Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long: Luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng / Lương Thị Trúc Ly; Lê Thẩm Dương người hướng dẫn khoa học

1

eafaom1.

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

---------------------

LƯƠNG THỊ TRÚC LY

PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG

BẰNG SÔNG CỬU LONG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là: Lương Thị Trúc Ly.

Sinh ngày 21 tháng 12 năm 1988 – Tại Hòa Thịnh – Tây Hòa – Phú Yên.

Quê quán: Phú Yên.

Hiện công tác tại: Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Nhà Đồng Bằng sông

Cửu Long.

Là học viên cao học khóa 14 – lớp CH14C1 của Trường Đại học Ngân hàng

TP.HCM.

Mã số học viên: ……..

Cam đoan đề tài: PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU

LONG.

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Thẩm Dương.

Luận văn được thực hiện tại Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM.

Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trường

đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu

là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội

dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong luận

văn.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.

TP. HCM, ngày….. tháng …..năm….

Tác giả

Lương Thị Trúc Ly

ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Khi nợ xấu nói chung, BĐS nói riêng tăng cao sẽ làm hạn chế khả năng mở rộng và

tăng trưởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận cũng như khả năng kinh doanh của ngân hàng.

Mặt khác, nợ xấu tác động trực tiếp đến khả năng tài chính của ngân hàng, làm suy giảm

khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân hàng trong quá trình phát triển và hội nhập.

Chính vì vậy, phòng ngừa và xử lý nợ xấu nhằm từng bước lành mạnh hóa tài chính của

các NHTM là hoạt động trọng tâm trong tiến trình tái cơ cấu hệ thống NHTM nói chung,

tại MHB nói riêng. Trước những yêu cầu thực tế khách quan cùng với việc áp dụng các

phương pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác

nhau sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp,…luận

văn đã hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra.

Thứ nhất: khái quát các lý luận cơ bản về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng

bất động sản tại ngân hàng thương mại.

Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng

ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu

Long. Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong

công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua

Thứ ba: đề xuất những giải pháp và kiến nghị cần thiết nhằm tăng cường ngăn ngừa và

xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại MHB trong thời gian tới.

iii

MỤC LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT.............................................................................vii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ ............................................................................ix

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ x

CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................1

1.1. Bất động sản ........................................................................................................1

1.1.1. Khái niệm bất động sản.................................................................................1

1.1.2. Phân loại bất động sản...................................................................................1

1.1.3. Đặc điểm bất động sản ..................................................................................1

1.1.3.1. Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được...............1

1.1.3.2. Tính lâu bền ...........................................................................................2

1.1.3.3. Tính khan hiếm.......................................................................................2

1.1.3.4. Tính dị biệt.............................................................................................2

1.1.3.5. Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.........2

1.1.3.6. Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước ...................2

1.1.3.7. Một số đặc điểm khác .............................................................................3

1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ..............................................3

1.1.4.1. Vị trí bất động sản ..................................................................................3

1.1.4.2. Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa ..............................................3

1.1.4.3. Tính pháp lý bất động sản.......................................................................3

1.1.4.4. Mục đích sử dụng bất động sản...............................................................3

1.1.4.5. Cung cầu về bất động sản .......................................................................4

1.1.4.6. Chính sách của nhà nước ........................................................................4

1.2. Đặc điểm cho vay bất động sản............................................................................4

1.3. Nợ xấu bất động sản ............................................................................................6

1.3.1. Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu......................................................................6

1.3.1.1. Nợ xấu....................................................................................................6

1.3.1.2. Tỷ lệ nợ xấu ...............................................................................................8

1.3.2. Tác động nợ xấu bất động sản .......................................................................8

1.3.2.1. Tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại......................................8

iv

1.3.2.2. Tác động đến khách hàng vay vốn ..........................................................9

1.3.2.3. Tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tiền tệ, nền kinh tế ........9

1.3.3. Nguyên nhân nợ xấu bất động sản...............................................................10

1.3.3.1. Nguyên nhân khách quan......................................................................10

1.3.3.2. Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng.............................................10

1.3.3.3. Nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng ..........................................11

1.4. Phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản ..........................................................12

1.4.1. Phòng ngừa nợ xấu bất động sản .................................................................12

1.4.1.1. Xây dựng chính sách tín dụng thích hợp...............................................12

1.4.1.2. Thực hiện cấp tín dụng lành mạnh ........................................................15

1.4.1.3. Duy trì quá trình kiểm tra, giám sát, theo dõi tín dụng chặt chẽ ............16

1.4.2. Nội dung xử lý nợ xấu.................................................................................19

1.4.2.1. Tổ chức nhân sự xử lý nợ xấu...............................................................20

1.4.2.2. Các biện pháp xử lý nợ xấu ..................................................................20

1.5. Kinh nghiệm một số nước trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản 24

1.5.1. Kinh nghiệm từ Mỹ.....................................................................................24

1.5.2. Kinh nghiệm từ một số nước Châu Á ..........................................................26

1.5.3. Bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam ......................................27

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN

DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG

BẰNG SÔNG CỬU LONG.................................................................................29

2.1. Tổng quan Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.....................29

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ..................................................................29

