................................................. 20

1.2.3. Khách thể của quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của

bên thứ ba tại ngân hàng thương mại........................................................ 23

1.2.4. Nội dung của quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên

thứ ba tại ngân hàng thương mại............................................................... 25

1.2.5. Cơ sở pháp lý làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt quan hệ pháp luật về

thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương

mại.............................................................................................................. 27

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH VỀ THẾ

CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG

THƢƠNG MẠI.................................................................................................................. 37

2.1. Thực trạng pháp luật và áp dụng quy định về thế chấp QSDĐ của bên thứ

ba tại ngân hàng thƣơng mại ................................................................................ 37

2.1.1. Xác định bản chất pháp lý của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất

của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại ................................................ 37

2.1.2. Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm trong giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại.................................. 45

2.1.3. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại

ngân hàng thương mại............................................................................... 49

2.1.4. Hiệu lực của giao dịch thế chấp trong trường hợp bên được cấp tín

dụng tổ chức lại doanh nghiệp và bên thế chấp là cá nhân

chết............................................................................................................. 57

2.1.5. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân

hàng thương mại........................................................................................ 63

2.1.6. Quyền yêu cầu hoàn trả của bên thế chấp đối với bên được cấp tín

dụng............................................................................................................ 70

2.2. Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

của bên thứ ba tại ngân hàng thƣơng mại............................................................ 71

2.2.1. Các yêu cầu cần bảo đảm trong quá trình hoàn thiện pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương

mại..............................................................................................................

71

2.2.2. Một số đề xuất góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương

mại..............................................................................................................

73

2.2.3. Một số khuyến nghị nhằm hạn chế rủi ro pháp lý trong quan hệ pháp

luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng

thương mại.................................................................................................

78

KẾT LUẬN......................................................................................................................... 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng, giá trị của đất

đai - một nội lực quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Người

sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính bên thế chấp

hoặc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của một bên thứ ba, và trên thực tế được thể hiện bằng

các thuật ngữ như “thế chấp QSDĐ của bên thứ ba” hoặc “thế chấp chấp QSDĐ để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ của người khác”. Trong phạm vi của đề tài này, tác giả tạm gọi là thế

chấp QSDĐ của bên thứ ba. Thế chấp QSDĐ của bên thứ ba là một biện pháp bảo đảm

được sử dụng tương đối rộng rãi trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các NHTM Việt Nam

hiện nay. Trong mối quan hệ pháp luật này có sự tham gia của ba chủ thể: (i) NHTM với vai

trò là bên nhận bảo đảm; (ii) Người sử dụng đất với vai trò là bên bảo đảm; và (iii) Bên

được cấp tín dụng với vai trò là bên được bảo đảm

1

. Thế chấp QSDĐ nói chung và thế chấp

QSDĐ của bên thứ ba nói riêng theo quy định của pháp luật hiện hành mang nhiều nét đặc

trưng của biện pháp bảo đảm đối vật, tuy nhiên khái niệm này còn chưa được pháp luật Việt

Nam công nhận một cách chính thức.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ của bên thứ ba tại NHTM cho thấy, các

quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này còn có nhiều bất cập so với yêu cầu từ thực

tiễn, hiệu quả áp dụng còn thấp, nhiều quy định mâu thuẫn nhau, và còn nhiều vấn đề phát

sinh trong thực tiễn nhưng không có quy phạm điều chỉnh. Đặc biệt, có những vấn đề pháp

lý gây ra các cách hiểu và áp dụng khác nhau trên thực tiễn hiện nay như: Biện pháp thế

chấp QSDĐ của bên thứ ba với biện pháp bảo lãnh, minh chứng rõ rệt là một số bản án của

TAND tỉnh Quảng Ngãi, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng, TAND huyện Củ Chi,