2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn từ năm 2010 - 2014 ......................30

2.2. Thực trạng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông

Cửu Long ....................................................................................................................31

2.2.1. Tình hình dư nợ cho vay bất động sản.........................................................31

2.2.1.1. Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản ..................................................31

2.2.1.2. Phân loại theo cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản ................................32

2.2.2. Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản .......................................................35

v

2.3. Thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại Ngân hàng phát triển nhà

Đồng bằng Sông Cửu Long .........................................................................................38

2.3.1. Thực trạng phòng ngừa nợ xấu bất động sản ...............................................38

2.3.1.1. Chính sách tín dụng..............................................................................38

2.3.1.2. Quy trình tín dụng bất động sản............................................................41

2.3.1.3. Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ .....................................43

2.3.1.4. Kiểm tra, giám sát khoản vay ...............................................................45

2.3.1.5. Chính sách phân loại nợ xấu và trích lập dự phòng...............................47

2.4.1. Thực trạng xử lý nợ xấu bất động sản..........................................................50

2.4.1.1. Quy trình xử lý nợ có vấn đề tại MHB......................................................51

2.4.1.2. Thực trạng tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB .........................53

2.5. Đánh giá tình hình thực hiện trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản.59

2.5.1. Thành tựu đạt được .....................................................................................60

2.5.2. Mặt hạn chế và nguyên nhân .......................................................................61

2.5.2.5. Ngừa nợ xấu bất động sản ....................................................................61

2.5.2.6. Xử lý nợ xấu.........................................................................................65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2............................................................................................. 69

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÒNG NGỪA VÀ

XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT

TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG.............................................70

3.1. Định hướng về tín dụng bất động sản, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất

động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.............................70

3.2. Giải pháp đối với ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long .............72

3.2.1. Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản....................................................72

3.2.1.1. Hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro tập trung .........................................72

3.2.1.2. Xây dựng một chính sách tín dụng bất động sản phù hợp .....................73

3.2.1.3. Thiết kế chuẩn vay tín dụng bất động sản .............................................76

3.2.1.4. Thực hiện quy trình tín dụng chặt chẽ và thành lập thêm một số đơn vị

chuyên biệt để tăng cường công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS ............................78

3.2.1.5. Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng nội bộ..................................79

3.2.1.6. Tăng cường công tác kiểm soát khoản vay bất động sản .......................80

3.2.1.7. Giải pháp khác......................................................................................81

vi

3.2.2. Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản ...................................................81

3.2.2.1. Nâng cao năng lực tài chính..................................................................81

3.2.2.2. Nâng cao chất lượng hoạt động của Ban chỉ đạo quản lý nợ Hội sở......82

3.2.2.3. Nhanh chóng thúc đẩy tiến độ thành lập công ty khai thác và quản lý tài

sản trực thuộc ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng Sông Cửu Long .....................83

3.2.2.4. Cần có chiến lược xử lý nợ cụ thể, đa dạng hóa và kết hợp linh hoạt các

biện pháp xử lý nợ xấu bất động sản .....................................................................84

3.2.2.5. Tổ chức tập huấn chuyên đề về quy trình xử lý nợ có vấn đề cho các chi

nhánh .............................................................................................................85

3.2.2.6. Cần thiết xây dựng đội ngũ cán bộ có chất lượng..................................85

3.3. Kiến nghị đối với Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành có liên quan

86

3.3.1. Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản....................................................86

3.3.1.1. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ............86

3.3.1.2. Tăng cường công tác thanh tra kiểm soát tín dụng bất động sản............88

3.3.1.3. Bổ sung thêm chức năng cảnh báo sớm, về nợ cơ cấu giữ nguyên nhóm

nợ theo Qquyết định 780 và thông tư 09 của Ngân hàng nhà nước đối với khách

hàng cho Thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) ......................................88

3.3.2. Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản ...................................................89

3.3.2.1. Thực hiện đồng bộ giải pháp tăng tính thanh khoản thị trường bất động

sản .............................................................................................................89

3.3.2.2. Tiếp tục thực hiện các giải pháp để VAMC hoạt động thực sự có hiệu

quả để hỗ trợ thị trường.........................................................................................92

3.3.2.3. Xem xét phê duyệt nhanh chóng đề án thành lập MHBAMC................93

3.3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về xử lý nợ xấu....................................................93

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ....................................................................................95

KẾT LUẬN .................................................................................................................. 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 97

PHỤ LỤC 1 ............................................................................................................... 100