TAND Tp. Hồ Chí Minh tuyên vô hiệu hoặc hủy bỏ đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ của

bên thứ ba; Giới hạn phạm vi bảo đảm (giới hạn trách nhiệm của bên thứ ba thế chấp). Sau

khi NHTM xử lý xong QSDĐ của bên thứ ba mà vẫn không đủ thực hiện nghĩa vụ trả nợ

với NHTM thì bên được cấp tín dụng hay bên thế chấp phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả

nợ với NHTM; Hình thức thiết lập hợp đồng bảo đảm phù hợp; Việc truy đòi nghĩa vụ của

bên thứ ba thế chấp QSDĐ đối với bên có nghĩa vụ (chủ tài sản với Bên được cấp tín

dụng),…

1 Trong phạm vi của đề tài này, tác giả sử dụng từ “Bên được cấp tín dụng” và “cấp tín dụng” theo nghĩa rộng. Tức

theo quy định tại Khoản 14 Điều 4 Luật các TCTD 2010. Theo đó: “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá

nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp

vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh NHTM và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”.

2

Những rủi ro về mặt pháp lý này có thể dẫn đến hậu quả là hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn

cấp tín dụng của các NHTM có nguy cơ trở thành các khoản nợ không có bảo đảm và không

có khả năng thu hồi được, đóng băng trong các bất động sản thế chấp. Những thực tiễn đó

bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp là các văn bản pháp luật quy định về vấn đề thế chấp

QSDĐ của bên thứ ba vừa tản mạn, vừa chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau, chưa hình

thành một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh, một số vấn đề trong thực tiễn phát sinh

chưa được pháp luật điều chỉnh. Cùng với sự cứng nhắc, hiểu và vận dụng pháp luật về giao

dịch bảo đảm, đất đai, dân sự không đúng của một số cơ quan nhà nước và trong chính bản

thân từ các NHTM.

Chính vì vậy, tác giả đã mạnh dạn lựa chọn hướng nghiên cứu, luận giải những vấn đề

liên quan đến lý luận và thực tiễn trong phạm vi đề tài: "Quy định của pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại", với mong muốn đóng

góp một phần nhỏ bé nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

tại NHTM nói riêng và hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, dân sự, NHTM nói

chung. Đồng thời, kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng như là một cẩm nang

pháp luật để các NHTM tham khảo nhằm hạn chế một số rủi ro pháp lý có thể phát sinh

trong việc nhận thế chấp QSDĐ của bên thứ ba.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và pháp luật về thế chấp

QSDĐ nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng đối với hoạt động cấp tín dụng của NHTM,

nên đây là vấn đề được nhiều học giả nghiên cứu pháp luật quan tâm. Đối với vấn đề pháp

lý về thế chấp QSDĐ của bên thứ ba tại NHTM mới chỉ dừng lại ở các bài báo khoa học,

các bài viết mang tính chất thông tin thời sự trong thời gian gần đây. Các bài báo khoa học

đã được công bố cho thấy, nhiều vấn đề liên quan đến đề tài này hoặc đang bị bỏ ngỏ hoặc

chưa giải quyết một cách triệt để. Trong chừng mực nào đó, có thể nói rằng cho đến thời

điểm hiện tại chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách có hệ thống và trực

tiếp quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ của bên thứ ba tại NHTM.

Có thể nêu một số công trình nghiên cứu đã được công bố trong thời gian gần đây có

liên quan gián tiếp đến đề tài “Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của

bên thứ ba tại ngân hàng thương mại " như: Pháp luật về thế chấp QSDĐ, Luận văn thạc

sĩ luật học của tác giả Trần Phú Nhuận (2002) - Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh.

Công trình này nghiên cứu một cách tương đối toàn diện pháp luật về thế chấp QSDĐ, giải

quyết từ phương diện lý luận đến thực tiễn ở góc độ pháp luật nội dung liên quan đến thế

chấp QSDĐ. Tuy nhiên, đề tài này chưa đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề liên quan đến lý

luận, vướng mắc, bất cập của việc thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Đồng thời, đề tài được

nghiên cứu trên cơ sở của Bộ luật dân sự 1995 và Luật đất đai 1993, hai đạo luật này hiện

3

đã không còn hiệu lực nên giá trị thực tiễn của đề tài tại thời điểm này không cao; Đề tài:

Quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm của chính quyền Tp.Hồ Chí Minh, Luận

văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Ngọc Liên (2009) - Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí

Minh. Đề tài này nghiên cứu về việc quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm (bao

gồm cả bất động sản và động sản). Tuy nhiên, đề tài này nghiên cứu dưới góc độ quản lý

hành chính nhà nước về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm và chỉ giới hạn trong phạm vi

Tp. Hồ Chí Minh, không đi sâu vào nghiên cứu pháp luật về thế chấp và đăng ký thế chấp

QSDĐ của bên thứ ba tại NHTM, từ đó đề tài cũng chưa nêu ra được về thực trạng áp dụng

pháp luật và phương hướng hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc đăng ký đối với giao

dịch thế chấp QSDĐ của bên thứ ba.

Các đề tài liên quan trực tiếp vấn đề pháp lý thế chấp QSDĐ của bên thứ ba chủ yếu là

các bài viết đăng trên các tạp chí khoa học, một số bài viết được đăng trên các trang báo

mang tính chất thời sự. Điển hình như bài viết: “Thế chấp-Bảo lãnh hiểu thế nào cho đúng”

của tác giả Trần Minh Hải, đăng trên Thời báo Ngân hàng số 128, ngày 10/8/2012; Bài viết:

“Di hoạ đối với quyền thế chấp nhà đất” của tác giả Trương Thanh Đức đăng trên Thời báo

Kinh tế Sài Gòn số 15-2013, ngày 11/4/2013; Các bài viết này mang tính chất thời sự khi

hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba bị một số tòa án tuyên bố vô hiệu với lý do hợp

đồng này vi phạm quy định về hình thức của bảo lãnh. Song, đây chỉ là các bài viết mang

tính chất thời sự hơn là bài viết khoa học, chưa có những phân tích chuyên sâu về các quy

định của pháp luật và chưa luận giải được các vấn đề liên quan đến lý luận liên quan đến thế

chấp QSDĐ của bên thứ ba; Bài viết: “Hệ quả của thế chấp QSDĐ theo quy định hiện

hành” của tác giả Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng (số 4) năm 2012. Bài viết này đã

phân tích pháp luật về thế chấp tài sản dưới nhiều góc độ khác nhau, và ở các khía cạnh

pháp lý như: Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp; Việc chuyển giao quyền

yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự có biện pháp thế chấp; Quyền chiếm hữu và sử dụng tài

sản... Bài viết này chỉ có một phần nhỏ liên quan đến thế chấp tài sản của người thứ ba và

phân biệt với biện pháp bảo lãnh. Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể thì bài viết này chưa có

nghiên cứu cụ thể, chuyên sâu về vấn đề thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Bên cạnh đó, cũng

có một số bài viết mang giá trị khoa học cao liên quan đến đề tài thế chấp QSDĐ của bên

thứ ba như: “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba” của hai tác giả

Nguyễn Văn Phương và Nguyễn Phương Linh, đăng trên Tạp chí Ngân hàng (số 23) năm

2012; “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba” của tác giả

Đoàn Thái Sơn, đăng trên Tạp chí Ngân hàng (số 12) năm 2012. Các bài viết này được hai

tác giả nghiên cứu tại thời điểm có một số tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp

QSDĐ của bên thứ ba. Các tác giả đã đề cập đến một số quy định của pháp luật liên quan

đến thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, đồng thời nêu lên hậu quả của việc tòa án tuyên hợp

đồng thế chấp vô hiệu dưới nhiều góc độ kinh tế, xã hội, pháp luật. Tuy nhiên, các bài viết