PHỤ LỤC 2 ................................................................................................................ 103

vii

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

STT CHỮ VIẾT TẮT NGHĨA TIẾNG VIỆT

1 AMC Công ty quản lý và khai thác tài sản

2 BCTC Báo cáo tài chính

3 BĐS Bất động sản

4 CBKD Cán bộ kinh doanh

5 CBTD Cán bộ tín dụng

6 CTTC Công ty tài chính

7 DPRR Dự phòng rủi ro

8 DNL & ĐCTC Doanh nghiệp lớn và định chế tài chính

9 ĐBSCL Đồng Bằng sông cửu Long

10 ĐVT Đơn vị tính

11 HĐKD Hoạt động kinh doanh

12 HĐQT Hội đồng quản trị

13 HĐTD Hợp đồng tín dụng

14 KAMCO Công ty quản lý nợ của Chính phủ Hàn Quốc

15 KH Khách hàng

16 MHB Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long

17 MHBAMC

Công ty Trách nhiệm hữu hạn Quản lý nợ Và Khai

thác tài sản – Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng

Sông Cửu Long

viii

18 MTV Một thành viên

19 NHĐT Ngân hàng đầu tư

20 NHNN Ngân hàng Nhà Nước

21 NHTM Ngân hàng thương mại

22 NSNN Ngân sách nhà nước

23 QLN Quản lý nợ

24 SME Phòng Doanh nghiệp vừa và nhỏ

25 TAMC

Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý

tài sản của các tổ chức tín dụng Thái Lan

26 TCTD Tổ chức tín dụng

27 TNHH Trách nhiệm hữu hạn

28 TMCP Thương mại cổ phần

29 TSĐB Tài sản đảm bảo

30 RRTD Rủi ro tín dụng

31 UBTD Ủy ban tín dụng

32 UBND Ủy ban nhân dân

33 VAMC

Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý

tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam

34 XLN Xử lý nợ

35 XHTDNB Xếp hạng tín dụng nội bộ

ix

DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

STT TÊN BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TRANG

1 Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh MHB giai đoạn 2010– 2014 30

2 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh BĐS theo thời gian 32

3

Bảng 2.3: Nợ xấu và cơ cấu nợ xấu cho vay BĐS tại MHB năm 2010 -

2014

35

5 Bảng 2.4: Phân loại xếp hạng và nợ theo điểm tín dụng tại MHB 44

6 Bảng 2.5: Dư nợ bất động sản đã cơ cấu giai đoạn 2010 – 2014 tại MHB 46

7 Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ xấu BĐS và trích lập dự phòng tại MHB 47

8 Bảng 2.7: Tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB từ 2010 – 2014 54

9 Biểu đồ 2.1: Dư nợ bất động sản giai đoạn 2010 – 2014 tại MHB 31

10 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo mục đích tại MHB 33

11 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo địa bàn tại MHB 34

12 Biểu đồ 2.4: Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại MHB 37

13 Sơ đồ 1.1: Ngăn ngừa và xử lý rủi ro tín dụng 19

x

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài

Giai đoạn năm 2007 – 2008 thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường của

người bán tức là “muốn mua thì phải xếp hàng”. Đến nay, thị trường đã thay đổi hẳn

khi thuộc về người mua khi chào bán, giảm giá mà vẫn không thu hút được nhiều

người mua. Đó là hệ lụy của sự phát triển nóng của thị trường bất động sản trong thời

gian qua, một sự phát triển thiếu sự kiểm soát của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước.

Cụ thể: doanh nghiệp đua nhau đầu tư xây dựng dự án trong khi thiếu kiến thức và

kinh nghiệm trong lĩnh vực này, TCTD nới lỏng điều kiện cấp tín dụng bất động sản,

nguồn vốn được đưa ra ồ ạt và thiếu kiểm soát..

Khi lạm phát tăng cao, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, lĩnh vực kinh doanh bất động

sản không được khuyến khích thì nhiều khoản nợ bất động sản lớn đã trở thành nợ

xấu, dự án hoàn thành không đúng tiến độ cam kết, người dân mất lòng tin vào thị

trường này gây nên sự lãng phí về vốn và tài nguyên quốc gia rất lớn. Khó khăn của

thị trường bất động sản còn ảnh hưởng đến các ngành sản xuất khác như: xi măng, sắt,

thép, xây dựng, trang trí nội thất,…làm gia tăng tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp.

Do vậy, từ năm 2013 Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các Bộ ngành có liên

quan đã mạnh tay thực hiện đồng bộ hàng loạt các chính sách, nhóm giải pháp, gói

cứu trợ nhằm ngăn ngừa nợ xấu, xử lý hàng tồn kho, kích thích thị trường bất động

sản. Điều đó cho thấy công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản trong lĩnh

vực bất động sản hiện nay đang là một vấn đề quan trọng, cần phải thực hiện một cách

đồng bộ và phải quyết liệt nhất. Trong đó, rất cần có sự phối hợp, ủng hộ của các

TCTD, các doanh nghiệp và người dân.

Do vậy, xuất phát từ thực tế cấp bách trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín

dụng bất động sản nói chung của ngân hàng thương mại, tôi đã chọn đề tài “Phòng

ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng

Bằng Sông Cửu Long” làm đề tài nghiên cứu.

2. Tổng quan các công trình đã nghiên cứu

Có ít nhất có 3 công trình đã nghiên cứu liên quan đến nợ xấu tại các Ngân hàng

thương mại. Cụ thể: